近日，房地美公布的最新数据引发市场关注。截至 1 月 2 日，30 年期抵押贷款的平均利率出现上扬，从一周前的 6.85% 攀升至 6.91%。与此同时，抵押贷款银行家协会的相关指标也不容乐观，在截至 12 月 27 日的这段时间里，该指标上升了 8 个基点，达到 6.97%，一举创下近六个月以来的最高纪录。如此高昂的借贷成本，无疑给民众的购房能力蒙上了一层阴影。
当下，借贷成本的飙升正不断挤压着购房需求。据统计，抵押贷款银行家协会（MBA）的购房申请指数大幅下滑，跌幅近 7%，已然降至 11 月中旬以来的最低谷。尽管这些数据都已按照季节性因素进行了校准，但由于临近年底假期，市场活跃度的变化使得数据依旧存在较大幅度波动的可能性。
对此，第一美国金融公司副首席经济学家奥德塔·库什 (Odeta Kushi) 忧心忡忡地表示：“这实在算不上是一个理想的新年开端。业内专家普遍预判，2025 年房地产市场又将开启新一轮的长期上扬行情，可就目前利率走势来看，这无疑是个棘手的难题。”
众所周知，抵押贷款利率走势通常与国债收益率紧密相连。鉴于当前通胀压力持续加码，美联储决策者已放出风声，预计 2025 年降息步伐将会放缓。受此影响，12 月底国债收益率一路高歌猛进，持续攀升。房地美首席经济学家 Sam Khater 在周四发布的声明中也指出：“相较于去年同期，利率不降反升，市场承受能力所面临的阻碍依然严峻。”
不过，库什也提出了一丝希望的曙光。他认为，倘若抵押贷款利率能够企稳，即便维持在高位，也将对房地产市场的复苏起到一定的推动作用。而若美联储后续加大下调基准利率的力度，抵押贷款利率有望从当前的高位回落，为市场注入新的活力。
值得一提的是，尽管临近年底时抵押贷款利率呈现上升态势，但全美房地产经纪人协会公布的另一组数据却带来了些许慰藉。数据显示，潜在购房者似乎正逐渐适应更高的利率环境。在 11 月份，当利率平均水平约为 6.8% 时，二手房购买合同签约量指标一路走高，攀升至 2023 年 2 月以来的最高峰。这背后，库存的增加功不可没，它在一定程度上刺激了市场需求。
另外，MBA 的调查自 1990 年起便每周雷打不动地开展，调查样本广泛涵盖抵押贷款银行家、商业银行以及储蓄机构的反馈信息，其调查数据覆盖了美国超过 75% 的零售住宅抵押贷款申请，具有极高的参考价值。
对于不少有意向在美国投资房地产的中国投资者而言，资金筹备与购房流程是他们最为关注的焦点，尤其是那些希望借助贷款来实现购房梦想的群体。鉴于中美两国国情不同，贷款政策与操作细节存在诸多差异，那么，手持旅游签证踏上美国土地，想要成功贷款买房，究竟需要提前做好哪些筹备工作呢？
一、购房资格答疑
1. 旅游签证能否开启美国购房之门？
美国，作为全球闻名的老牌移民国度，秉持着开放包容的态度。无论您身处何方，是身在美国本土，还是远在世界的其他角落，只要您有购房意愿，任何人都具备在美国购置房产的资格。其健全完备的法律体系，宛如坚实护盾，为资产所有者的权益保驾护航，让每一位购房者都能安心置业。
2. 以旅游身份能否在美国申请房贷？
答案是肯定的。当下，有诸如华美银行、国泰银行、中国信托银行、中国工商银行以及一小部分区域性的商业银行，愿意为持有旅游签证的购房者伸出援手，提供贷款服务。不过，对于以旅游签证在美国贷款买房的买家来说，周全的财务规划必不可少。
二、贷款前置筹备要点
1. 精准核算购房成本
借助便捷的“贷款计算器”工具，依据自身拟定的首付比例与贷款年限，仔细推算出每月所需承担的费用明细。这其中涵盖银行月供、房产税以及部分物业费（如 HOA），做到心中有数，才能确保后续资金流的顺畅。
2. 明确首付资金占比
通常情况下，持美国旅游签证的中国投资者，首付比例大致处于 35% - 40% 区间，换言之，理论上最高贷款比例可达 65%。但需注意，实际获批的贷款比例会因个人财务状况、信用记录等因素而有所波动，因此要提前做好评估。
3. 选定贷款银行与利率
现阶段，美国针对持有旅游签证买家提供贷款的商业银行，若以 30 年还清作为计算标准，贷款利率普遍在 4.5 - 5% 左右浮动。购房者需综合对比各银行的服务、利率水平等，挑选最契合自身需求的合作对象。
三、购房贷款注意细则
1. 确保资金来源合法合规
倘若您计划在美国贷款买房，当资金汇入美国并进入个人账户后，并不能立即动用。银行出于合规考量，会要求外国贷款人的首付款转入美国账户并静置 2 - 3 个月，以此验证资金的合法性，之后才会开启房地产贷款流程。所以，投资者务必预留充裕的时间来筹备资金，满足银行要求。
2. 备齐各类资料
在确定购房贷款意向后，后续贷款流程中，贷款机构会要求购房者提供一系列文本资料。其中，最为关键的包括工作收入证明，用以彰显还款能力；一定规模的资产证明，展现个人经济实力；出示国内账户足够 3 年月供的存款证明，以及美国账户足够 1 年月供的存款证明等。为避免延误贷款进度，建议购房者依据贷款银行提供的信息清单，一次性将资料准备齐全。
3. 审慎抉择贷款利率
美国贷款买房的流程与中国存在诸多相似之处，在众多贷款类型与利率方案中，挑选出最适合自己的至关重要。投资者不妨向专业经纪人求助，向贷款方索要详细信息，多番询问、比较，像精明的商人一样货比三家，最终选定最具性价比的贷款利率。
