房屋几乎是所有中国人的情节，拥有一套自己的住房不论是全款付清的还是贷款的，都能增加幸福感，特别在美国大部分的房子都是独立别墅，价格跟中国房价相比简直就是在买白菜，所以美国一直是华人购买房地产的首选。但是，非美国公民获得贷款却是横在许多人眼前的障碍，今天我们就来简单聊聊外国人在美国贷款买房的注意事项。
首先，我们先要明确非公民这个名词。通常贷款公司会将其分为3类：
Permanent residents with a green card (Form I-551) 永久居民即绿卡持有人。
Non-permanent residents with a valid work visa (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 and G1-G4) 长期生活在美国持有工作签证的外国人。
“Foreign nationals,” whose primary residence is not in the U.S. 不生活在美国的外国人。
如果是前两种情况，那么均可归本土人贷款，所需条件几乎同公民无异，在银行有相关的存款、投资或其它活跃帐户的往来记录；持有工作签证的人士，并能报税；有较长期的稳定金额的收支记录等。
第三种属于外国人贷款，适用于在美国没有报过税，也没有社区安全号的中国人。比如持有F1, B1/B2签证或新移民群体。通常首付比例：在35%-50%之间。贷款利息相比于本地人贷款利息会稍微较高，范围大概在5%-7%。
美国贷款分类
与国内分为“等额本息”和“等额本金”两种贷款方式不同，美国贷款是根据利率不同分为三种：固定利率、浮动利率和只付利息的抵押贷款。
1.固定利率
是指整个借贷期间锁定一个利率，无需担心市场利率如何变动，不做任何调整，那借款人也不用担心在未来利率有上涨的风险，这样的项目适合打算长期拥有住宅的人士。每个月的固定还款是固定的本金加上利息，这样的利息较之后的浮动利率较高，但是您每个月的借贷成本是锁定的，所以不用担心未来的利率的变化。
2.浮动利率
可以在一定时期内提供比固定利率更低的利率，也就是在初期锁定比固定利率贷款低的利率，但是之后的利率会随着一个指数index而浮动。那这样的贷款适合预期收入会增加，或计划短期拥有住宅，或短期内会还款的人士。中国海外购房者先锁定一个低的利率，然后钱转过来之后慢慢的还款。因为这里一般是5-1或者7-1，就是锁定前五年或锁定前七年的一个低利率，那五年或者七年过后每一年根据市场指数来调整一次，但前期利率会较低。
3.抵押贷款
这种贷款方式的利息是最高的，适合短期贷款。指贷款人每月只需支付利息，无需偿还本金。举个例子，如果贷款20万美金，那第一个月只需要付20万美金的利息即可。如果说第二个月第三个月从国内转了一笔钱过来，那就可以把那转的钱去还本金，比如说您转了2万过来那第三个月只要按照剩余18万去还它的利息。所以这个项目也适合海外购房者，因为这个本金支付比较灵活，您只要还一点本金，每个月的月供就往下调，与前面的浮动利率跟固定利率来比，之前的每月月供是固定的，还完所有本金就终止贷款。
作为外国人贷款，最常用的就是第二种浮动利率贷款。美国的大部分银行对外国人贷款的限制比较严格，所以作为买家最好提前准备。
1.首先你要准备35%/40%的首付款存入帮你做贷款的银行。
2.准备大约2.5%的房价款作为过户和贷款费用。比如你买50万美金的房子，那么就要准备12,500美金。
3.准备12-18个月的月供作为储备金。比如你每月所有的还贷费用是2000美金，那就需要准备至少24,000美金存在该银行。
所有这些资金到位后，银行一般可以开具贷款预准函，拿着这个证明你就可以找经纪人预约看房了。
美国房贷利率再创新低 恐将触底反弹
新年伊始，美国房贷利率再创新低。这好像是似曾相识的情节，房贷利率一降再降，对有意购屋的人不停发送好消息。
美国贴现利率正在激励渴望购屋的人，它也帮助现有屋主为重新申请房贷提供好机会，可以削减每月偿还利息金额。
但是，尽管房贷利率比一年前降低近一个百分点，但借款人可能没有太多时间赶上低廉利率。
因为，美国大选结束，新政府即将上台，政治发展可能会推高美国国债利率，这对房贷利率构成压力。
联邦房贷巨头「房地美」（Freddie Mac）1月7日便表示，上周房贷利率创下新低纪录，30年期房贷固定利率从一周前的2.67%平均降至2.65%。
去年此时，30年期固定利率房贷的利息是3.64%。但是，从去年3月份「新冠病毒」疫情大流行之下，美国经济受到重大打击，房贷利率去年不断创新低纪录，共达17次之多。
由于失业率居高不下，政府试图遏制仍在不断加剧的病毒大流行，因此房贷利率继续向下寻找新的低点。「房地美」调查发现，其他受欢迎的房贷项目也在低点徘徊，或进一步下跌。
上周，15年期固定利率房贷的平均利率，从2.17%降至历史最低的2.16%。这种房贷是人们最喜欢的一种再融资方式，它大大低于一年前的平均水平，3.07%。
另一种前五年固定利率，随后浮动利率（5/1 adjustable-rate mortgages，或简称为ARMs）的房贷，平均利率2.75%，也比一周前的2.71%有略升情况，但仍低于一年前的3.30%。
尽管新的一年开始的房贷利率较低，但它有向上移动趋势。
1月5日，在乔治亚州举行两席联邦参议员决选，结果均由民主党赢得，使参院形成两党失占50席的均势，但将出任副总统的贺锦丽将以兼任参院议长的地位，使民主党成为参院多数党，加上原本控制的众院，民主党形成控制白宫、参众两院「完全执政」之优势，投资者期望联邦政府将会增加支出，甚至可能进行第三轮纾困政策。在这种情况之下，国债利率或收益率都将以上升回应政局变化。
地产经纪网站Realtor.com的首席经济学家丹妮尔. 哈尔（Danielle Hale）说，「1月6日，10年期美国公债利率是自去年3月以来首次突破1%，关键就是乔亚州参议员决选结果，似乎表明美国金融政策走向。
传统上，房贷利率倾向于跟随10年期国债的收益率去调整。
「房贷每日新闻」（Mortgage News Daily）1月6日发布一项对金融贷方的调查显示，上周30年期固定房贷利率从4日的2.76%上升至8日的平均利率2.88%。虽然房贷利率仍十分低廉，但消费者应该要了解它的走势。（转自LVCNN）
