四位知名地产专家预测：美国2021年楼市前景如何？
2020年，美国房地产市场是一颗闪亮的明星，推动了全美经济的好转。而到了2021年，我们还能期待房地产市场继续呈现这样的情景吗？以下是来自美国房地产经纪人协会(NAR)，Realtor地产公司，全美住宅建筑商协会(NAHB)，第一美国集团金融公司(First American)的四位专家对未来一年美国楼市的看法。
全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun提出：“2021年，我认为房产利率将与之持平或略高，可能是在3%左右。因此，抵押贷款利率将继续保持历史记录以来的有利水平。”
Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示：“我们预计，在2020年已经很高的楼市水平上，销售将增长7%，价格将再增长5.7%。”
全美住宅建筑商协会高级副总裁兼首席经济学家Robert Dietz则提出：“随着住房建筑商信心接近历史高点，我们预计独栋住宅的建设量将继续增长，尽管这种增速会低于2019年。此外，新房源销售增长将出现一定程度的放缓，因为实际销售中越来越多的房屋来自尚未开工的房屋。尽管如此，考虑到有利的人口结构、住房需求向低密度市场转移的地理变化，以及处于历史低位的利率，购房者的购房活动仍将保持强劲。”
第一美国集团金融公司首席经济学家Mark Fleming表示：“在可预见的未来，抵押贷款利率预计将保持在较低水平，千禧一代将继续组建家庭，即使收入增长放缓，购房需求也将保持强劲。从房源方面而言，尽管房屋建筑商的理想是提供更多的住房供应，但现有房源的供应严重短缺预计将持续到2021年，并可能使房价上涨幅度居高不下。”
在美国买房，你可以享受一些税务优惠！
在美国，房产有两个重要特征：
第一，房主就是地主，屋主对房屋及所在土地拥有永久所有权；
第二，房屋与土地均要缴税，房地产税的征收属于州及地方政府权限，全美各地的税率大不一样。
全美各地房产征税的基本因素有两个：
估价与税率，这两个因素决定了房产税的数额。
举例来说，如果一栋房产的估值是20万美元（房产估值包括土地价值及房屋价值），而年税率是1%，则该房产所交年度税额为20万乘以 1% = 2000美元。而这两个因素中的任何一个如果有变化，就会影响到交税额。
从全美50个州来看，新泽西州的房产税率最高为2.44%、夏威夷最低为0.27%；而从房产价值看，夏威夷最高，房屋中间值为56.3万美元，密西西比最低为10.6万美元。
在房产税中，虽然估价与税率都起作用，但对每一个房主来说，这两个因素起的作用是很不同的：税率对每一个房主一视同仁，没有差别，而房产的估价则每一栋房屋都不同，因此对于房主来说影响更大。
1978年加利福尼亚州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”（Proposition13），全称为“人民限制财产税计划”（People’s Initiative to Limit Property Taxation），13号法案在地方政府征收房产税方面有一个主要限制：
规定房屋的估价以房屋买卖时的价值为准，只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋，该房产便不得重新估价，不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%；一旦房屋卖出，新的房主则要按当时的市场价交税。
这项规定与全美大多数州房产每年重新估价或每几年估一次价的做法大相径庭，对每一个房主来说是“一次估价定终身”，让房主不必担心因为房屋价格的变动引起税额的变动。
举例来说，1990年以20万美元在旧金山买入一栋房的约翰，到2010年该房的市值已经升到150万美元，但因为约翰一直没有卖掉该栋房屋，因此该房到2010年经过通胀调节的价值只有35万美元，约翰就按35万美元交该年的房产税，这为他省下了大笔税金。当约翰在2011年以155万美元卖掉该房产后，新的房主史密斯就要按155万美元的房价交税，这个房价也会一直保留到史密斯卖出房屋为止，直到下一个屋主接手才会按那时的市场价计算房屋税，以此类推。
