联准会(Fed)上周三将基准利率下调了半个百分点至约4.9%，是四年多以来首次降息。Fed为了应对新冠疫情后的通货膨胀，先前一直将利率维持在20多年来的高位；此举虽有助于稳定消费者价格，但也导致抵押贷款利率大幅上升，致许多潜在房屋买家无法进入市场。
根据Freddie Mac最新数据，目前典型30年期固定抵押贷款的平均利率约为6.2%，是三年前利率接近历史低点2.8%的两倍多。
位于洛斯盖图(Los Gatos)的Guild Mortgage分行经理尼科莱蒂(Brett Nicoletti)表示，在年底抵押贷款利率仍会下降。
自今年春季利率超过7%以来，利率已降超过1个百分点，而在近一个半月内下降得最快，主因是贷款机构预测了Fed的动作并相应地调整了利率。
然而，Fed表示年底前计画再降两次利率。加州房地产协会的经济学家韦(Oscar Wei)预计到那时抵押贷款利率将降至约6%。联邦储备官员亦表示可能会继续降息至少到2026年；韦认为届时长期(抵押贷款)利率会在5%左右。
利率下调对房价意味着什么？韦表示，但当潜在购屋者意识到大幅降息或许已不会发生时，会认为现在是购屋的好时机。
这可能会对房价产生上涨压力，但考虑到现在已入秋、也就是实务的房市淡季，房价仍可能按月下降。然而韦指出，湾区的部分地区，特别是那些富裕城市，买家因为能够支付更多的首付款，房价仍可能上涨。
在2025年以后，下降的抵押贷款利率，可能会使原本不愿放弃在利率较低时锁定房贷的潜在卖家将房产上市，这有助于湾区紧张的房市中释放更多库存量。但韦指出，随着愈来愈多的人能够负担购屋，住房需求上升预计将使价格每年上涨4%至5%，与历史趋势一致。
现在是重新贷款好时机吗？尼科莱蒂表示，这取决于实际情形，对于在利率高峰时（约7%）购屋的人来说，现在重新贷款绝对是有意义的。他并补充，最近几周，贷款机构对重新结构抵押贷款的意愿有所增加，部分买家已经能够将当前利率降低1个百分点。不过对于大多数的屋主来说，可能还需要几个月的时间才会是重新贷款的理想时机。
现在购买新屋的成本几乎与购买成屋相同，这是当今房市另一个令人头痛的现实。
8月新屋售价中位数为42.06万元，仅比同期成屋售价中位数41.67美元高出1个百分点。以12个月滚动平均值衡量，购买新屋的溢价是1980年代以来的最低水平。
全国住宅建筑商协会(NAHB)首席经济学家迪兹说，"直觉上，典型的新建单户住宅的价格应该比典型的转售房屋更高。""但当二手屋库存非常紧张时，这两方的售价往往会趋于一致。"
由于利率走高，房贷利率较低或根本没有房贷的现有屋主不愿挂牌出售房屋，这种现象被称为"利率锁定效应"。即使现在可供出售的房屋数量比去年利率超过7%时有所增加，截至8月约有135万套，但仍较10年前少了近100万套。
虽然屋主无意出售，但建商却在大力盖房。与过去相比，新屋在整体可用住房供应中所占的比例更大。
说服房主降低标价可能很困难，但房屋建商已经习惯提供平均约5%的小额折扣来出清库存。房子也越盖越小，以便以更低价格出售。截至6月30日，新建单户住宅平均面积为2363平方英尺，比2021年底少了约200平方英尺。
第一美国金融公司副首席经济学家库许(Odeta Kushi)表示："这是另一种不同的激励措施。"并补充说，房屋建商也通过免费升级设备和降低房贷利率等措施来推动销售。
从历史上看，更新结构和更好的隔热效果等新屋福利的预付费用比二手屋高出约16%。道明银行经济学家柯拉吉(Admir Kolaj)认为，目前接近平价的趋势将持续到2025年。
让二手房供应正常化需要时间，但迹象显示这种情况已经开始出现。如果房贷利率进一步下降，更多现有屋主可能会被吸引挂牌出售自有房屋，即使新屋建设依然强劲，但仍低于2022年和2023年的水平。
