在南加，众多华人新移民在此落脚创业，追逐着他们的美国梦。部分来自中国的华人在购房时，常遇到房产中介提及“未上市房源”。这类房源因其私密性和针对性，能在短时间内吸引部分买家。
华人地产投资专家谢宗煌指出，“未上市房源”可能存在多种情况。有时是待售房源屋主想自售，未将房屋信息上传至多重上市服务系统（MLS）数据库，导致房屋资讯无法共享和在公共平台发布。也可能是屋主出于隐私考量，不让房屋经纪人挂牌。但需注意，未经屋主同意的未上市屋不仅违法，也违背了经纪人对卖主的义务和责任。
谢宗煌认为，此类房源对卖方经纪可能有利，但对卖家不利。买方经纪人应避开，因其配合度低，交易难成功，还易引发法律问题。
业内人士称，“未上市房源”是指房地产代理人将待售房产资讯保留在自己“口袋”，仅通过自身或私人网络推广销售。
地产经纪 Eric Wu 表示，“未上市房源”有其优势。对于高端房产或需保密的卖家，能提供隐私保护，避免被过多关注和干扰。卖方和中介能更好控制销售过程，优先与特定买家洽谈，减少非认真买家的骚扰。对卖家而言，能减少市场竞争，在一定程度上主导价格谈判，可能达成更高成交价。
然而，河滨资深地产经纪周克蕙提醒，房市交易虽不反对这种做法，但若地产中介素质不高或有不法行为，隐瞒房屋问题，会对买家不利。比如有华人买家通过“未上市房源”购房后，因地界问题与邻居产生纠纷，而中介无法提供相关地产文档。同时，“未上市房源”因缺少市场竞争，可能导致房产未以最佳价格出售。
南加资深地产经纪陈启志也表示，房市火热时，“未上市房源”的销售方式增多，卖家期望短期快速交易获好价。但如今房市降温，这种方式明显减少。
“未上市房源”缺乏透明度，容易产生纠纷，买家需谨慎选择。
据福克斯、berkeleyside 新闻网综合报道，继去年春季达成的全国性集体诉讼和解后，房地产佣金支付方式变化于 8 月 17 日迎来重大变化。美国房地产行业的变革会对卖房或买房的人有什么影响？一起来看看！
一、变革要点
佣金支付责任转移：过去，卖房者成交后通常要支付买方和卖方佣金，买方无需向中介支付费用。如今，买方有可能需自己支付佣金，传统报酬制度发生改变。
购房流程新规定：所有购房者必须先与经纪人签订合同，经纪人才能带其看房。
MLS 规则调整：卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价，补偿提议可继续但不能在上市服务中公布。
二、3 月和解协议回顾
2023 年 10 月，陪审团裁定全国房地产经纪人协会（NAR）和一些大型房地产经纪公司因合谋抬高房地产佣金应承担超 50 亿美元赔偿金。2024 年 3 月，该协会宣布和解协议，将向原告支付超 4 亿美元。扣除律师费后，2100 万房主每人可能仅收到 13 美元。此次变革最重要的是支付经纪人佣金方式的差异，虽给人地产经纪人费用将降低的印象，但实际上买方经纪人报酬责任从卖方转移到了买方。
三、代理费支付方式
部分卖家可能仍提出支付买方代理人费用以吸引更多报价，但可能与买家代理协议中商定的百分比不同，若卖家报价低，买家需支付差额；若卖家报价高，代理人只能收协议金额，多余部分归卖家。
买家可在托管结束时支付代理费及其他成交费用，有额外现金的买家有利，无现金者可计入抵押贷款金额，但可能需购买私人抵押贷款保险推高每月还款成本。
买方可要求卖方支付买方代理费作为购买要约一部分，但面临卖家可能接受无需支付买方代理费的报价的挑战。
四、对卖家的影响
卖家可与经纪人共同决定协议到期时间，可签短期协议甚至针对特定房产签协议。过去卖家需支付 5% 到 6% 佣金由双方经纪平分，如今强制佣金制度取消，买家佣金和卖家佣金各自独立协商。外界认为新制度虽不能立即降低佣金，但将促进市场竞争，降低房屋买卖成本和房价。同时，打破多项美国房市长期垄断规定，如禁止在 MLS 中包含经纪人佣金信息等，可能使更多经纪人转向其他渠道发布房源信息打破垄断。然而，也有人认为佣金制度改变短期内可能不利好房市，因买家购买能力可能降低，潜在买家减少对卖家也不一定是好事。
五、买家应对之策
在新形势下，买家自行代理可能导致销售失败，因卖方可能选择有经验经纪人的报价。买家可聘请律师处理披露文件和购买协议，但律师无法提供诸多复杂细节及建立与当地经纪人社区的关系。建议买家与经验丰富、有执照的房地产经纪人合作，优秀经纪人可帮助评估财务状况、介绍抵押贷款经纪人、定位房产、提供改造建议、推荐供应商及代表谈判等，深入了解买家需求大大增加成功购房机会。
总的来讲，尽管新规可能带来一些挑战，但它也促进了市场的透明度和公平性。不管是买家还是卖家，只要做好充分的准备和调查，您完全可以在新的市场环境中最大限度地实现您的地产交易目标。
