美国的房子,既独特又与众不同,每一栋房子都有自己的味道,几乎没有一栋是完全相同的房子。
今天要和大家来聊聊美国的那些房,各有各的型,看你最喜欢哪一种?
美国的三大住房类型区分
简单说,美国住房主要可以分成三大类:独立房、联排房、公寓,这应该很多人都知道。
独立房就是独立的一个房子,建筑物没有和其它的房屋相连,传统来讲会有自己的前后院,这也是⻓久以来追求实现美国梦的一个指标:拥有一栋美国独立房,身份立⻢升了好几级!不过在房价越来越高、土地越来越贵的今天,新的独立房的院子都变得越来越小。
据一份统计,2021年美国有接近六成四的房屋,都属于独立房。不过独立房,也分成非常多的种类,像是牧场房型、地中海房型⋯⋯这个等等我们再来分类。
第二大类是联排房,顾名思义就是排排相连的房屋,每一户都会有和别人家共用的墙壁,在亚洲这种房型就比较常⻅,在中国我们就称为别墅或是透天厝。
这种房型就是为了在有限的土地,盖出更多的房子,所以就要牺牲一点住宅的生活品质。不过,像美国很多联排房也是木造的,如果有敲敲打打的声音就比较容易会影响到隔壁邻居。
第三大类是公寓,其实在美国,公寓有三种说法,一种是condominium通常简称condo,另一种是apartment,再一种是co-op。
这三种在中文里其实都统称“公寓”,而且外型都差不多,单单从外观上你很难判断它是哪一种?实际要怎么分别呢?这也是很多人搞不清楚的地方。
实际上,condo、apartment、co-op最大的差异就是“产权”的不同,一句话就解释完了。
condo属于独立产权,也就是你买的这个住宅单位,比如是800平方英尺,那你就拥有这个这户800呎的独立产权,屋主拥有买卖、租赁的自由权利。
但是,co-op就像字面的意思“共同拥有或经营的合作社”,所以买家是拥有这个社区或建筑物业的一部分股份,而不是住宅单位本身,这种形式在纽约的旧公寓比较多⻅,因为你只是拥有一部分股份,所以限制就比较多,你要卖房、出租都要通过大楼或是董事会的同意,他们同意了你才能做,所以这部分要特别小心。
再说说apartment,其实apartment只是出租公寓,你不能单独买它的住宅单位,只能去租来居住,产权是属于建筑商或是某个公司的,所以住在里面的基本就全是租客了,不会是屋主。
以上就是condo、apartment、co-op三种不同公寓的分析。
在美国买房的另一种保障是买房估价，对你所要买的房屋做一次专业的评估，让你买的放心和安心。在美国各个城市都有专业的估价师为你要买的房屋做买前评估。他们会采用相同或类似的房子的案例来对你将要买的房子进行估价，包括，房龄，面积，房间数，浴室，结构，配备、装潢等，采用近期的销售价格，也包括了正在上市中或过户中房子的价格来推算出该房子的现在市场价值。
选择最佳同类房屋（comps）的要点提示
1.同类相比
尽可能选择与目标房类似的房屋比较，例如在风格上、施工、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施、占地面积等。如果你生活在一个农场式房屋,你理想的选择是房龄及面积与之相似的农场风格式屋。如果是公寓,就选择相近房龄、面积的公寓，而不是单户住宅。两个房屋间具有的相似点越多越好。从 3–5同类物业中选择来确定一个最好的房价。
2.最近的售出房
通常大多数刚出售的物业对房屋买卖影响最大，呆滞的市场除外。规则是前3～4个月刚卖出的房屋最理想,不然就向前看6～8月前的房屋。在某些情况下,根据市场和房屋的唯一性，两年前的交易仍可参照。一些评估员和地产专业人员甚至将房屋已签合同及房屋检查规整作为比较选择的一部份
3.地理位置
尽量选择目标房屋附近的同类房。通常最好在半英里范围内。但也有一些例外。例如,如果选择的同类房坐落在视野良好的小山的高处或者接近公路主干线或高速公路，那么距离目标房一个或两个街区可能就不合适。同样,因为社区并不总是整齐规划成方型边界，属于同一市场地区一英里以外的同类房，即使远一些也是一个很好的comp。
4.每平方英尺的价格
每平方英尺价格是一种历史悠久的房地产估价方法。然而,它不能决定选择地段、可随时搬入房屋或个人的标准。还应该考虑房屋测量方法，比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。
5.其他“软”因素
有了数据且也做了比较，但还有一些影响房屋价值增损的难以量化计算的个别特征。列举同类房清单时需要考虑这些“软”因素：远离喧闹地段；处于街道景观整齐有人行道的一侧；屋顶、油漆、烟囱、车道、栅栏状况良好；附近有商店和餐馆；观察是否此房独好而周围所有房屋皆已破旧不堪；地处名校学区，不管你是否有小孩,在顶级校区的房屋都有大幅增值。
估价师如何估价？
如果上述内容是给房屋买卖双方的参考比较，那么估价师如何选择同类房呢？估价师用多种方法确定房屋价格，包括“销售比较法”、“成本法”和“收入法”。对于销售比较法，估价师要找前面5个提示中的数值,并用增减法对标准房屋估价报告(URAR)坐标中的改进、房龄及其他因素进行调整。
URAR是一个标准化的报告,要求贷款官员和保险人能读懂该报告，因为确定估价关键在于抵押贷款的贷款与价值比率（loan-to-value）。估价完成后估价师将URAR提供给客户的贷方。
