在美国，如果你拥有两套房产，一般就会认为一套是自住房，一套是投资房。自住房和投资方在税收政策上是有不同的。

怎么定义自住房的概念呢？

对于每一个已婚家庭或单身个人而言，都存在一套基本住宅，也就是所谓的自住房（Principal Residence，也叫 Primary Residence） ，它与其他类型的住宅，像是用于投资出租的房子、度假用的公寓等，是有所区别的。从税务法规的角度来看，当纳税人同时持有两套住宅时，通常会将其居住时长相对更久的那套住宅，判定为首要住宅，也就是我们所说的自住房。而另一套房产，一般就会被视作投资型房产或者度假屋。

在美国买房第一套和第二套有啥政策差别？

1. 如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的。那么你在报税时，和自住房相关的一些费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大税务优惠。

2. 如果纳税人要出售自住房，原本要缴交资本增值税（Capital Gain Tax ），但如果被出售的是自住房，且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25 万美元，夫妻低于50 万美元部分无需交纳资本增值税。

当纳税人申报其自住房之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其自住房的状况。

投资房：

如果你除了自住房，还买了另一套房用于出租，那么租金收入在报税时有哪些政策可以省税呢？A：租房屋的支出首先，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS ）网站上下载1099 表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

B：折旧衝回

在出租房的税务筹划中，折旧冲回是一种重要策略。需要注意的是，只有房屋价值能够进行折旧计算，土地价值部分不在折旧范围内。出租房屋通常按 27.5 年的期限来计算折旧。举个例子，如果购买一套价值 20 万的房子，其中土地价值 4 万，房屋本身价值 16 万。那么每年可折旧的金额为 16 万 ÷27.5≈$5818 ，这部分金额可以从租金收益中扣除。历经 27.5 年后，16 万的房屋价值折旧完毕。倘若此时将房子以 30 万出售，增值的 10 万需缴纳长期资本利得税，该税率相对较低。然而，之前用于省税的 16 万折旧部分，要重新进行交税，这部分税款就被称作折旧冲回（deprecation recapture）。

专家提醒，许多屋主选择放弃折旧的做法并不明智。由于房屋出租时间可能长达几十年，国税局难以核查是否使用折旧来抵税。按照税法规定，无论实际上是否进行了折旧，只要是可折旧的部分，在房屋出售时都要进行折旧冲回计算。所以，放弃折旧无疑是一种损失，毕竟白白放弃折旧优惠并不划算。再者，货币存在贬值情况，比如三十年前价值二十万的房子，如今可能价值百万。当年通过折旧节省下来的税款，按照现今物价换算，其价值可能增长了五到十倍。基于这些原因，建议尽早进行折旧计算。

用谁的名义投资也有窍门

要是你以个人身份投资房产，有多种途径可以抵税。像房子需缴纳的地税、购买的保险费，房子本身的折旧费，用于装修和维修的费用，房地产公司收取的管理费，还有支付给房地产经纪的中介费等，都能用来抵减应纳税额。对于高收入人群，通过这些抵税方式，节省下来的税款能达到联邦税率的 40% ，这就好比政府帮你承担了一半的相关开支。

倘若你是以公司名义投资房地产，除了上述个人投资房产时可用于抵税的项目外，公司运营过程中的诸多费用同样可以抵税。比如公司所支付的所有租金，办公用的电话费用，维持公司日常运作、管理所产生的一切开销；给员工发放的全部工资以及提供的各类福利；以公司名义购置的电脑、家具、电器等 “办公用品” 的费用等，都能算入抵税范畴。专家特别提醒，一定要妥善保存原始发票、收据或者信件等，这些都将作为报税时的重要凭据。