翻新家具最近变得越来越流行。无论你看到哪里，人们都在重新利用废木片，添加新的硬件和一些室内装饰，然后转售“新”家具以获取利润。 

当一些因状况不佳而被忽视的东西通过风格和汗水进行现代化改造时，它就会变得更有价值，更受市场欢迎。这就是增值的本质，也是房地产投资中常用的策略。 

增值房地产的基础知识

就单户住宅而言，购买破旧的房产，对其进行改造，然后出售以获取利润的过程通常被称为修复和翻转。您的汗水资产和看到未经加工的钻石的能力将得到金钱奖励，而新主人将获得一套更新的、可立即入住的房屋。 

增值多户型房地产交易遵循类似的模式，但规模庞大。数以百计的单元在数年的时间里一次完成翻新，而不是仅在几个月内完成一栋单户住宅的翻新。 

一处高附加值的房产可能会出现油漆剥落、电器过时或景观杂草丛生的情况，这些都会影响外观吸引力和潜在租户的初步印象。一些简单的装饰升级将吸引更多合格的租户并增加房产产生的收入。 

在增值属性中，改进有两个目标：

改善单位和社区（对租户产生积极影响）

增加利润（对投资者产生积极影响）

增值示例

常见的增值翻新可以包括单个单元的升级，例如：

新油漆

新橱柜

新台面

新家电

新地板

升级的灯

此外，增加外部和共享空间的价值通常有助于增强社区意识：

建筑物外墙的新油漆

新标牌

园林绿化

狗公园

健身房

泳池

俱乐部

游乐场

有顶棚停车场

共享空间（烧烤区、野餐区等）

最重要的是，增加价值还可以采取提高效率的形式：

降低公用事业成本的绿色举措

共用有线网络和互联网

减少开支

多户型增值物流

单户住宅的基本修复和翻转对大多数人来说都非常熟悉，但当同时涉及数百个单元时，翻新时间表和物流就不那么直观了。问题在于，当人们居住在那里时，如何翻新房产以及一次可以翻新多少个单位。 

翻新多户住宅时，首先要考虑的是空置单元。在一个拥有100个单元的综合体中，5%的空置率意味着有5个空单元，这就是翻修工程将开始的地方。 

一旦这五个单元完工，并且每个现有租户的租约到期更新，他们就有机会搬进新装修的单元。通常，租户对升级后的空间非常满意，并且愿意支付一点额外费用。 

一旦租户腾出旧单位，装修就会随之而来，并且这个过程会不断重复，直到大部分或全部单位都完成更新。 

在此过程中，一些租户确实会搬走，对于项目来说，考虑到由于营业额和新租约而导致的空置率暂时增加非常重要。

为什么我们喜欢投资增值物业

如果做得好，增值策略将使所有相关方受益。通过装修，我们为租户提供更美观的房产、更新的电器和更具吸引力的社区空间。这样做可以使房产更有价值，从而提高租金和增加净值，这也让投资者感到高兴。 

房产美化过程以及翻新房产对租户更具吸引力的事实可能很简单。但让我们深入探讨为什么增值投资对投资者来说是一个很好的策略。

首先，产量游戏

要充分认识增值投资，我们必须首先了解其对应的收益投资。在收益投资中，投资者购买稳定资产并持有它以获得每月现金流和潜在的未来利润。 

收益投资是指购买当前现金流状况良好的房产。该房产通过收取的租金提供经常性收入——收益。显然希望稍后出售以赚取少量利润，但没有商业计划来翻新、强制升值、改善资产并在出售时实现更大的收益。收益型投资者持有房产是为了预期潜在的市场上涨，但总是有可能经历市场持平或下跌。 

现在，让我们回到增值问题

价值游戏和收益游戏是不同的。在增值投资中，需要进行大量工作（即翻修）来增加财产的价值，而进行此类改进会带来一定程度的风险。 

然而，增值交易也具有巨大的潜在上涨空间，因为投资者掌握着所有的牌。通过采取实际行动来改善房产并增加其价值，增值投资者不仅仅持有资产希望市场上涨。他们通过改善资产、提高租金和降低开支来强制增长。 

通过财产改善，收入增加，从而也增加了交易中的权益（请记住，商业地产的估值是根据其产生的收入多少，而不是像单户住宅那样基于比较），这使投资者能够更好地控制投资而不是收益游戏。 

当然，收益+增值的混合投资是最理想的。这是资产得到改善、现金收益率很高且市场同时增长的地方。投资者可以控制增值翻新部分，市场增长会增加升值。 

现在，在您对混合投资的潜力过于兴奋之前，任何增值交易都存在风险。 

增值投资风险示例

在多户型增值投资中，常见风险包括：

无法达到租金目标

搬出的租户多于预期

装修进度落后于计划

装修成本超过最初的估计（当您装修数百个单位时，这可能是一个大问题）

风险缓解

在将交易评估为潜在投资时，寻找将资本保值放在计划最前沿并制定了多种风险缓解策略的发起人。这些可能包括： 

保守承保

成熟的商业模式（例如，一些单位已经升级并正在实现租金上涨）

经验丰富的团队，特别是项目管理团队

多种退出策略

装修和资本支出的预算是预先筹集的，而不是通过现金流来筹集

增值投资可以成为强大的财富工具，但也伴随着严重的风险。这就是为什么风险缓解策略很重要——不惜一切代价保护投资者的资本。

回报大于风险

没有任何投资是没有风险的。增值属性会增加一些风险。

然而，当某件事尽管存在风险，但能为社区和投资者带来巨大利益时，它就变得相当有吸引力。 

在增值投资中适当利用投资者资本可以大幅改善公寓社区，从而创造一个更清洁、更安全的居住场所，让租户更幸福。 

由于投资者可以控制改造的实施方式和时间，而不是仅仅依赖市场升值，因此在保护资本和最大化回报方面他们有更多选择。 

通过投资增值房产，您可以获得改善的回报并扩大您的长期财富增长。