在美国,如果拥有一套以上的住宅,会涉及到一个概念,即“首要住宅”(PricipalResidence),即每个单身或已婚人士拥有的基本住宅,它区别于其他住宅,比如投资出租房,度假公寓等。

对于非美国税务居民(一般不在美国居住的)来说,购置美国房产在税务上一般不会区分是否是首要住宅或者第二套住房,因为两者在税务申报上面没有差异。不过如果购买者第一套用于居住,准备购买第二套房用于投资出租的话,在购买和持有上则可能会面临美国政府不同的政策对待。

贷款成本会增加购置房地产是中国人比较热衷的投资渠道,大多数人都会购买多套物业,用来投资收租。但是对于购买第二套房的人来说,其首付和利率相对于第一套会变高。

在美国,所有放贷业主最关心的是借款人的还贷能力,如何证明你具有充分的还贷能力是买房客户面临的最大障碍之一,没有足够的收入证明自己具有支付债务和房贷的话,几乎不可能获得贷款,也适用于没有收入的学生。有鉴于此,一条鲜为人知的放贷规定允许你证明有更多收入,即只需要你把新房或现在住的房子变成出租物业。

图税务抵扣优惠不同题政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大优惠。

如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capitalgaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。该项优惠仅限于首要住宅。

换房则适用于1031房产置换条款如果购房者是换房子,那么适用于1031房屋置换条款。1031条款是指对于个人投资性住房而言,在处置房产时只要满足45天内锁定新的房源,6个月内完成交割的话,那么原来房产处置的资本利得税可以递延到新房产上,此条款可以反复应用。

当然如果之后的房产处置后又购置第三套房产的话,满足条款要求即可以递延到新房产上,以此类推可以做到一直递延缴纳资本利得税。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,只要不超过房产原值200%即可。

最后要说的是,当拥有两套住宅后,作为首要住宅的房产,纳税人需向政府申报。美国纳税局会定期查看纳税人首要住宅的账单支付以及是否在住宅常住等情况,所以纳税人很难隐瞒首要住宅的状况。