在美国投资房地产的两种基本的获利模式：房租和增值，即房租获取现金流和升值。

房租模式是基本可以体现房产获得的模式，即使是做升值模式，也最好是尽量地用房租来减低成本，特别是经营成本（房贷本息、维护、地税、保险等等）。任何市场的升跌的预测都是有一定的风险的，所以你不能假定你买入后，东西就一定涨。不涨反跌怎么办呢？在美国你可以长期持有。如果你能一直保证充足的正现金流，那么，你就不需要担心这个问题了，你要保证不不断地出租，房子能够给房产带来丰厚的现金流。这是房地产跟很多例如股票、期货等等的投资方式不同的地方，就是房子是可以源源不断带来现金流的。你不必太贪心，总希望可以抄底，谁都没有办法预测到房产跌到谷底的时机是什么时候，能捞到底部的概率微乎其微，只有多发掘一些资源，把一些可以给你提供更多适合投资回报的房源，那么，你总可以在茫茫房海里找到一些回报率高的房产投资。有时候，就算你买入后房价还是继续下跌，你也必太担心，因为有房客帮你交纳你的PITI(本金、利息、地税、保险)。

租金模式中，两个指标就成为衡量和比较投资回报的重要考虑。其中之一是 cap rate, 其计算公式是：

NOI:Net Operating Income，即净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) /买入成本（房产售价、过户费、律师费用、银行费用、检验费用等）。

其二是cash on cash return，我觉得更直接地体现出回报率，这个数据或者说是指标只计算你实际投入的资金，和每年实际获取的现金收入。也就是说，在上面的 cap rate 的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算方式为：

（净营业收入- 银行本息）/ 首付+交易成本（律师、银行、检验等费用）

当然，如果你买房子的时候并没有借钱，那么这两个指标的结果是一样的。如果有贷款，两个数据就不一样了，我之前有写过几种购房付款方式的比较的不同结果，那些都是用cash on cash来比较的。

房地产获利另外的一种主要模式，就是通过时间差获取升值。比如一个公寓，1998年的售价是10万美元，2016则是100万美元，升值十倍。但是这种模式是以售出套现为准，即你要出售才可以获得升值的收益，因为房产的价值，是指买卖双方同意交易的最终金额，才是房产的最终出售价值。还有另外一个就是重新融资 refinance，把房产与银行重新做融资，套现，即以2016年的价值，贷款70%或者75%出套出一些现金出来。

升值的模式，可以按按以下公式来计算房产每年的升值率（这个公式适用于出租的房产、住的房产、同样也适合于商业房产等）：

[（房子售价-交易成本）/ （房子买价+交易成本）] ^1/(n-1) – 1

其中n就是你的买卖周期。比如买房后10年卖掉，那n就等于10. 当然，如果你是借了房贷，也可以参照租房模式的 cash on cash 来计算实际回报，就是说，将分子变为（售价-归还银行mortgage本息总和-交易成本），将分母变为（首付+交易成本）。