1、2018税改要点
A. 个人所得税最高税率设定在37%，低于目前的39.6%. 税率仍依年所得保持七种 :
10, 12, 22, 24, 32, 35 和37 ，符合最高税率课征标准的年收入(夫妻共同报税)由目前的100万调降为60万。
B. 标准扣除额(Standard deduction)大幅提高。
约有七成纳税人利用的标准扣除额，目前个人6350美元夫妻联合报税12700美元，新税法将个人标准扣除额提高至12000美元，夫妻24000美元。
C. 个人免税额(personal exemption)取消。
新税法终结原来每人4050美元的个人免税额。
D. 州与地方税扣减设定1万元的上限。
新税法将终止目前无上限的州、地方所得税、销售税、房地产税的联邦报税扣减，新法规定，州、地方所得税、销售税、房地产税总和，最多只能扣减1万元。
E. 儿童抵税额从目前每孩童1000元提高至2000元，凡家庭年收入低于40万者都符合。
2000元抵税额的最高退税金额从目前1100元提高至1400元。收养子女的13570元抵税额保持不变。此条款2026年自动失效。
F. 新申请的主要与第二住宅房屋贷款的利息支出扣减额
从目前的100万元降低至75万元，原有之房贷不受影响
G. 2018、2019年保险公司支付除外的医药费开支
若超过"调整后总收入"（Adjusted Gross Income）的7.5%，可允许扣减。2020年开始，7.5%拉高至10%。
H. 废除欧记健保的个人强制保险罚款条款。
I. 让超级富豪难以避税而设计的"替代性最低税"
(Alternative Minimum Tax，简称A.M.T.)，对企业体，在新税法中将被废除；个人纳税人部分，则增加AMT可被豁免纳税的金额。
J. 目前税法规范遗产总值超过550万部分才需课税
新税法将550万提高至1100万(夫妻联合报税)。
K. C corp 公司税将从目前的35%降为21%
L. S公司，合伙公司，个人经营的额外扣除
还是按照以往一样申报，但是可以扣除20%。例如分到$10000，可以减去$2000，只报$8000
这规定并不适用于专业服务的行业，除非股东个人的收入低于$315000（夫妻合报）或$157500（其他申报身份）可以完全享受
股东个人的收入如果高于$415000（夫妻合报）或
$207500（其他身份申报）不能享受
如果处于中间则是按比例享受
2. S公司，LlC , 个人经营的额外扣除20% 详解
（针对专业性服务的行业）
股东个人的收入低于$315000（夫妻合报）或$157500（其他申报身份）可以完全享受
股东个人的收入如果高于$415000（夫妻合报）或
$207500（其他身份申报）不能享受
如果处于中间则是按比例享受
比如一位夫妻合报的real estate professionals 收到$150000的1099, 是sole proprietor, 她的taxable income如果 低于$315000， 那么这$150000有20% 不用交税，也就是$30000 不用交税。
3. 自住房税务要点
a. 州与地方税扣减设定1万美元的上限。
新税法将终止目前无上限的州、地方所得税、销售税、房地产税的联邦报税扣减，新法规定，州、地方所得税、销售税、房地产税总和，最多只能扣减1万美元。
如果自住房用于home office 或者自住房里有几个房间出租，则不受限制
b. 新税法规定个人资产不可以做1031exchange 来延税，只有不动产可以做
4. Prop 90
先来解释prop90
prop90规定，加州55岁以上的户主换房，房子可以保留原来房子的税基。每个人一生仅可以用一次。
30年前老李买了10万的房子，因为prop13的保护，不管房子涨了多少，老李房子的税基每年最多涨2％，那么30年后，房子的税基也只有$100,000*(1+30*2%)=$160,000。这个时候如果老李年龄超过55岁，想要换房子了，把原来的房子卖了，只要新换的房子市场价低于或等于原来房子，根据prop8，老李还可以保留原来房子的税基，地产税按照$160,000的税基来交。新换的房子要与旧房子可以在不同的县。卖掉原来的房子和新买房子之间的时间间隔不能超过两年。
在加州范围内，通过了prop90的县市有以下这些，想要享受福利，还要向政府提交申请，全部由各县自主决定
Alameda
Orange
San Diego
Tuolumne
El Dorado *
Riverside
San Mateo
Ventura
Los Angeles
San Bernardino
Santa Clara
之后加建依然会享受福利
5. 出租房的税务要点
出租房可以抵税的项目主要有
a. 管理出租房去回的车费，油费。注意需要记录英里数，最好可以在excel 里记录清楚
b. 出租房的修理以及装修雇佣工人，如果支付的费用超过$600， 需要向工人要w9， 并且记录每次支付的钱数，年底开一份1099给工人
c. 房屋以及为了出租而买的家具等皆可折旧
d. 在出租时在网站做广告支付给网站的费用可以抵扣
e. 所有的房屋保险可以抵扣
f. 房屋的清扫整理, 房屋贷款以及房产税皆可抵扣
g. 如果一位real estate professional 一半以上服务是做房产交易并且一年工作750个小时以上, 以及对房子占有5%以上的所以权，那么房屋loss 不受$25000 的限制。比如如果rental loss $35000, 那么$35000 可以全部抵扣
6. House flipper 的税务要点
a. 清楚仔细的记录非常重要。因为有大量的费用产生
装修材料、工具抵扣
人工抵扣
设计抵扣
申请permit 抵扣
专业资讯抵扣
往返车的费用抵扣
出售时staging 费抵扣
办公室抵扣
租金抵扣
吃饭抵扣（需少于$6000）
b. 关于flipper 可以作为一项business , 报税报在schedule C 里，也可以作为投资，报税报在schedule D 里。下面来做一下比较
老王以$300000的价格买到一栋房子，装修花了$50000，该房子卖了$650000，（假定买卖agent 都是老王自己）那么老王纯赚$300000，老王没有其他收入, 老王是结婚一起报税
(1)如果作为business 报在schedule C 里， 老王的收入是$300000, 假定用Standard deduction , 夫妻双方抵扣$24000。那么老王的应税收入就是$276000 因为老王的应税收入$376000低于$315000，所以可以享受20%的免税，也就是$300000*20% = $60000 可以免税 那么最终的应税收入是$276000-$60000=$216000 2018年税率是24%， 老王要交$216000*24%= $51840 的税 同时老王要交自雇佣税，15.3%， 收入的一半要交自雇税，也就是$150000*15.3% = $22950 。总共要交的税是$74790
(2)作为投资收入报在schedule d 里，为short term
那么税率就是普通税率 24%
要交的税是$276000*24%=$66240
怎么做好一些，一目了然
建议在选择如何做之前最好找会计师规划一下
大家如果还想再少交些税，那么就可以放进去Sep IRA , 可以放你收入的20%。并且可以全部抵税。也就是可以放进去$300000*20% = $60000。而这$60000 可以抵税。
c. 用1031 exchange 来延迟交税
在美国投资房地产的两种基本的获利模式：房租和增值，即房租获取现金流和升值。
房租模式是基本可以体现房产获得的模式，即使是做升值模式，也最好是尽量地用房租来减低成本，特别是经营成本（房贷本息、维护、地税、保险等等）。任何市场的升跌的预测都是有一定的风险的，所以你不能假定你买入后，东西就一定涨。不涨反跌怎么办呢？在美国你可以长期持有。如果你能一直保证充足的正现金流，那么，你就不需要担心这个问题了，你要保证不不断地出租，房子能够给房产带来丰厚的现金流。这是房地产跟很多例如股票、期货等等的投资方式不同的地方，就是房子是可以源源不断带来现金流的。你不必太贪心，总希望可以抄底，谁都没有办法预测到房产跌到谷底的时机是什么时候，能捞到底部的概率微乎其微，只有多发掘一些资源，把一些可以给你提供更多适合投资回报的房源，那么，你总可以在茫茫房海里找到一些回报率高的房产投资。有时候，就算你买入后房价还是继续下跌，你也必太担心，因为有房客帮你交纳你的PITI(本金、利息、地税、保险)。
租金模式中，两个指标就成为衡量和比较投资回报的重要考虑。其中之一是 cap rate, 其计算公式是：
NOI:Net Operating Income，即净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) /买入成本（房产售价、过户费、律师费用、银行费用、检验费用等）。
其二是cash on cash return，我觉得更直接地体现出回报率，这个数据或者说是指标只计算你实际投入的资金，和每年实际获取的现金收入。也就是说，在上面的 cap rate 的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算方式为：
（净营业收入- 银行本息）/ 首付+交易成本（律师、银行、检验等费用）
当然，如果你买房子的时候并没有借钱，那么这两个指标的结果是一样的。如果有贷款，两个数据就不一样了，我之前有写过几种购房付款方式的比较的不同结果，那些都是用cash on cash来比较的。
房地产获利另外的一种主要模式，就是通过时间差获取升值。比如一个公寓，1998年的售价是10万美元，2016则是100万美元，升值十倍。但是这种模式是以售出套现为准，即你要出售才可以获得升值的收益，因为房产的价值，是指买卖双方同意交易的最终金额，才是房产的最终出售价值。还有另外一个就是重新融资 refinance，把房产与银行重新做融资，套现，即以2016年的价值，贷款70%或者75%出套出一些现金出来。
升值的模式，可以按按以下公式来计算房产每年的升值率（这个公式适用于出租的房产、住的房产、同样也适合于商业房产等）：
[（房子售价-交易成本）/ （房子买价+交易成本）] ^1/(n-1) – 1
其中n就是你的买卖周期。比如买房后10年卖掉，那n就等于10. 当然，如果你是借了房贷，也可以参照租房模式的 cash on cash 来计算实际回报，就是说，将分子变为（售价-归还银行mortgage本息总和-交易成本），将分母变为（首付+交易成本）。
