看到房地产投资这个标题，你首先想到的就是买卖实物的房子。其实，房地产投资也可以象股票、证券、期货一样地交易。在过去的几十年里，房地产已经成了一种越来越受欢迎的投资工具。本文将由浅入深地向您介绍房地产投资的常见方法，如何操作及各种方法的优缺点。
一、基本租赁物业（Basic Rental Properties）
这是一种一目了然的投资方法，就是投资人卖下房产，然后出租出去，靠租金盈利。投资人（房东）得负责房贷，税金和房产的维护等。最理想的状态是，租金能支付所有以上提到的开支还有盈余，但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。
因为很多时候欲速则不达，过高的租金会吓跑租客。这种投资方法需要耐心，基本的盈利来自于当房贷付完后，租金的大部分就成了纯利润。另外，房产增值也会给投资者带来额外的利益。
投资者必须要对目标市场非常了解，并作充分研究。由于主要的利润来源是租金，因此房产的位置和市场租金就成为考虑投资的最重要因素。就位置而言，靠学校近的房子是很好的选择。
北美的大学生除了第一年外，大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校，临近大的商业中心，大公司等也是很好的选择。
当然，这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客，其次是碰上了坏租客。北美的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策，如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由，如失业，生病等的话。碰到这些情况，你就会面临负资金流的问题。
另外，出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了，屋顶漏了……诸如此类事总是层出不穷，可能你会在睡梦中被叫醒去掏粪，或在游轮上接到房子起火了的消息，总之，你必须为此付出很大的精力和时间，有时很扫兴甚至如逢雷劈。假如你不想这些麻烦，就可以去雇专人或委托管理公司做。
二、房地产投机置换 （Real Estate Trading）
这类投资者也买房子，但其目的与前述的那类截然不同。投资者买下房产后只做短期的持有，通常不超过3-4个月，然后卖出以买卖的差价盈利。这种投资策略有时被称为“投机”（Flipping），通常用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产（如拍卖房，无继承人的遗产房等）。
纯粹的投机者对用于投机的房产不作任何的投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就有的升值特点，否则不会去考虑。要做这样的投机者需要有很高的投资技巧，很强大的信息源，很多时候是可遇不可求的。
大多数的情况是，投资者买下较便宜，但本身有些缺陷的房产， 经过重新装修，包装后使之具有了增加的价值，再出售盈利。
这类投资的风险是，投机者必须在很短的时间内将物业出手，而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款，常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手，那就会造成投资者持续亏损，甚至破产。
三、房产投资集团 （Real Estate Investment Groups）
房产投资集团（以下简称房团）可以说是房产租赁方面的小共同基金（Mutual fund）.如果你想做房产租赁，但又想省去当房东的麻烦，那么房团是个不错的解决方案。
某个公司会买下或建设一系列的房子，通常是公寓楼。投资者可以通过该公司买入一个或多个房产，多个投资者自愿成立房团。虽然投资者拥有他买下的房产，但一切管理维护，招客赶客收房租事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。
房团的形式有好多种，最标准的一种形式是：一个房团的投资者把所有他们拥有的房产单元混合以房团的名义出租房子，根据扣去管理费后的总收入和每个投资者的份额决定每个投资人能得到的月租金收入。
这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其 主人的风险，比如某个房东某月房子未能租出，他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份，当然以后别人的房子没租出，他也要贡献本来属于自己的一部分给那个人。
从理论上来讲，房团是一种较为安全的房地产投资方法。但就和其它的共同基金投资方法一样，房团也面临着共同基金管理费引起的挑战。另外，和第一类投资一样，出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素，所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大的影响。
四、房产有限合伙人
房产有限合伙人Real Estate limited Partnerships(以下简称RELP)的概念是：因为购买和拥有一个或一组房产而组成的，短期存在的实体。通常由一个经验丰富的物产管理或发展公司担任总合伙人（General partner）, 外来投资者则通过向该房地产项目（通常是建造或更新房产的项目）提供资金，而成为拥有股份的有限合伙人（Limited partner）。有限合伙人会收到来自于该RELP运作利润的红利， 但其最主要的收入来自于当该RELP被最后完整出售时所得到的分成。当RELP被出售之日，也就是其解散之时。
RELP允许投资者无需直接参与项目的管理，甚至不必拥有房产，而只需通过资金投入参股。但与股票不同的是，这种形式属于非流动性投资，投资者通常需要等到项目结束，该实体出售解散时才能移出现金。
五、房产投资基金
房产投资基金（Real Estate Investment Trust ,以下简称房投或REIT），华尔街还是想出了办法，把不动产变成了一种象股票一样可流动的投资方式，这就是REIT. 所谓房投是一个信托基金（Trust），以管理投资者的钱用于购买，经营和售卖某个具有盈利能力的房产。
房投象股票一样可以在各交易所买卖和转换。按有关规定，为了维持基金的身份，其90%的课税利润需以红利的方式返回股东，这样它就是个基金而不是公司，可以免交高额的公司税。
房投不但能使投资者和常规的股票一样得到股利，还能得到由于房产增值产生的利润。房投仅限于投资在非住宅地产，如商铺，医院和办公楼等。相比于前面提到的几种投资方法，房投的特点是，它是一种高度流动性的投资，需要现金时可以随时通过交易所变现。
六．房产共同基金
房产共同基金（Real Estate Mutual Funds,以下简称房基），房产共同基金和其它共同基金在形式和运行方式上没有什么不同，只不过它主要投资于REIT和房地产有关公司股票。这与证券交易更接近了，只是投资者需要更多了解房地产方面的知识和消息。
房基也是一种高度流动性的投资方式。对于普通散户投资者而言，房基的另一个优点是它具有大量信息供投资者参考，也有更多选择。投资者可以通过采用多点投资等战略以降低风险，提高收益。证券交易的高手在这里更可以触类旁通，游刃有余。
美国老年人晚年生活的收入来源主要来自几大方面，即社保退休金、401K退休储蓄、金融房地产等投资、和工作收入。
随着“退休的日子可能比工作的日子还要长”的时代的来临。明智的退休规划的第一步入门阶段，就是先了解美国的社会安全福利系统中的退休金制度。因为这份来自社保退休金的收入（Social Security Income），往往是美国80%以上的退休人口所依靠的终身退休收入之一。而领取社保退休福利的人口中，有四分之三的人宁可牺牲延后提领的优惠，提前在62岁就开始提领社保退休福利金。你可以花5分钟，详细阅读一下关于社保退休福利金有关的八项要点。因为当策略对了，你可能可以在你的有生之年合法多领取几十万的社保退休金。
在工作期间缴纳社会安全税，就可以赚取社会安全福利的“点数”。当点数达到40后（相当于工作10年，详情见下一段内容），退休时即可领取社会安全福利。目前看来，社会福利金能支撑到2033年左右就会出现比较大的漏洞，在那之前，估计国会会提出增加社会福利税（SS Tax）或者延长退休年龄的决定。
工作点数
付了社会安全税，便可以取得点数，只要$1160元(2013年)收入便可取得一个点数，每年最多只能获四个点数，所以年收入只需四千元，便可取足四个点数。四个点数没有限制每季一点，故即使只在一个月工作，只要收入够，便可一口气取得全年之四个点数。
一般退休福利，要求纳税人有四十个点数才具享受资格，故需工作十年，但也有例外。
●第一种例外的情况，是纳税人配偶，即使从未工作，将来也可取得纳税人退休金的一半（这一半退休金是额外的，并不影响纳税人本身退休金之金额）；离了婚的前配偶，假如婚姻达十年或以上，只要没再婚，亦有资格得到前配偶退休金之一半。
●另外两种特别情况，不足四十个点数也可取得退休福利：
◇一是纳税人不幸去世，即使未够四十个点数，配偶和子女都可取得福利；
◇二是纳税人因身体残障无法工作，可能符合领取「残障福利」资格。
了解社保退休福利金的来源
让我们先来了解一下社保退休金的基本概念。
社保退休福利金是截取你这一生在美国收入最高的35年的收入，再除以35年来平均计算的（工作不满35年的年度则以$0取代）；联邦健保Medicare所采用的则是以40个工作收入季度（形同10年）作为健保福利计算的标准。
只要你在美国领取工资（俗称W-2），你就需要缴纳15.3%的联邦保险 FICA（Federal Insurance Contribution Act）税。这15.3%是由你的雇主和你各付一半，也就是各付7.65%。而这7.65%当中，又分成6.2%用于缴纳社保退休金的税款和1.45%用于缴纳联邦健保Medicare的税款。其中不同的是：这6.2%的社保退休金的税收，每年会按照物价指数调整其课税的收入上限。以2013年为例，社保退休金的收入课税上限时$113,700,若是您今年的收入超过这个上限，您也只需要缴纳$113,700之内按照每一块钱收入计算6.2%的FICA税。然而1.45%的Medicare税款部分没有上限—若是您今年收入是一百万，这一百万的每一块钱都要缴纳1.45%的联邦健保FICA税。
由于二次世界大战后出生的婴儿潮在未来的15年内，都将蜂拥而至他们的退休生涯。随着人类寿命的延长与医疗需求的增加，社会安全体系的未来财政面临巨大挑战。
知道社保退休金的计算公式
社会安全制度就是一种社会保险福利分配，它的主要目的是照顾低收入的工作者的退休生活。因此，当计算每个人的每月社保退休金时，会将绝大部分低收入的比重加权计算，来优惠给低收入工作者。以2013年为例，社保退休金的计算公式是：最高的35年收入（工作不满35年的年度则以$0取代），除以35年，再除以12个月所得出的“月收入”再带入到公式中。
月收入在$791之内的，拿来乘以90%，再加上
月收入在$791 - $3,978之内的数额，拿来乘以32%，再加上
月收入在$3,978 - $4,768之内的数额，拿来乘以15%，超过$4,768的部分不予计算
最后把 1，2,3的结果相加，得到每个人的社保退休金可领取的数额
因此，所有在美国工作缴纳FICA税的人，每个人在退休后所领取的社保退休金好像都差不多。这也是当年罗斯福总统在提倡社保退休金时，许多反对他的人批评这套体系像是共产社会主义下的产物，然而，他毕竟是美国实行了超过七十年退休后的福利。这个福利的月收入等同于一栋不需要交地产税，没有空房率，和没有维修费的房子的月租金。
怎样可以预估将来可得多少退休金？
每年，在您生日的前两个月，政府会寄上一份年报，列出过去每年的收入和将来退休金的估计金额。假如去年收入未列在年报上，也没有问题，因为收入通常要超过一年后才列于年报。此外，假如未取得四十个点数，亦不会有退休金估计金额。
另外一个估计退休金的方法，就是直接进入社安局的网址：www.ssa.gov，然后选择“CHOOSEABENEFITCALCULATOR”部份，便会见到有三种方法可以估计将来社安退休金金额。
●第一种估计方法最简单，只要放入个人的年龄及今年的总收入，社安局便会估计您以前及以后的收入，来估计将来可以获得多少退休金；但该方法只属粗略的估计。
●第二种估计方法，是将个人过去收入等数据输入网上，然后网上马上为您估计将来的收入，再估计将来可获得的退休金的金额。这个方法与您每年领取的报表上计算方法相同。
●第三种最为准确的方法，是从网上下载一个软件来作出计算。
除了等政府寄上年报，亦可到社会安全局网址查询，只要将自己资料输入即可，也可以向社安局要求提供一份SSA7004表格，或上网下载该表格。
早退提前领取社保退休金的牺牲代价
等到全额（正式）退休年龄才开始领取社保退休金，您可以领取100%的社保退休金。
全额退休年龄有几种情况：在1944年或更早之前出生，66岁是全额退休年龄（FullRetirement Age）；在1943年至1960年间出生，退休年龄提高至67岁。（详细请见下表）
领取全额社会安全福利的年龄
出生年份 全额退休年龄（FRA）
1943年至1954年 66岁
1955年 66岁零2个月
1956年 66岁零4个月
1957年 66岁零6个月
1958年 66岁零8个月
1959年 66岁零10个月
1960年和之后 67岁
注意：任何一年1月1日出生的人应使用出生的前一年。
最早领取社保退休金的年龄是62岁，如果您是这年龄开始领取社保退休金，所领到的只是正常退休年龄所领到的75%，随后在这一生所领回的每一张社保退休金支票金额，都是比正常退休年龄少25%。
提前退休情况下社会福利扣减情况请见下表：
出生 全额福利退休 提前退休福利
年份 年龄（FRA） (占全额百分比）
1943~1954 66 75%
1955~1959 66~67 71%~74%
1960和之后 67 70%
未达正常退休年龄前，以提前领取社保退休金但仍继续工作所衍生的惩罚
若是在正式退休年龄之前，就已经申领社保退休金，而自己还在全职或半职工作的年收入超过每年$15,120的情况下，每$2申领的社保退休金将会被扣留$1。而到达正式退休年龄那一年，自己还在全职或半职工作的年收入超过$40,080的情况下，每$3已申领的社保退休金将会被扣留$1。直到提领人的年龄到达了正式退休年龄生日的那个月份，才不受制与这项惩罚措施。社保局的用意是希望社保退休金的提领是给真正退休人士的福利，因而惩罚未达正式退休年龄前，提前申领社保退休金但仍未真正退休的不当行为。
延后至70岁才领取的终身优惠
延迟退休会使社会安全福利增加一定的百分比，百分比根据出生年龄而变化。例如：在1943年或之后出生，超过全额退休年龄，领取社会安全福利的时间每推迟晚一年，政府保证福利每年递增8%。所以，不同年龄的选择，可以相差70%，例如：66岁领取社会福利金额中位数是$1,300/月，提前到62岁拿就不到$1,000/月，而推迟到70岁才领取就有$1,700/月。
出生 全额福利退休 延迟退休福利
年份 年龄（FRA） （占全额退休百分比）
1943~1954 66 132%
1955~1959 66~67 125%~131%
1960和之后 67 124%
注意：如果决定延迟退休，一定要在65岁时申请加入联邦医疗保险（Medicare）。如果不及时申请联邦医疗保险，保险费会更高。
从上表可以看到，1943到1954年间出生的人延至70岁才开始领取社保退休金的话，每月可以领取正常退休年龄的132%，这相当于年化7.2%的回报，而且是无风险回报。这在当今的金融市场上已经找不到这样的投资选项了。
每人最终领取的社保退休金的多寡取决与寿命的长短
虽然分析了以上提前申领，或是延后申领社保退休金的差距，但是每人可领取的社保退休金的时间长短，最终还是根据每个人的寿命长短有所不同。应为这份社保退休金的提领结束日直到提领人与其配偶双双去世为止。社保局的精算师早已就每人寿命的长短做出一套损益平衡分析：当夫妻双方的寿命介于78岁至82.5岁之间，不论你是62岁提早提领，或是达到退休年龄才提领，或延后至70岁才提领，每一种情况下所领到的社保退休金的总数都是相差不多。唯有夫妻双方的寿命都短于78岁，越早提领所领取的总数越高；相反夫妻双方只要有一方活过82.5岁，则越晚领取所领到的社保退休金的总额会越高。由于亚裔寿命普遍比白人要长，最后一种情况更适用于我们。
虽然寿命长短并非操纵于个人，但我们仍应该以夫妻双方的健康状态，来归纳出最适合自己和配偶的提领方案。
夫妻两人在不同申领策略下的金额差距
社会安全福利还可办理家庭福利，当伴侣其中一人正在领取社会安全福利时，另一半如果符合以下条件也可以领取福利：
年满或超过62岁的配偶；
正在照顾16岁以下的子女或残障子女的未满62岁配偶；
年满或超过62岁的离异配偶；
未满18岁子女；
残障子女。
离婚的也可以领取前配偶的50%福利金，条件是必须结婚超过10年且离婚超过2年，之后没有再婚，即更前配偶再婚也没关系。
没有工作或收入较低的配偶有权得到退休伴侣全额社安金（PrimaryInsurance Amount，简称PIA）的一半。如果既符合领取自己社会安全福利同时又符合领取配偶福利资格时，如果配偶福利高于自己的社会安全福利，可以选择得到较高的配偶福利，并继续累积自己8%福利增长，延迟自己的退休时间。使用配偶社安金方法，还有另一个好处：当夫妻中一人去世后，另一人将领取两人中较高的社安金。
对于夫妻双方各自有自己的社安金，如果合理地使用配偶社安金方法，则可以使家庭的利益最大化，这得益于社安金的延后领取奖励政策（DelayedRetirement Credits，简称DRC），即领取者到了可领取100%社安金的年龄（FullRetirement Age, 简称FRA）后，延迟领取社安金，则社安金额增加。对FRA为66岁者，如延至70岁领取，其金额为PIA的1.32倍。70岁后，金额不再增加。
规划最佳提取策略（以下计算例子中不计入通货膨胀、投资利息等因素。）
典型案例：老王和美女是一对夫妇，在老王66岁时，美女63岁。老王在66岁退休年龄时，可以拿到$2,500的退休福利，再过3年，美女 66岁时，美女可以拿到$1,200社会安全福利。在美女 66岁领取全额社会安全福利时，美女可以领取$1,200再加上配偶福利$50，共拿到$1,250。2人每月共拿到福利$3,750，这是最普遍的选择，但并不是最佳策略。
美女和老王领取社会安全福利有个更好的策略：
美女在66岁开始收到配偶福利和延迟到70岁的福利。如果美女选择在66岁时领取配偶福利$1250，而推迟提取自己的福利，在70岁时，可以领取到$1,534，与老王的$3750,每月共$4,084。
有意使用此法的夫妻，有几点注意事项，稍不留意，就可能做错，不能达到预期目的：
夫妻一方必须已经领取自己的社安金，另一方才可领取配偶社安金。所以，想要双方都使用此法是不可能的；
规则允许一个人首先领取配偶社安金，然后转成自己的社安金，但不允许先领取自己的社安金，然后转成配偶社安金。所以，打算开始领取自己的社安金，然后转成配偶社安金，最后再转成自己的社安金是行不通的；
领取配偶社安金者，如果在早于FRA时领取，他（她）自己的社安金就不再能够按照过FRA年龄后每年增加8%，这使得此法的好处消失。所以，使用此法，不要提前领取配偶社安金。
选择何时退休关乎到退休后能拿到多少社会安全福利。在通常情况下，如果一个人有其他的退休收入，以及家族史成员身体健康到高龄，预期寿命在80岁以上的，建议到70岁才提取福利金，这意味福利可以从66岁到70岁四年每年递增8%。但是，如果你的预期寿命是不到80岁，或者因为突发健康原因，那么比较明智的，可能是尽早在62岁时提取社会福利金而早受益。预期年龄80岁是关键的交叉点。
外国人与社会税
在美国生活的人，不论打工或做生意，大部分人要缴交社会安全税，即FICA或Self-employmentTax。做工者，雇主及雇员每人要付出一半社安税，自雇者则全数自付。
这项税务是为大家将来退休福利作储蓄，但一些持有非移民签证，而在美国做事者，他们将来并非在美国退休，这种情况中，他们是否需要交社安税呢？若已缴交，他们将来离开美国前，能否取回有关利益？
根据美国税例第3101及3111条文中，规定在美国工作者，都要付 FICA 或 Self-employmentTax，但有数类临时签证，是清楚说明无须缴交FICA税项；当中包括持有F1及M1签证的留学生，交换学者的J1签证及文化交流Q1签证者。除上述数项临时签证外，其他持有H1、L1或TN等类别签证工作者，都必须缴交FICA，将来亦无法取回有关福利。
税例上也提及一些外籍人士，被外国公司派到美国工作，而他们要在外国继续缴付类似FICA的税项，他们就可以提出证明，来获得豁免FICA税；但目前只有十八个与美国有协议的国家居民，才可以使用此税例，其中包括英国、加拿大；但中国地区则无此协议。
留学生做工免扣社安税
有些持有留学生签证（F-1VISA）的读者，虽然平时不能工作，但亦有可能在一些特别情况下做工，例如在毕业后的实习 (PRACTICALTRAINING) 期间，将会收到薪金。
这些持学生签证的朋友，雇主虽然照常要预先扣起联邦和州收入税，但他们不必付社会安全税(FICA)，也不必付MEDICARE和失业保险税(FUTA)。由于雇主通常都不是那么熟悉有关留学生的税例。有些公司有聘请持有H-1B签证的员工，虽然这些员工都没有永久居民资格，但他们的税务与一般美国纳税人相同，雇主可能以为持有F-1签证的也是一样，所以您应该主动提醒雇主。
假如雇主为留学生扣起了不应该扣的税，怎样才可以取回呢？雇主或雇员都可以填国税局第843号表格，连同签证文件证明，以及例如W-2之类的文件，证明被扣除FICA和FUTA税，然后寄入国税局，便可以取回税款。
以上免扣FICA和FUTA税的条例，除了适合持F-1签证的留学生外，也适用于持J-1，M-1或Q-1签证者。
居住海外与社安退休金
退休之后假如决定迁居到国外，例如搬到香港或中国定居，假定已经拥有起码四十季度点数，是否可以继续在国外领取社会安全退休金呢？
假如您是美国公民，只要不是定居在古巴或北韩，即使长期在海外居住，都可以要求政府，按月将退休金寄到国外的地址；如果银行账户设在香港或日本，政府更可以将退休金，以自动转账方式送到户口内，但设在其他亚洲国家的银行账户则不能自动转账。
假如您不是美国公民，便有可能无法在海外取得社安退休金。这个条例有一些例外的情况。有一些国家的公民，长期居住在海外也可以领取社安退休金，但中国、香港、澳门、台湾公民不包括在内。因此，中国、香港、澳门和台湾公民即使有美国永久居留权(绿卡)，也在美国工作十年以上，离开美国超过六个月社安退休金便会停止。其实只要您连续离开美国国境30天，便已经算是离开美国了，将来回到美国后要连续居住起码30天才算回到美国。
财务专家认为，安享晚年大概需要退休前收入的70%到80%。对于一般工作者，社会福利大约仅相当于退休前收入的20～30%，这远远不够，还有必要拥有其他养老金、储蓄和投资，以及一个全方位的理财规划/提取方案，才能放心。建议谘询财务专家，提前做好退休规划，为自己的晚年做好财务保障。
提前领取社会安全福利金后悔了怎么办？
前提∶您的经济情况很好，有资格退休，而唯一的顾虑是∶62岁拿70%+ 并终身按照低比率领取呢？还是66岁拿100%？还是70岁拿120%+? 言外之意，这几种选择方案是互相排斥的，鱼与熊掌不可兼得。可是根据所见网文之介绍，它们并非互相排斥的，也就是说，鱼与熊掌可以兼得。且看以下∶
这种被称之为“从头算起”的策略，对于善于精打细算，积蓄雄厚的老中尤为适用。假设你从62岁开始领取社会安全福利金，每月领取$1200(USD),到了你70岁时，根据通货膨胀引起的生活费用的提高，每月的金额可能升至$1675。这比起从70岁开始领取的较高额例如$2800还是少了许多。后悔了吗？中国俗语说，“后悔药没处买。”可是美国政府偏偏就卖这个“后悔药”—到了您70岁时，填一个表格（SSA Form 521 Request for Withdrawal of Application）“撤销社会安全福利金申请的诉求表”，写一张支票，把历年所进账的社会安全福利金悉数退回给山姆大叔，然后按照70岁可得的较高额例如$2800，从头来起。切记，这个退款可是一分钱的利息或一分钱的罚金都不需要的。
这个退回给山姆大叔的总额，不难算出是一个10几万的数字。每月多拿1000多元，何时才能追回那退回的10几万，并开始盈利呢？那就主要取决于您和配偶自己的健康状况。说白了，就是自己还有几年好活，以及自己的配偶还能活几年。而且不要忘了社会安全福利的基金每况愈下的现实。
对于惯于享乐的多数老美讲，这10几万早就花了个干净，想买“后悔药”也没钱买。对于多数老中讲，这个“后悔药”有处卖，买得起，买了可能有切实利益—其变数依人而定，自己把握。不计利息一项，就留下了一定获利的空间。至少，它在相当的程度上抹去了是否应该在62岁开始拿社会安全福利金的疑虑。
