对于在美国的地产投资人来说，首要的目标是在最稳健的投资项目上获得最大投资收益。美国房地产一直以稳定的增值和租金收益，受到全世界投资人的青睐。大约70%的非美国人选择贷款购买美国房产，最大程度的利用杠杆，在稳定收益的情况下确保利益最大化。在美国不动产价格快速增长或者美元对其他国家货币升值的背景下，大量的国际投资人会兑换美元投资美国地产。
中国客户对美国地产投资还是情有独钟的，如何把美金投资地产的收益最大化是中国投资人关注的重点。同样投资120万美元，通过过桥贷款80%，可以购买6套100万美元房产(首付20万，贷款80万) 。在2021年美国房产飙升了20%，房价一年增长到120万美元，6套房总价值就达到720万。投资120万美元赚到120万美元，毛利润100%。如果根据正常手续首付40%贷款60%，120万美元只可以购买3套100万美元房产。
3套房产总价格增长到360万美元，投入120万美元赚到了60万美元，毛利润50%。可以看出过桥贷款可以把杠杆和收益最大化。
大部分发展中国家，包括中国，都有外汇管制，以减少汇率波动，确保本国经济的发展。最近几年，中国逐渐加强了对外汇的监管，尤其是对美金，都是为了确保中国的外汇按照合理合规的方式应用到各行各业中。但是对于中国客户，获取美金的难度却越来越大。虽然每个中国人理论上每年有五万美元的换汇额度，但是需要换汇人提供各种证明材料，而且对提供的材料的审查越来越严格，换美金难度越来越大。急需大量美金的客户，过桥贷款成了当仁不让的选择。
中国投资人缺少美金已经成为了常态，而且这种趋势会愈演愈烈。不管是暂时美金不足，难支付首付购买房产，还是生意上美金现金流暂时不足，或是一时难以换汇来支付国外生活留学费用过桥贷款都是最佳选择之一。
很多中国客户常常因为缺少美金而不得不抵押自己的生意借非常高昂利息的美金。但越来越多的在美国有房产的客户把自己的房产抵押，做过桥贷款套现，虽然过桥贷款利息略高于买房贷款利息，但是低于抵押生意贷款的利息，并且还款灵活。套现的美金让生意走向正规。
过桥贷款：购买房产时只需支付20%首付， 之后凑齐首付余款，申请三十年或十五年房贷，或者支付全款买房。
过桥贷款套现：把房产抵押套现，来解决短期美金不足的问题。归还本金和利息，没有罚金。之后尽快凑齐。
过桥贷款的特点：
外国人在美国贷款买房的首付从40% 降到20%。虽然利率会有所增加，但是可以最大限度利用杠杆。
根据借款人需要的借款时间，中途可以随时还款，没有罚金。到期如果仍然需要也可以再延续，灵活多变。
放款速度快，适用于多种房产的抵押套现。
合法合规，过桥贷款在国外被广泛应用。在美国只要有房产，就可申请。同样，过桥贷款也不受中国外汇管制的限制。
资金用途不限，借款人可以用过桥贷款获取的资金满足各种需求，。
提供材料简单，借款人只需提供简单的材料即可通过贷款审查。
都说在美国，投资房是当前税法下最好的投资形式之一。除了赚取不菲的租金收益外， 美国的投资房还能在税务方面实现各种减免，何乐而不为之！对于高净值人士，尤为如此。无论你是钟情于固定收取月租的长租，还是热衷于在Airbnb争做人气短租，房产投资总能给高收入净值人士带来投资收益和最大化省税的双重功用。
那么，这两类房产投资到底有何区别呢？对于那些高净值人士来说，又是哪一个更合适呢？今天我们跟你聊聊长租与短租的红与黑。
短租的流行:税务优惠趋动
随着Airbnb的兴起， 短租这两年在地主群里确实火了一把。经常听到某某高净值人士在某旅游胜地投资了一套不小的湖边别墅，其别具风格的装修和多种娱乐设施把房子打造成Party house,使其迅速成为网红短租屋，长期订满，房东也赚的盆满钵满。
但如果深究这两年短租流行的原因，并不仅仅是因为其较高的投资收益率。美国政府对于短租给予了一系列的税务优惠，才是这几年让高收入人士趋之若鹜的主要原因之一。
短租airbnb，如果你是自己亲力亲为，而不是交给第三方去管理，因其在管理上需要花费大量精力和时间，就容易达到Material Participation的要求，好处是运营短租屋带来的所有亏损都算作 active loss, 报税时可以去抵扣你的active income（主动收入） 如w2的收入。
短租有accelerated depreciation（加速折旧）的好处.比如本来要多年才能折旧完的，一年就可以折完了。加速折旧带来的账面亏损也可以用于抵消房东当年的active income。
当然了，material participation和加速折旧都是税法上很专业的概念
短租的局限性
任何事情都有其两面性，在短租爆火的背后，我们也应该冷静的看到其局限性和弊端。
短租的运营和成功需要花费大量时间和精力。如何在一众房源中拔得头筹，如何在频繁更换的房客中减少房屋的空置率，让每一个运营者绞尽脑汁。真正成功者，也是凤毛麟角。
短租也有各种主要商业风险包括季节性、依赖于当地政策、安全问题以及高额的平台服务费和维护费。短租业务的收入往往受季节性影响，可能会导致收入不稳定。现在美国也有越来越多的城市短租业务的开展。不同于长租房客，短租的住客更容易变动，这就需要业主更加小心地筛选住客，防止可能的破坏、偷窃等问题。
短租的税务利好accelerated depreciation加速折旧也会在2026年结束，届时你再购买短租，这个优惠政策就无法享受了。
长租的魅力
很明显，需要花费大量时间和心思的短租并不会适合所有投资者，对于百般忙碌的高收入高净值人士，更是一种挑战。
月租类的长租房可能还是大部分高净值人士的心头肉。长租省时省力，风险较低，现金流稳定，基本就是购房后就可以坐着收租金。
在税务上，长租的租金收入也可以抵消折旧和利息等被动亏损，实现省税的目的。并且，被动损失可以逐年累积，可以用来抵减未来卖房时的资本收益。这是一个非常重要的优势，尤其是对于那些可能在未来几年里出售地产的投资者。这些被动损失可以在你出售地产时用来抵减你的资本收益，从而大大降低你的税务负担。
长租的第三个好处是通过雇佣专业的物业托管公司，你可以最小化你在长租地产上所需要投入的时间，而不需要为了短租省税这样亲力亲为的处理各种房产相关的琐事。
长租在时间投入上的低要求，对于日理万机的高收入高净值人士来说，无疑是一种巨大的吸引。
被忽略了的长租省税秘器
可是，也正是这种“坐享其成”的好处，长租的租金亏损只能属于passive loss，只能抵扣上限为2万5美金的active income. 如果是收入超过了15万美金的人士，那就一点active income也无法抵扣。这些是，为何很多高收入人士觉得长租没有短租那么sexy 的主要原因。
但其实，长租的很多省税利好被低估了。即使是只能抵扣被动收入，也有很多策略可以利用也。尤其是针对收入更为多样化的高收入净值人士来说，长租的省税功用还可以好好挖掘。最直接的，就是将被动收入最大化，以此来提高长租可抵税收入的数量。
综上所述，可以看出，短长租对于高收入高净值人士来说，各有利弊，关键在于结合自身情况，深思而后行，切勿跟风！
