加拿大政府发布了一系列新的指导方针，以规范联邦监管的贷款机构向承受高利率压力的抵押贷款借款人提供费用减免的救济措施。
新规可以为一些"处于风险中"的抵押贷款持有人节省再融资（refinance）、一次性付款（lump sum）或以其他方式修改贷款条款所带来的高昂费用和罚款。
加拿大金融消费者局(Financial Consumer Agency of Canada，FCAC)周三发布的指导方针，旨在减轻房主和其他浮动利率抵押贷款持有人，或固定利率贷款到期续签的人的负担。
由于加拿大央行自2022年3月以来将利率提高了4.5个百分点，在许多情况下，抵押贷款持有人的月供在过去一年中大幅飙升。
浮动利率抵押贷款持有人要么月付款与央行的政策利率同步上升，要么分期偿还年限延长，因为他们的月付款更多用于支付不断上升的利息。
与此同时，一些大流行时期利率较低时获得固定利率抵押贷款的房主，如今重新续签贷款合同时面临更高的利率，以及月供大幅增加。
因此，一些抵押贷款持有人有可能无法按时支付常规还款。
FCAC指导方针的重点是那些因月供上升和生活成本不断上涨而面临抵押贷款违约风险的个人。
银行和其他贷款机构有时会为这些挣扎的消费者提供各种形式的救济，FCAC的新指引是让联邦监管机构的做法标准化。FCAC指出，它不能直接规定金融机构应该采取什么行动，但对贷款机构应该考虑什么设定了预期。
例如，指引建议对于经历严重财务压力的消费者，应考虑采取所有可用的抵押贷款救济措施，包括：免除提前还款罚金，免除与更改抵押贷款条款相关的内部费用，不收取利息上的利息，以及延长摊销期。
FCAC指出，银行考虑延长贷款摊销期时，应该“尽可能延长至最短时间”。
FCAC还希望银行密切监控其抵押贷款账目，寻找有风险迹象的消费者，呼吁贷款机构主动联系那些面临财务困境风险的加拿大人，包括对他们进行评估，以确保提供适当的救济措施，并向他们披露信息以确认他们的选择。
这些指导方针标志着自由党政府在2023年预算中所做的承诺，即建立一套行为准则来保护抵押贷款持有人。
被动式商业房地产机会消除了税务文件、费用跟踪、资产管理、财产维护或租户互动等额外工作。
两种常见的被动房地产投资机会是房地产投资信托基金和房地产银团。
但哪种类型的被动投资是您的正确选择？
什么是房地产投资信托基金？
当您投资房地产投资信托基金时，您购买的是一家投资商业房地产的公司的股票。因此，大多数人自然认为，如果您投资公寓房地产投资信托基金，就与直接投资公寓楼相同。
以下是REITs和房地产银团之间的7个最大区别：
差异1：资产数量
房地产投资信托基金是一家在同一资产类别中持有跨多个市场的房地产投资组合的公司，这对投资者来说可能意味着极大的多元化。单独的REITs可用于公寓楼、购物中心、办公楼、养老院等。
通过房地产联合组织，您可以在单一市场投资单一房产。您知道确切的位置、单位数量、该房产的具体财务状况以及您的投资商业计划。
差异2：所有权
投资房地产投资信托基金时，您购买拥有房地产资产的公司的股票。
当您投资房地产联合组织时，您和其他人通过持有该资产的实体（通常是有限责任公司）直接出资购买特定财产。
差异3：投资机会
大多数房地产投资信托基金都在主要证券交易所上市，您可以通过共同基金或通过交易所交易基金快速轻松地在线直接投资。
另一方面，房地产联合组织通常受到美国证券交易委员会的监管，该规定禁止公开广告，这使得在不了解赞助商或其他被动投资者的情况下很难找到它们。另一个障碍是许多银团只向经过认可的投资者开放。
即使您已经获得联系、获得认可并达成交易，您也应该花几周的时间来审查投资机会、签署法律文件并汇入资金。
差异4：最低投资额
当您投资房地产投资信托基金时，您可以在公共交易所购买股票，其中一些可能只需几美元。因此，进入的货币门槛非常低。
另外，银团的最低投资额更高，通常为100,000美元或更多，并且通常只接受经过认可的投资者。尽管他们可以设法允许一些未经认可的投资者参与某些交易。
房地产银团投资比房地产投资信托基金需要更高的资本。
差异5：流动性
您可以随时购买或出售您的房地产投资信托基金的股票，并且您的资金具有流动性。
然而，房地产银团附有一份商业计划，该计划通常定义将资产持有一定时间（通常为 5 年或更长），在此期间您的资金将被锁定。
差异6：税收优惠
与房地产投资信托基金相比，投资房地产银团的最大好处之一是节省税收。当您直接投资房产（包括房地产银团）时，您会收到各种税收减免，主要好处是折旧（即随着时间的推移冲销资产的价值）。
通常，折旧收益超过现金流。因此，您可能会出现账面亏损，但现金流为正。这些账面损失可以抵消您的其他收入，例如来自雇主的收入。
当您投资房地产投资信托基金时，因为您投资的是公司而不是直接投资房地产，所以您确实可以获得折旧收益。尽管如此，这些因素还是在派息之前就被考虑在内了。除此之外，没有税收减免，而且您不能使用折旧来抵消任何其他收入。
不幸的是，股息作为普通收入征税，这可能会导致更大而不是更少的税单。
差异7：回报
虽然任何房地产投资的回报率可能相差很大，但过去40年的历史数据反映了交易所交易的美国股票REITs的平均每年总回报率为12.87%。相比之下，同期股票平均每年上涨11.64%。
这意味着，平均而言，如果您在REIT上投资100,000美元，您预计每年的股息约为12,870美元，这是一个不错的投资回报率。
在现金流和资产出售利润之间，房地产银团可以提供约 20% 的平均年回报率，这还不包括拥有房地产的税收优惠。
例如，一笔100,000美元的银团交易，持有期为5年，平均年回报率为 20%，在5年内每年可能赚取20,000美元，即100,000美元（这同时考虑了现金流和销售利润），这意味着你的钱在这五年里翻了一番。
REITs或房地产银团：决策
决定这些被动房地产投资机会中哪一种适合您可能具有挑战性，因为它们都有很多好处。它们都可以帮助您创建多元化的投资组合并带来一些被动收入，但请记住，没有一刀切的投资，因此您必须决定哪一种最适合您。
如果您有更多可用资金、希望拥有直接所有权、希望能够直接联系赞助商并获得更多税收优惠，那么房地产联合组织可能最适合您。
权衡这些被动房地产机会的选择，并决定哪一个最适合您。这两种被动房地产投资之间没有正确或错误的决定，您可能决定选择两者以进一步分散您的投资组合。
无论哪种方式，当投资商业房地产时，您都是在利用多元化、有形资产和稳定增长来被动地保存和扩大您的财富。
