随着房价趋于稳定、抵押贷款利率的下降，以及房租价格增长的持续放缓，美国的购房者和租房者有可能在今年晚些时候松一口气。
经济学家们预计，美联储将暂停加息一段时间，同时观察新的经济数据。其中一些数据来自银行业危机，该危机将导致贷款收紧。
这可能会使房屋抵押贷款的利率，从去年秋天的高点进一步下降，并给买家一点喘息的空间，使他们能够抓住从高点下滑的房价。
但首先，美国国会必须能够避免债务危机的发生，并就政府债务上限采取行动，以避免出现前所未有的违约。据专家称，这一事件有可能会摧毁美国的金融体系。
债务上限笼罩着住房市场
对于购房者来说，美国债务违约可能会是毁灭性的。因为经济学家预测称，已经很高的购房成本，可能将会因此再攀升两位数。
如果发生这种史无前例的最坏情况，房地产市场实际上将会被冻结。同时，抵押贷款利率将会飙升，房屋销售会暴跌。
根据房地产公司Zillow的一项最新分析，在发生债务违约的情况下，当抵押贷款利率超过8%时，购房成本可能会上升22%。
Zillow公司的塔克对此表示：“大体上，它看起来很像在去年年初发生的事情所带来的影响。当时，抵押贷款利率从略高于3%的水平大幅上升，在大约半年的时间里上升了几个百分点。这改变了住房市场的方向，使其从价格上涨转为了价格下跌。”
但塔克表示，房屋销售量的下滑，将是一个更大的因素。
塔克说：“在我们对发生债务违约情况的预测中，根据我们的估计，在违约后的一年半时间里，房屋销量将减少70万套。”塔克还补充说，这意味着，将有房屋交易双方的数十万人，被排除在市场之外。
不过，美国政府此前从未拖欠过债务。如果这次能够再次避免债务违约，住房负担能力将可能免于再次受到打击。
对房屋抵押贷款利率的预期
美联储在过去一年的快速加息，对抵押贷款利率产生了巨大影响。在疫情初期，抵押贷款利率达到了历史低点，并助长了购房热潮。
美联储通过加息进行的货币紧缩措施，已经渗透到了房屋抵押贷款市场，并推高了贷款利率。
变得更高的抵押贷款利率，加上紧张的房屋库存，以及涨上了天的房价，都阻碍了许多买家的负担能力，特别是那些试图寻找自己的第一套住房的年轻买家。
然而，曾经波动不断的利率，在于去年秋末达到7.08%的高点之后，正在稳定下来。但基准利率仍在上升。在连续第三周下滑后，30年期固定利率房屋抵押贷款的平均利率，目前徘徊在6.4%以下。
几项经济预测显示，30年固定利率将在今年年底跌至6%的低位。抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的预测显示，贷款利率可能降至5.5%。
美联储还会加息吗？
美联储主席杰罗姆‧鲍威尔（Jerome Powell）在央行实施一系列加息举措的早期表示，房地产市场需要经历一次修正，以使房屋变得更具可负担性。
在过去的一年里，房价与通胀一起大幅降温，经济学家预计，美联储将会暂缓进一步的加息行动。
Zonda首席经济学家阿里‧沃尔夫（Ali Wolf）对《国会山报》表示，美联储很可能已经完成了加息，至少目前是这样。
沃尔夫说：“美联储官员已经表示，他们希望跟踪迄今为止的十次加息对经济的影响，特别是考虑到加息和经济增长的变化之间往往存在滞后。”
她还补充说：“如果我们看到比预期更强的劳工统计数据，或通货膨胀数据，美联储官员就有可能会觉得，有必要再次加息。”
Zillow公司的塔克对此预测说，在继续评估几家区域性银行倒闭所带来的影响时，美联储可能会暂停加息。
他说：“我确实认为，他们可能想花一些时间来观察金融系统，消化最近银行倒闭的影响，并试图了解由此产生的信贷渠道问题，它是如何开始限制信贷的。”
租金有望继续下降
房地产经纪公司Redfin的数据显示，4月份的要价租金连续第11个月放缓，仅上升了0.3%。在一年前的同一时间里，要价租金的中位数上升了16%以上。
Redfin公司的副首席经济学家泰勒‧马尔（Taylor Marr）对《国会山报》表示，他预计，租金的增长放缓将会继续下去，但不会给租房者提供太多的财务回旋余地。
经济学家们注意到的另一个租房趋势是，以居民消费价格指数（CPI）衡量的租金增长，开始出现下滑。
住房占核心通胀的40%左右，4月份环比上升了0.4%，它是通胀总体月度增长的最大贡献者。
房价会有什么变化？
在疫情期间的住房热潮中，美国的房价迅速增长。在一些房地产市场，甚至出现了两位数的涨幅。但在去年下半年和进入今年的春季购房季时，房价的增长开始放缓。
根据穆迪分析公司最近的一项预测，独栋住宅的价格将下降4%。
穆迪分析（Moody ‘s Analytics）公司住房经济学家马特‧沃尔什（Matt Walsh）对此表示，有迹象表明，最糟糕的情况可能已经过去了。然而，他还预计，相对于疫情期间来说，房屋的销售量仍然很低。因为最近的数据显示，今年春季购房季较弱。
但他补充说，房价也可能会从高点回落，这将使销量企稳。
在2023年第一季度，美国大多数房地产市场的房价都在上涨，大约每14个市场中就有一个市场的房价出现了两位数的增长。
根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）5月9日发布的新闻稿，2023年第一季度，在221个被跟踪的房地产市场中，有152个市场的独栋现房销售价格出现上涨。
价格同比涨幅最大的前10个城市，都至少录得了11.7%的价格升幅。其中三个市场在威斯康星州，两个在北卡罗来纳州。在最昂贵的前10个房地产市场中，有7个在加州。在221个市场中，有7%的市场出现了两位数的房价上涨。
从地区来看，美国中西部地区的房价上涨了2.9%；南部地区的房价同比上涨了1.4%；在西部，房价下降了5.3%；而东北部的房价下降了0.1%。
NAR首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）对此评论说：“一般来说，在昂贵的市场中房价涨幅较低，在可负担得起的市场中涨幅较高。这意味着，高价房对抵押贷款利率的变化更为敏感。”
在今年第一季度，房屋库存量平均为163万套，比2019年第一季度减少了40%。云说：“由于住房库存严重短缺，卖家获得多重报价的竞价现象正在回归，特别是在经济适用房领域。此前所看到的价格下跌，可能只是短暂的。”
根据NAR高级经济学家和房地产研究主任纳迪亚‧埃万杰卢（Nadia Evangelou）的说法，今年美国的房价不会下降。她预计，房屋价格将保持相对平稳。
据金融利率发布平台“银行利率”（Bankrate.com）网站5月4日发表的一篇文章，Bankrate首席金融分析师格雷格‧麦克布莱德（Greg McBride）对此问题表示：“（房屋）价格将会相当稳定。在很多城市的房地产市场，房价将比疫情前高40%或更多。”
“如果通货膨胀压力缓解——我们已经看到抵押贷款利率的显著回落——这将缓解买家的一些压力，但也只能够缓解一点点。”
房屋可负担性
2023年第一季度，住房负担能力仍然是一个主要问题。根据NAR的5月9日新闻稿，对于一个典型的独栋住宅，如果有20%的首付，那么每月的抵押贷款还款额将为1859美元。与一年前相比，该月供提高了33.1%。
该新闻稿说：“美国家庭平均将其收入的24.5%用于支付抵押贷款。该比率低于上一季度的26.2%，但高于一年前的19.5%。”
“在33%的市场中，一个家庭需要至少有10万美元的收入，才能负担得起10%的首付抵押贷款。”
房地产数据调查机构ATTOM发布的美国房屋可负担性报告显示，今年第一季度，与历史平均水平相比，94%的美国县的中位价独栋房屋和公寓的可负担性下降。
与去年相比，这是一个很大的飞跃。在2022年第一季度，只有62%的县的房屋可负担性低于历史平均水平。
房屋库存短缺
在过去几年中的房价上涨，部分是由于可供出售的房屋短缺所推动的。
据房地产咨询公司CJ Patrick Company的创始人兼首席执行官里克‧沙尔嘎（Rick Sharga）表示，在2008年住房崩盘之前，房屋库存量峰值达到约为13个月的供应量，这是通常在健康市场上看到的库存量的两倍。
他说：“而在根据Bankrate的数据，我们的库存只有大约三个月的供应量，这大约是我们所需要的供应量的一半。”
他解释说：“房主们不太可能将他们3%的抵押贷款，换成7%的新房的贷款，除非他们绝对有必要卖房，所以现有的房屋库存应该会保持在低水平。而且，我们也不可能很快看到，新建筑的供应量大幅增加。”
根据4月19日的新闻稿，纳什维尔的Redfin房地产经纪人詹妮弗‧鲍尔斯（Jennifer Bowers）透露说，她的一个卖家收到了多个报价，但当这位卖家发现，在他买新房屋时必须支付更高的抵押贷款利率时，便将该房源撤出了市场。
