在投资理财这个大江湖，各种陷阱防不胜防。我们每一位投资者都需要不断精进自己的武艺，才能最终立足于不败之地。
今天，小编要给大家分享的是一个易于掌握，但又举足轻重的武艺技能——内部投资回报率（Internal Rate of Return）。希望能够为各位投资者的成功之路助上一臂之力。
什么是内部投资回报率
内部投资回报率是一个*复合收益率（Compound Rate of Return）。这个复合收益率的特殊之处在于，它是会让您一笔投资的最终**净现值（Net Present Value）等于零。
换句话说，内部投资回报率就是使得您投资流入的现值总额等于投资流出。
内部投资回报率是评估寿险保单设计的一个重要指标，可用于寿险与其他资产类别的比较。内部投资回报率主要与两个因素有关：时间和现金流。
*年复合收益率：指某项投资在若干年内实现复合增长的比率。所谓复合增长，即每个年度末，投资的收益都和本金一起，继续放到次年进行投资。
**净现值：指把每一年期望的利润（当年收入减去当年成本）换算成现在的钱。例如，明年你会赚取110美元，假设贴现率（Discount Rate）是10%，那么换算成现在的钱也就是110 / (1+10%) = 100美元。如果为了这笔投资，您现在需要付出80美元，那您这笔投资的净现值就是100 – 80 = 20美元。
如何使用内部收益率评估人寿保险
在比较永久人寿保险（Permanent Life Insurance）的产品表现时，有两种不同的内部投资回报率测量方法：现金价值回报率（CV IRR）和死亡福利回报率（DB IRR）。
CV IRR
CV IRR是保单退保价值（Cash Surrender Value）的累计内部回报率。这个保单退保价值是以客户在退保时能够取出的现金价值为基础。
CV IRR早期通常会为负值，当达到一定年份之后，CV IRR才会变为正值。
CV IRR在评估保单的长期现金价值表现时最为有用。
DB IRR
DB IRR是保单每年显示的回报率。它会将累计所缴纳的保费与假设未来某一年所获得的死亡福利金进行比较。
DB IRR通常会在保单有效期内下降。
DB IRR，这一指标在评估死亡福利金的最终表现时最为有用。
大家通常是需要在使用CV IRR还是DB IRR来衡量自己的保单之间进行权衡的。不同的产品侧重可能会有所不同——有的可能被设计成在早期有很高的CV IRR，有的则可能更加关注以客户最终寿命为基础的DB IRR。
如何使用IRR进行收益比较
评估不同金融产品选择的表现是极其困难的。内部投资回报率提供了一种平衡时间和现金流的衡量方法，并且大家可以在税收对等（Tax-Equivalent Basis）的基础上进行相对公平的比较。
例如，如果某人寿保险产品的DB IRR在给定的期限内预计为A%，而该客户的边际税率为B%，那么另一种金融产品将需要达到多少的税收等价内部投资回报率（Tax-Equivalent IRR）才能提供同等的收益表现呢？
A% / (1 - B%) = C%
各位投资者在比较人寿保险产品与其他金融替代品时，可将内部回报率视为“最低预期回报率（Hurdle Rate）”，即其他金融替代品的回报率必须超过内部回报率才会被认为更有利。
在进行投资理财的产品选择时，大家还需要评估每种预期收益对应的相对风险。内部投资回报率假设再投资率（Reinvestment Rate）不变，因此没有风险。
永久人寿保险产品的复杂性需要投资者对保单表现可以进行熟练分析，并与其他的投资选择进行深入的比较，以确定最符合该客户需求和目标的投资方式。
在评估寿险保单设计，以及将其与其他资产进行比较时，内部投资回报率是一个非常有用的指标。不过，这也需要投资者对寿险产品的内部机制、保费时间、承保结构、产品特征和货币的时间价值等概念有一定了解。
买房对于普通人来说是一件大事，它不但要投入大量的财力，同时也要耗费相当的精力和体力，在交易的过程中，还要应对相伴而来的讨价还价的过程。
但是，如果你掌握了一个原则，也许购房会减轻不小的压力。那就是：学会依靠地产经纪。
其实在房地产交易这个行业，无论是买家还是卖家都离不开地产经纪。地产经纪是整个房地产市场中的粘合剂。他的存在连接和协调著买卖双方，使得交易能够得以顺利进行。
对于买家来说，地产经纪不但能帮助买主找到合适的房源，还要协助买主完成整个的购买流程，直到买家拿到钥匙为止。
而对于卖家来说，他们则依靠地产经纪帮忙打理需要出售的房产，在市场上合理的竞价，直到找到合适的买主。
其实在这个过程中，都是买卖双方各自的地产经纪在打交道。因此，学会依靠自己雇佣的地产经纪会为自己省不少事。
那么，地产经纪最希望买家在购房前知道哪些事情呢？
1.明确自己购房的价位
如果预算没有问题，买到一个理想的房子不是很难的事情。但是对大多数人来说，钱仍然是最重要的问题。因此，在明确自己房屋预算之前，不要盲目开始寻找自己中意的房子。
怎样能够准确知道自己的房屋预算呢？一个简单的办法是用房屋负担计算器进行计算。这个工具在网上很容易找到。在计算器中输入自己的收入、存款、购房地点等信息之后，计算器便能够显示对你来说合适的房价范围。
了解自己的房屋预算对买家来说是最重要的一件事，它能帮助买家迅速找到目标。而如果买家能同时拿到房贷的预审通过书，达成交易的速度将更快。
2.不要直接联系卖方的经纪
一般来说，卖房一方有自己的地产经纪负责将待售的房产在市场上标售。买方只需要让自己雇佣的地产经纪代表自己去跟对方联系就可以了。两位经纪人会传递买卖双方的细节问题。但是，如果买主直接跟卖方的经纪联系，会引起很多不必要的麻烦。
Realtyhop的数据分析师Shane Lee告诉读者，如果你直接跟对方的经纪联系，你等于是在向对方暗示，你不相信自己的地产经纪，而且你跟自己的地产经纪并没有很好的合作关系。这会影响整个谈判的过程，也会把主动权交到对方的手中。
3. 不要对对方的经纪过于热情
有的时候，买家在看房子的时候容易显得激动，从而讲一些不该讲的话。如果卖房的地产经纪在场，这样做的结果可能是让自己失去好的交易。
哪些话是在看房子的时候避免说的呢？Shane Lee介绍说，一些基本的禁忌包括：自己已经看了多少房子了；你到底喜不喜欢正在看的房子。最糟糕的是，你透露出你在房屋上能负担多少钱或者你的预算有多少。
这些话都能让卖家掌握更多的信息，从而在合约的商讨过程中占据主动。因此，最明智的作法是在沟通中感到有困惑的时候，先三缄其口，让你的经纪出面来谈。
4.不要让买房成为你的负担
买房是人生中的一件大事。有的时候，买房这件事本身会给人带来一些意外的压力。比如，当你已经看好一套房子之后，突然在思想中想到，也许我能够找到更好的房子；或者冒出负面的想法：要是我失业了还不起房贷该怎么办？
这些虽然都有可能发生，但是可能性毕竟很小。所以，还是别让这些不必要的精神负担挡住了你前进的脚步。道理很简单，即使类似于事业这种事情真的发生了，你也可以随时出售你的房屋。它不是世界末日。
