1、所购买不动产风险

1、财产范围

对于所要购买的不动产区分不同情况，中国投资人应确认相关的物业财产范 围和产权情况。例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的 证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。

2、产权调查

中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在 产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地 产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由 保险公司进行相关理赔。

3、物业检查

中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物 业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险（例如石棉、 白蚁、管道泄漏等）。

2、政府许可风险

1、区划许可

在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有 立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。当地的市政委 员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机 构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商 并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。

中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面 设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。中国房地产开发商应注意与当地居民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了， 不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很可能导致项目无法进行和投资失败。

2、建筑许可

除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许 可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准（Building Codes）的要求，如建筑 材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。获得建筑许可的时间要看各地 方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建 筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达 10 年甚至更长，有没有建筑许可的岛 屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。

3、环境风险

在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的 环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需 要进行的投入或开销。如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地 或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。

4、劳工风险

美国的建筑工人属于蓝领工人，与中国的建筑工人不同，他们的收入不低于 白领，甚至会更高，享受固定的工作时间 和假期安排，其权益受美国法律和工会组织的保护，应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪。

在美国，很多工人加入 工会组织，由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同，谈判内容包括工资、福利 待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工，或者在签订或 续签劳动合同时要求较高的工薪福利。美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈 判，导致企业经营困难的案例，例如美国通用汽车公司 2007 年在和工会谈判续 签集体劳动合同时遭遇罢工，最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同，最终导致企业负担较高，于 2009 年申请破产保护。

5、土地买卖

中国开发商购买美国土地用于开发，需要和美国土地业主签订《土地买卖协 议》，并要求在满足交割条件的情况下再进行交割。这些交割条件包括产权公司出具产权报告和/或产权保险，测绘地图和图纸已提交，土地等级证明和其他相 关证明文件已提交等。如果存在银行贷款，开发商企业还需要和银行签订《土地 贷款协议》，在存在担保或抵押的情况下，地契和产权保险文件会交由贷款银行。

6、施工管理

美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组 成，通过招标承包制，选择承包商和签订合同。与国内不同的是，国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位，常存在垫资开工的现象，而在美国建筑商和开发商处于平等的地位，一般不存在垫资干活的现象。