在美国买房，大部分小伙伴都会选择贷款。但是对于第一次买房的新手来说，可能会一头雾水，因为不清楚自己在银行可以贷到多少钱，也不知道自己可以负担得起什么价位的房子。
所以贷款买房的第一步就是申请银行预批信Pre-approval啦。
Pre-approval Letter其实就是买家贷款能力的证明书，银行会根据申请者的信用评分、收入、债务和存款等财务状况出具一份书面证明文件，证明银行愿意向该借款人提供多少金额的贷款。
好处
对买家来说：明确了自己能负担起多少价位的房子，有了明确的目标，看房也更有针对性，不再是无头苍蝇乱飞，避免浪费不必要的时间及精力。也能增加Offer的竞争力。
对卖家来说：往往认为提供Pre-approval Letter的买家更有诚意且稳妥，通过确认买家购买力来决定是否接受Offer。在加州，所有的贷款Offer都需要附加Pre-approval Letter，没有的话卖家基本不会考虑这份Offer，考虑到存在财务风险且没有诚意。
对房产经纪来说：明确了客人的购房资金，能更好的根据个人情况推荐符合价位的房子。
申请所需材料
驾照/绿卡/H1B：确认本人身份
Paystubs：2-3个月的工资单
Bank Statement：2-3个月的银行存款单，用来确认申请人的首付能力
W-2：以确保有稳定收入
Tax Return报税表
Property Tax/租金支出/HOA
注意事项
1、避免申请新的信用卡/大额支出
在正式的贷款申请时，银行需要查询信用记录，如果有新开账户，银行需要确认账户信息，因而延迟贷款审批。同样，如申请者购买大金额物品，比如买车租车、大型家电家具等，使得首付和现金金额降低，也会影响贷款审批。
2、避免换工作
如果在Pre-approval之后，申请人换了新的工作，银行在审批贷款时，需要联系新的雇主，确认雇佣关系和收取1-2个月的工资表，会因此导致审核延期。
3、避免延期还款
如果有信用卡和其他房贷延期还款的记录，会影响最终贷款的审核。
4、避免频繁获取信用报告
每一次查看信用记录都会留下记录，从而影响我们的信用分数，这对最终贷款也是有影响的。
因此，在获得银行Pre-approval Letter后，申请人最好可以维持一个比较好的信用分，保持干净的账户，避免出现审批不通过、程序延长的情况。
Pre Approval Letter有效期
不同贷款机构的Pre-approval letter的有效期不同。一般来说有效期是60-90天。所以说只要你在pre-approval有效的60-90天内买房子，同一个贷款机构是不需要再hard pull一次你的信用记录的。
如果超过了有效期，贷款机构会再hard pull一次，申请者也需要再更新Pre-approval letter。
不过预批的贷款额度和最终的的额度可能会有一定差异，这都要取决于市场利率的变化、申请人的财务状况是否有变化等等。
在美国买房，良好的信用记录会带来很大的帮助，你会拥有更多的贷款选项，甚至可以得到更低的利率和相对便宜的贷款。但如果有信用不良的记录，还有可能顺利拿到贷款吗？
首先，我们来看看具有决定因素的信用评分(Credit Score) 到底是怎么回事。
什么是信用评分？
信用评分，也被称为 FICO，是借款人的重要指标，信用评分的范围由300-850分，分数越高越好。贷款方会根据个人的信用评分来决定借款金额以及借款的利率。信用评分越低，得到的贷款金额越少，甚至收取更高的利率。
按照惯例，抵押贷款机构会对你的信用评分进行核查，评分将根据你信用报告上的信息计算得出。影响评分的因素有五种，各自所占比重均不相同
还款记录占35%
债务额记录占30%
信用记录时间长短占15%
新增信用占10%
信贷结构占10%
下面我们来逐一了解这些因素。
1. 还款记录
你应当按时还款，因为逾期还款一次就会令你的信用评分遭受重大影响。
例如：根据美国信用机构Equifax 透露，一位消费者以前从未漏还过欠款且持有780 分的信用评分（满分850），而仅有一次逾期还款达30 天，其信用评分就会降低90-110 分。
2. 债务额记录
即用你的信用卡上累积的欠款额度除以账户总额中的信用额度。信用专家建议将此比例保持在30%左右。如果你每个月都透支信用卡，这样就会有损你的信用评分。
3. 信用记录时长
信用记录时间越长，信用评分就越高。信贷机构会考察你最早账户和最新账户的开户时长以及所有账户的平均开户时长。越早开始建立个人信用，越是必不可少的。
4. 新增信用
每次申请新的信用账户时，你的信用会收到一次“硬查询”（hard inquiry），导致你的信用评分降低（通常减少5 分）。因此，Hardekopf 建议尽量不要同时开设多个信用账户。这样做会使得你的信用账户的平均开设时间缩短，且会有损你的信用记录。
5. 信贷结构
持有诸如信用卡、零售账户、分期贷款、车贷和抵押贷款等不同类型的信用账户，将有助于提升信用评分。
不良的支付记录如逾期支付、判决、赋税留置、托收帐户、销帐、资产收回、结算、赔本出售、丧失抵押品赎回、儿童抚养费、债务合并以及一些贷款修改会保留7年之久，在某些特殊情况下（包括破产）保留甚至更长。
理想的信用评分是多少？
根据FICO信用评分创始机构费埃哲公司 (Fair Isaac Corporation) 的规则，完美的信用评分为850分，但仅有0.5%的消费者能达到此分数。通常情况下，只要信用评分超过740，你就达到了理想抵押贷款人的标准，能够享受到最优利率。
如果你的信用评分只是超过700分，你依然能够享受较为优惠的利率；达到660分能享有相对优惠的利率，且无需达到额外的要求就能申请贷款。
对于常规贷款，大多数贷款方会要求你的信用评分至少为620分。若低于620分则很难得到贷款，或者必须支付相当高的头期款和利息费用。
举个例子信用分数为660，贷款$50万的利息是5%，30年的总额是$96.6万多；如果有740的信用分，可能只需付4%的利息，30年的总额是$85.9万，节省了$10万！
信用不良，如何买房？
当然，拥有不良信誉也可购置房产，你需要多一点耐心和更多的钱。此外，你也可以选择寻找另外的贷款方式或者支付高额的次级贷款。
方法1：充分利用政府机构
1.获得联邦抵押贷款机构，例如联邦住房管理局 (FHA)。此贷款计划由住房部门和城市发展 (HUD) 管理，信贷标准不会太过严苛。信用评分要求最低，为580，首付为3.5%。
2.如果你有军事服务的记录，申请退伍军人事务 (VA) 贷款。
3.在你现有的社区里调查当地的购房计划。如果您是一名公务员(如老师或警务人员) 或首次置业人士，你可能不需要信用就有资格获得州立和当地的购房计划。
方法2: 无抵押贷款买房
现金支付。
借用401K 计划。许多雇主赞助计划允许你为自置居所而借钱，每个月你将为自己还款而不是按揭还贷。
寻找价格合理的房屋。
向朋友和亲戚借款。那些了解并相信你的人可能向你伸出橄榄枝。
方法 3: 月供
寻找你想购买的房屋并询问卖家是否对出租感兴趣。
和卖家协议房屋购买价格并签署一份月供合同。让律师审查你的合同以保全你的利益，并且在你有能力购买前卖家不能把房屋卖给任何人。
租两三年房屋，在此期间你可以补救信用并获得贷款的资格。一旦你能获得按揭的批准就贷款购买。
方法 4: 次贷
准备付更高额的利率。次贷放款人自2008-2010年的财政崩溃以来管理更严苛，但利率和费用仍高于传统的抵押贷款。核实你的收入并尽力支付头期款。你支付的头期款越多，之后每月按揭的贷款就会更合理。
请确保您可以每月按揭付款。除了您家庭的贷款，你也需要把税和房屋保险的因素计算在内。
寻求最优惠的汇率。你可以在线找到次级贷款人，或从事为拥有不良信誉的人贷款的按揭经纪人。
如果你用信用不良的记录，可根据自己的实际情况选择以上列出的方法，整理好自己的资产，做最优资产配置，达到投资收益最大化。
