纽约的合作公寓（co-op）和康斗公寓（condo）运作规则大不同，有市民认为，去世后指定将物业留给后代是理所当然、程序上不应受阻的事，但这种想法可能大错特错。

Q：我和我的配偶在一栋合作公寓大楼购买了一套统仓，我们有一个成年儿子，是需要特殊照顾人士，能够在护工支持下独立生活。我们最近要求合作公寓董事会允许我们将物业转让给不可撤销的信托，这样当我们死后他仍然有住的地方。董事会拒绝了我们的要求。现在我们陷入了困境。我们的儿子不能直接继承物业，否则他将无法再获得支持他的政府福利。我们如何处理这种情况？

A：父母可以通过遗嘱或信托将合作公寓留给孩子——但这并不意味着他们的继承人最终一定会获得拥有或居住在该公寓的权利。

在大多数情况下，合作公寓董事会有很大的自由来批准或拒绝股份转让和专有租约。“如果他们否认，公寓就会被卖掉，孩子们会得到股权，”曼哈顿律师事务所SSRG的合伙人、专门从事房地产、信托和不动产的合伙人明迪·斯特恩说。“仅仅因为遗嘱上写着‘我要把它留给我的孩子’，这并没有赋予他们获得股份或住在那里的绝对权利。”

在某些情况下，专有租约表明，董事会不会无理拒绝将公寓转让给有经济责任的家庭成员，“但很少有人将这一概念扩展到包括信托在内，”斯特恩说。

您可以向您的遗产执行人留下明确的指示，说明如果董事会拒绝将物业转移到您儿子的信托中的请求，该怎么办。但这使每个人都处于不稳定的境地，未来有多年的不确定性。

作为替代方案，您可以现在出售合作公寓，将收益存入特殊需求信托，然后通过该信托购买康斗公寓，届时您的儿子会搬家。与合作公寓不同，康斗公寓通常允许在遗产规划内进行转让，而无需批准。尽管过程会兜兜转转，但您会更加安心。但是，在您购买康斗公寓之前，请确保房地产和信托律师审查了建筑物关于死后转让单位的规定。‍