法拍屋Foreclosures, 短售屋short sales, 和 银行屋REOs有相似之处，但彼此又有所不同。但是，如果没有关于如何处理这些不良资产之一的专业知识，您可能会发现自己处于危险境地。
一、法拍屋Foreclosures
屋主债务违约，到了银行的宽限期，仍然不能还清拖欠的贷款，那么房屋会被银行以公开拍卖（Public Auction）的方式卖给在拍卖会上出价最高的买家。而此时，屋主已不再拥有房屋的产权。
大多数法拍屋由于屋主无力维护或恶意破坏等原因，房屋状况都略差。购买这些法拍屋的买家需自掏腰包维修房屋。还有一种情况是，买家在竞拍后按照规定支付现金，还没来得及完成产权查验和房屋检查，如果原屋主此时还清贷款，则屋主可以优先购回房屋。另外，法拍屋的产权也会有各种问题，须事先调查清楚。
二、短售屋short sales
屋主高价贷款买进房屋，但由于各种原因使屋主没办法继续还贷，那么会在银行给予一定宽限期内向银行申请亏本出售（Short Sale），即将房屋按照房价下跌后的市场价或略低于市场价的价格出售。
一般来说，银行会根据屋主的具体困难和经济情况决定是否同意屋主亏本出售并承担损失，虽然屋主仍拥有房屋的产权。如果房屋出售的价格不足以屋主偿还贷款，银行需要承担差价的经济损失。
通常，屋主会先以低于市场价的价格挂牌出售，等到有买家接洽后才跟银行提出亏本出售的申请。银行的审批时间大约是两个月，但也有可能更长。如果银行拒绝屋主以低价出售房屋，买家有可能白白浪费时间等待结果。
三、银行屋REO（Real Estate Owned）
当没有人在公开拍卖中出价足以弥补所欠财产的款项时，银行最终将拥有该财产。银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售。人们通常认为REO房屋是购买不良房产的最佳方法，因为卖方已经无法负担。谈判交易的只有投资者，投资者的代理人，银行和银行的代理人。某些REO可以直接从贷方购买。
一般来说，银行虽然会保证房屋产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多银行屋处于不好的状况，买家购买前一定要请专业验房师来检查房子。
因为在整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程都是有银行安排，买家需要做的就是根据银行的安排并配合。
购买银行屋的最大法律风险是原屋主不肯搬离。遇到此类情况，买家只能选择法律诉诸，由法庭驱逐原屋主。但是，驱逐过程很漫长，费心费力。此外，银行屋还可能隐藏其他法律问题，比如原屋主拖欠税款、工程款等，这些费用有可能会转移给买家。
过户费——你的几千美元都付到哪些地方了？
当你已经找到了满意的房子，卖家接受了你的报价，你的贷款也已经获批，你迫不及待地想要搬进新家。但是，在拿到钥匙之前，还有一步——过户。也称为结算，过户是将房产所有权从卖方转移到买方的过程。这个过程可能很复杂。
作为买家，你会有不计其数的文件要签，还需要提供大额支票来付首付和各种过户费用。许多情况下，许多买家对于过户相关的费用并不是很了解，他们可能只是拿出几千美元而不知道为什么付这些钱。
作为一个买家，你应该熟悉这些与抵押贷款相关的和政府强制缴纳的费用。虽然许多费用可能因地区而异，但以下是一些常见的费用：
评估费：
此费用用于房产评估。你可能在贷款申请过程开始时已经支付了这笔费用。
信用报告费：
这项费用是贷方要求提供的信用报告的费用。你在申请贷款时也可能已经支付了这笔费用。
贷款手续费：
这项费用是贷方的贷款处理费用。这笔费用通常是抵押贷款总额的1%。
贷款折扣点：
如果选择支付折扣点来降低利率，就需要支付这笔一次性费用。你购买的每一点等于贷款总额的1%。
产权保险费：
这些费用一般包括产权调查、产权审查、产权保险、文件准备和其他各种产权费用。
贷款保险费：
如果是低首付购房，贷方通常会要求你支付一笔费用办理抵押借款保险。这笔费用保护贷方免受因丧失抵押品赎回权而造成的损失。但如果房产新所有者占20%的房产净值的话，通常可以申请取消这一保险。
预付利息费：
这项费用是指从购房之日起至第一次按揭付款之日为止支付的利息。一般来说，与月底买房相比，月初买房需要支付的预付利息费要高出很多。
托管账户：
在常采用托管账户的地方，抵押贷款贷方通常会开设一个账户，存款用于支付未来的年度房产税和住房保险。至少提前一年收取两个月的业主保险费。此外，过户时除针对本年度已经过去的月份支付税费，还要另外支付约等于两个月的税费。(如果已经过去六个月，则收取八个月的税款。)
登记费和转让税：
大多数州都收取这项费用，用于购房文件的登记和房产所有权的转让。
务必要咨询当地的房产专业人员，了解过户期间需要支付哪些以及多少费用。记住，你可以在报价阶段与卖方就这些费用进行协商。在某些情况下，卖方甚至可能同意支付所有的过户费用。
