买卖房子一般牵扯到买卖双方和经纪人，当中每个人都有各自的立场，到底应该如何平衡各方利益，达到多赢局面？
挂牌考虑多，随因素波动
定价（pricing）是一门很大的学问，每个数字背后，隐藏着不同层次考虑的因素。普遍来说，卖家的定价需考虑房子状况、市场价位、经纪人回扣、及自身期望值等。有别于西方习惯，华人通常把价钱放在首位，并用自己的标准快速筛选。
其实未考虑价钱以外的因素就妄下定论，这样的行为其实是非常不聪明的，在没有任何其他参考指标下，如双方意愿、估价、实地考察、房屋情报，挂牌价绝不是最后的价钱。正确的方式应先了解经纪人所提供的服务是否符合需求，并让自己做好心里准备。
不管有否经纪人的协助，还是屋主自己定价，都应先确保房屋状况良好。很多卖家把自己的物业理想化，从而提高心中的定价；买家却成了完美主义者，尽可能把价格压低。面对这种人性的表现，卖家唯一能做的就是把自己的房子准备好。
看懂市场状况，方能占得先机，赚得头筹
定价非常考验经纪人的专业度，一来需要追踪市场的信息，二来需要配合客户需求弹性处理。市场分析报告 （competitive market analysis）是其中一个客观的数据，经纪人可透过此报告追溯过往交易的时机点，帮助卖家订出有吸引力的价位；反过来说，此数据也可以作为「试水位」用，对高于或低于市场价格的对象判断更敏锐。有了参考指标，卖家就能在范围内随自己心意挂牌，下一步就要考虑时间点。
当你所持有的同类物业在市场上数量少，定价的发挥空间自然就较大；若相同条件的房子出现在市场中，价钱与时间点就成了关键要素，但一切取决于卖家的意愿。此刻卖家需要做好心理准备，用心分配两个要素，才能避免卖的晚、赚得少的苦况。当然，买家的部分也十分重要，透过经纪人专业的沟通，清楚了解对方的需求也能助买卖事半功倍。
投资莫慌乱，顺势而行最为妥
不少卖家在挂牌后因价格过低选择等待市况转佳，或转为先租后卖，但投资方向的转变都会产生相应的风险，若卖家未确定卖房动机，后果可能得不偿失。倘若只因为价格不合而动摇初衷，贸然出租房子，回报变少以外，也很有可能影响房子状态与日后估价。
每人心中都有一把尺，但放在市场上时常无法量出准确的刻度，甚至引起不必要的担忧。市场上出现一些产品来自建商，他们所拥有的资源与优势与一般散户大有不同，他们采用repeat business(重复性商业模式)，并掌握货源，故对市场有一定的影响力，不是一般交易能够相提并论的。经济学讲求市场机制，因此卖家更要清楚自己的定位，就算市况与心中标准不一，也不会乱了脚步。投资、买卖、出租各有不同处理方式，我们建议大家在行动前咨询专业的经纪人，除了降低投资风险，也能让操作更精准。
尽本分仔细了解状况，大方面对结果
房屋交易中，seller disclosure(卖家公开信息)是一份卖家必要提供的文件，当中披露房屋的硬件布置、安全设备、历史、重要事故等。但大部分房子因经过数次转手、改造，更久远的房屋情况可能无法得知。即便如此，买卖双方以诚相对，配合经纪人的谈判技巧与知识，便能更快速解决问题，达成交易。
买卖房子不可能总是尽如人意，不管是定价还是议价，大家都应遵守市场规则与表现礼貌的态度，从自我要求出发，成交的日子便指日可待了。
去年，在房地产市场降温的情况下，《橙县主妇》的明星希瑟-杜布罗（Heather Dubrow）悄悄地卖掉了她在新港海岸的豪华豪宅。
这笔5500万美元的场外交易在2022年结束时成为橙县最昂贵的房屋销售，其次是其他海滨房产，起价2882.5万美元。
这些大宗交易结束了这一年，开始时看起来可能会重复2021年的创纪录步伐，但由于抵押贷款利率从历史低点上升了一倍多，所以没有成功。
Coldwell Banker房地产公司的Tim Smith说：“是的，需求放缓了，但仍有成熟的买家了解价值。”他说，“从7月到12月，我们有三笔最好的销售，包括8月在拉古纳海滩的一套4350万美元的房子。”
人们继续支付高价，在橙县的低库存中寻找交易，接受本报采访的经纪人认为，相对于其他大都市地区，橙县的库存被低估了。
道格拉斯-埃里曼房地产公司（Douglas Elliman Real Estate）的约翰-斯坦纳兰（John Stanaland），他在2月份完成了拉古纳海滩2988万美元的房屋买卖，他说：“橙县一直是一个购房目的地，但它并没有真正成为一个主要的目的地，有能力在这里生活或在这里拥有第二个家的人希望在这里生活，而不是像洛杉矶或纽约那样。”
随着洛杉矶的“豪宅税”措施于4月1日临近，经纪人看到对橙县感兴趣的买家急剧增加。“一次性转让税”是对出售500万美元至1000万美元以下的房产征收4%的税，对1000万美元以上的交易征收5.5%的税，目的是增加经济适用房和减少无家可归者。
道格拉斯-艾利曼房地产公司（Douglas Elliman Real Estate）的阿特曼兄弟（The Altman Brothers）的联合创始人、布拉沃（Bravo）节目《洛杉矶百万美元房源》的明星乔什-阿特曼（Josh Altman）说：“我们卖房的很多高净值人士都认为橙县的市场和生活方式以及一切都非常吸引人。”
非市场展示占阿特曼兄弟公司所有展示的一半以上，该公司于2020年正式扩展到橙县。该团队在Corona del Mar的Old West Bank大楼签订了15年的租约，并正在将其改建为阿特曼兄弟的橙县旗舰店，将于今年夏天开业。
阿特曼说：“有大量的买家坐在一边，只是在等待交易。我每小时都会收到电子邮件——你有这个吗？你有那个吗？你看，我们擅长很多不同的领域，但海边房产？要找到你想要的东西几乎是不可能的。这是一个微型市场，没有很多库存。”
2022年橙县最昂贵的五套房屋销售
5500万美元，新港海岸
被《橙县主妇》的粉丝们称为“杜布罗城堡”的22,000平方英尺的房子以5500万美元的价格在市场外售出，成为橙县2022年最昂贵的销售。
《真正的家庭主妇》中希瑟-杜布罗和她的丈夫，“失败”的外科医生特里，在近四分之三英亩的土地上建造了22,000平方英尺的法国城堡式豪宅。这座豪宅非常奢华，步入式衣柜中有香槟服务门铃，双办公室带有隐藏式酒吧。
其他的亮点包括一个温控的酒墙，主妇保持着充足的香槟，以及一个镜面的健身房，一个21个座位的电影院和一个带有游泳池和温泉的后院露台。
上市价格：10月20日的非市场销售
4350万美元，拉古纳海滩
C.J. Light事务所设计了这个4,981平方英尺的拉古纳海滩住宅，与翡翠湾海滩隔街相望。它以4350万美元售出。
这个4,981平方英尺的规格住宅的名声是，它是橙县每平方英尺最昂贵的新建筑。
每平方英尺8733美元，这个C.J.Light Associates的作品拥有人们在翡翠湾海滨住宅中想要的所有豪华设施，甚至更多。它拥有“健康中心”，包括户外淋浴、地下温泉和北欧红外桑拿，主要套房的露天温泉浴室和四车位车库的内置餐饮站。只有门卫社区的居民可以步行进入海滩。
上市价格：4899.5万美元；8月12日售出
3300万美元，达纳点
从空中俯瞰君主湾的房屋，其售价为3300万美元，成为2022年橙县最昂贵的销售之一。
退休的演艺界投资者Gordon "Gordy" Crawford购买了这栋新近改造的四居室、7700平方英尺的君主湾房屋，位于君主湾的警卫区。
这座悬崖上的房子环绕着一个内院，内院有一个游泳池和温泉，还有一个有顶的内置烧烤区。玻璃墙框住了无遮挡的海岸线和海景，经纪人Phil Immel将其比作站在船头上。
他说：“它是纯粹的海滨，而且比其他任何房子都要远。”
上市价格：3500万美元；3月22日售出
2988万美金，拉古纳海滩
通过室外玻璃平台和无边泳池的透明水底墙，可以看到健身区。
在这个住宅的8,140平方英尺的生活空间中，有一个健身区，位于室外玻璃平台下面，通过透明的水下墙，可以看到无边泳池的情况。
事实证明，玻璃是这个位于高档的Montage Ocean庄园房产的一个突出特点。优质的材料也是如此，比如客厅里的海洋灵感桃花心木天花板，主浴室里的定制木质浴缸，以及厨房里的照明玛瑙台面。
上市价格：3088.8万美元；2月9日售出
2882.5万美元，新港海岸
从这栋11,613平方英尺的水晶湾住宅的凉亭看去的美景，该住宅在2022年以2,882.5万美元的价格售出，也就是在同一年建成。
这个有五间卧室、11,613平方英尺的住宅有10个浴室，拥有你期望在这种水准的新结构中找到的所有设施，包括挂牌中所说的，在地下室的 “放纵的豪华娱乐”。
其特点包括异国情调的汽车展示，开放的游戏室和带有336瓶气候控制的葡萄酒室的湿酒吧。还有一个健身房，里面有按摩室、桑拿房和蒸汽浴室等额外设施。
在其他地方，玻璃墙将室内延伸到四分之三英亩多的土地上，海洋景观成为背景。院子里有一个盐水无边泳池和温泉，一个带有顶级电器的户外厨房，一个燃气火坑，以及一个带有壁炉和喷泉的庭院。
上市价格：3490万美元；9月29日售出
