美国地广人稀，大部分住宅类型为独栋房屋，国内称之为别墅。当然除了独栋房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多种住房类型。所以我们顺应美国置业的滚滚潮流，首先就要搞懂关于美国房子的基本类型与分类。
一、别墅（House）
别墅通常有附属的院子和花园、停车库，还会有游泳池等配套设施。House在美国常用Single Family House（独立屋），在英国、加拿大常用Detached（独栋别墅）表示。
1、别墅的优势
别墅优势明显，对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说，独栋别墅的供应较少，但却是资金充裕的情况下，外国人优先考虑的住房类型。首先，独栋别墅的居住环境最好，拥有自家独立花园和停车库，不用交物业费，一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。
2、别墅的劣势
不过，独栋别墅也有缺点，其价格较高，对购房者门槛要求高。如果不自住，别墅并不太容易出租，经常处于“空租”状态，因此独立别墅呈现负现金流。此外，由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因，使得别墅维护成本较高。
因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选，别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家，虽然中短期内为负现金流，但长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。
二、公寓（Apartment/Condo）
国外的公寓概念比较类似于国内的普通住宅商品房，即XX开发商的住宅小区（70年使用权），是一户（一人或多人）居住的单元。国内的公寓则属指商业地产，使用权只有40年，与其它商用地产类似。
1、公寓主要分类
公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词，大家通常只知道Apartment，不过外国公寓还包括Condo。
Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大、美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓，顾名思义，其在绝大多数情况下是用来出租，而非出售的。
2、Condo和Apartment的区别
出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？掘金大师在此列举出两者的差别。
私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。
3、公寓的优点
公寓有不少优点，首先是价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待，在国外通常能达到5%以上年租金回报率，是一种正现金流的投资方式。此外，公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。
4、公寓的不足
不过公寓也有自己的弱点，其升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。
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房地产投资满足了各种投资者的需求，包括多元化和创收。因此，了解经济衰退期间房地产投资在投资组合中的价值非常重要。经纪人Mihal说：“房地产是一种有趣的资产。”“当股市表现良好时，随着投资者拥有更多的资本，价格往往会上涨。当股市表现不佳时，正在寻找其他机会的投资者会发现房地产是避风港。”
换句话说，经济放缓可能是购买房地产的原因，而不是避开它。Mihal说，对房地产价格和经济衰退环境的错误假设可能会使投资者无法进行房地产投资，无论它是房地产投资信托基金(称为REIT还是购买租赁房地产)。她说：“上次经济衰退是由房地产泡沫引起的，这一事实在投资者看来仍然很强烈，使他们认为经济衰退导致房地产价格下跌。”“即使在最近五次衰退中的三次中，房地产价值实际上仍在增长。”
商业房地产银行Jim表示，经济衰退可能是投资房地产的最佳时机。如果其他投资者被迫抛售，资产价格下跌可以建立买方市场。Jim说：“如果您正确地购买并了解成本，那么在经济衰退期间进行修复，翻转或购买并持有都是可行的选择。”“房地产投资信托基金的投资也是一种选择，它涉及的资本较少，并且可能使您的投资组合更加多样化。”
以下是进入低迷周期时投资房地产的好处：
1、物业投资可以产生稳定的收入
考虑进行房地产投资的主要原因之一是创造收入的机会。房地产投资信托或REIT可以提供股息收入;直接所有权使投资者可以赚取租金收入。作为收入来源，房地产投资往往会在经济衰退时提供可预测性。
“收益率的一致性使房地产投资更适合于度过衰退，”宾夕法尼亚州白橡树的Synergy Group的所有者和退休顾问Jason Laux说。劳克斯(Laux)着眼于租赁物业，他说，在经济衰退时期，租户支付的稳定租金不会波动。他说：“他们的月租金总是到期的，与股票市场无关。”
房地产投资者在利用租金收入来抵消经济衰退的影响方面拥有另一优势。劳克斯说，当他们控制租金价格时，他们有能力对冲通胀和改变利率。例如，在续租时提高租金，可使投资者跟上与通货膨胀相关的价格上涨。在这方面，劳克斯表示，与经济衰退时期的股票和债券相比，这种资产类别可以提供更大的灵活性。
2、房地产对波动的敏感性可能较低
如果股价大幅波动，那么股市的波动可能会加剧投资者的经济衰退困境。这会直接影响投资组合的收益状况。另一方面，房地产与股市走势的相关性较低，可以使其在经济衰退期间成为更可靠的选择。Diana说：“由于房地产收入的稳定性质，通常可以很好地应对波动。”“即使在经济衰退时期，人们也需要居住，工作和获得服务的场所，因此市场将永远存在。”
Diana说，房地产投资的特点之一是其发展缓慢。她说：“纸面价值可能会发生变化，但与年收入相关的价值却变化不会那么快。”Diana说，房地产市场并非完全不受波动影响。2008年的金融危机以及随之而来的房地产市场低迷就证明了这一点。但是，在经济低迷时期投资波动性房地产时，管理波动性风险全是战略。在大萧条期间，房地产投资物业受到不同的影响。
亚利桑那州Quinn说：“房主损失惨重，但单户出租资产实际上是一个积极的领域。”“过去，存储和多户家庭等其他资产在经济低迷时期往往更耐久。”同时，在衰退中，工业，零售和办公空间可能被证明风险更大，因为这些物业的现金流取决于底层租户如何应对经济放缓。
3、房地产可能跑赢股票和债券
过去的表现并不能保证未来的表现，这是最古老的投资规则之一。但是，如果股票和债券步履蹒跚，当经济走向衰退时，房地产可能会证明是有利可图的。帕洛米诺说：“从历史上看，经济衰退期间会有一系列潜在的结果。”例如，与多户住宅和公寓楼相比，零售商业空间可能会带来更多的下行风险。投资者在房地产衰退中的成功很大程度上取决于他们的策略。
