《家住美国》10月19日，据《https://realestate.usnews.com》网站10月13日消息，对于美国的任何房主来说，谈论房价下跌都可能引发恐慌。拥有房屋作为主要的金融和个人投资，任何潜在的投资威胁都会带来一种自然的焦虑。

然而，迄今为止，美国住房市场活动并没有显示房价同比下降，至少目前还没有。虽然一些数据集显示房价逐月小幅下跌，但逐月数据更具波动性，并不表明市场本身会发生剧烈变化。

由于本已较高的房价、较高的抵押贷款利率、较低的住房库存和更大范围的经济不确定性，房价增长明显放缓。许多潜在有能力的购房者现在只是选择退出购房市场。

因此，市场上的房地产坐的卖家，与前两年相比，他们降低要价的频率更高，当时买家活动火爆，而降低挂牌价几乎闻所未闻。

Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）表示：“目前市场状况最好的解释是，卖家的期望与买家的意愿和能力之间有点脱节。”

价格下跌意味着什么？

通常以来，如果一栋房子在市场上没有引起太多买家关注，那么挂牌代理和卖家可能会就降低房子的要价。

德克萨斯州奥斯汀re/Max Posh Properties的经纪人玛丽·安妮·麦克马洪（Mary Anne McMahon）表示：“如果我们对房价没有向上拉动作用，市场会告诉我们需要做什么。”

同时，当你看到更多的挂牌价格大规模下跌时，这是一个信号，表明紧张的卖家市场正在准备降价，并可能开始青睐买家。上市价格下跌通常与市场上较长的中位数天数相吻合。

尽管美国近期房屋销售价格仍可能出现同比增长，但房价增速在不断放缓。据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）统计数据显示，2021，房价上涨了16.9%，创历史最快水平。虽然自2021年初以来，房价一直在上涨，但预计到2022年底，涨幅将降低——这是一个合理的预期，因为这种快速增长被认为是不可持续的。

同时，房价环比也在下跌。例如，如果6月份的房屋销售价格中值低于5月份，则认为房价环比下降。然而，由于住房市场基本上是季节性的，除非放在更大的背景下，否则月与月之间的数字往往被认为太不稳定，无法表明变化的趋势。

卖家降价也影响到了房地产的估值市场。当评估的市场价值低于购房者支付的价格时，房屋价值就会下降。只有当房屋的市场价值下降到抵押贷款或其他留置权所欠财产的金额以下时，房屋会处于资不抵债的状态。

房价在下跌吗？

房屋销售价格仍在逐年上涨，尽管速度在减速，而且最近一个月比一个月下降。NAR的最新数据显示，8月份全美国房屋销售价格中值为389500美元，比2021年高7.7%。然而，根据NAR数据，这是连续第二个月环比下降，而6月份的峰值中值为413800美元。

《Realtor.com》公司的报告称，9月份活跃在市场上的房屋的全国平均标价为427000美元，比2021年增加了14%。9月份的平均上市天数也比去年同期增加了15%，达到50天，这是一个重大变化，因为许多近期购房者都记得在房地产上市当天必须争相出价。

博伊西市的房价下跌吗？

几年来，由于疫情的关系，博伊西市的房价一直以异常的速度增长，该市在新冠肺炎大流行的高峰期引起了人们的极大兴趣。然而，市场上买家的减少导致了更大的价格反应。

Redfin公司的报告称，8月份博伊西市场的平均销售价格为485000美元，同比下降3%。

爱达荷州的Eagle Re/Max Executives公司的的经纪人尤里·布兰科（Yuri Blanco）表示，上市价格的跌幅也比一年前更大。Eagle市是博伊西大都会区的一部分。

布兰科说：“我们原以为是按市场公平市场（利率）定价，但它们仍在市场上。”

同时，卖家并不一定会看到房价下跌，只是房价低于他们的期望。布兰科解释说，在房地产领域，这通常会产生情感影响。布兰科说：“他们觉得自己失去了这笔钱，而这甚至不是正确的期望。”

奥斯汀房价下降了吗？

另一个热门话题市场是德州的奥斯汀市，经过几十年初创企业和大公司的投资，奥斯汀已经成为一个科学技术中心，寻求比西雅图和硅谷等地更便宜的替代品。到2022年，奥斯汀可能仍被认为比美国西海岸的都会地区便宜，但与美国其他地区相比肯定是不便宜的。

Redfin公司报告称，8月份奥斯汀市场的平均销售价格为578000美元，同比增长5.1%。与全国趋势类似，奥斯汀的房屋销售价格同比增长放缓，与2022年早些时候相比出现了一些月环比下降。

谈到活动，麦克马洪说，她看到了很多买家的兴趣，即使不到一年前。麦克马洪说：“我认为我们根本没有处于低端市场，我们处于一个健康的市场。”

奥斯汀Re/Max Posh Properties的房地产经纪人凯莎·帕特尔（Kaysha Patel）表示：“现在有一些空间让买家四处看看。他们有喘息的空间。”

德克萨斯州奥斯汀re/Max Posh Properties公司的经纪人玛丽·安妮·麦克马洪指出，奥斯汀地区的持续商业投资吸引了更多的人来到该地区，而那些有信心该市将继续发展的人也进行了额外的房地产投资。

麦克马洪说：“奥斯汀现在有点反常。我确实感觉到了一点放缓，但我感觉到它又开始好转了。”

当然，这并不意味着卖家将看到价格持续快速增长。价格同比增长放缓和价格环比下降表明，买家愿意支付的价格是有限制的。奥斯汀市场的卖家必须对其房屋价值采取现实的方法。

麦克马洪说：“我看到大多数卖家——每个人——可能都认为他们的房子比实际价值更高。”

❂ 接下来房价会怎样？  

由于有许多因素，无法保证房地产市场下一步会发生什么。价格可能会继续缓慢增长，也可能会在一段时间内保持稳定，也可能会下降。

当价格持续上涨，超出买家的承受能力时，许多市场甚至全国范围内的价格下跌的可能性更大。丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）说：“我们看到这种真正实质性的价格势头的时间越长，价格下跌的可能性就越大。”

这并不是唯一的潜在结果：“价格也有可能只是横向移动。”黑尔说。

据Realtor.com公司统计，平均房主权益——房主拥有的超出任何抵押或其他留置权的房屋价值份额——超过70%。黑尔说：“这不是有史以来的最高水平，但却是30年来的最高水平。”

房屋的高净值为美国房主提供了一些缓冲，减少了卖空、丧失抵押品赎回权和大萧条时期常见的其他被迫低价销售的机会。如果房主无法按月偿还抵押贷款，这种缓冲可以为他们提供时间。幸运的是，目前大多数房主的情况并非如此。

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