《家住美国》10月8日报道，据美国《www.wealthmanagement.com》网站9月19日消息，随着美元加息及美元的强势，加速了美元的回流。尽管通货膨胀和全球地缘政治不稳定继续给投资者带来挑战，但它们也增加了美国商业房地产作为资本“避风港”的吸引力。

如今，全球投资者面临好消息和坏消息。从积极的方面来看，2020以来的新冠肺炎疫情的影响逐步消除，许多国家正在恢复经济。然而，“另一面”包括经济逆风（通货膨胀）、地缘政治冲突（俄罗斯入侵乌克兰）和阻碍全球货物流动（供应链中断）。虽然这些因素继续给投资者带来挑战，但它们也增加了美国商业房地产作为资本“避风港”的吸引力。尽管美国自身面临经济、政治和社会挑战，但在当前的交易活动中，这种现象很明显。

最近的一份报告指出，2022年第二季度，美国的外来跨境投资额为65亿美元，同比增长16%。今年早些时候，外国房地产投资者协会（AFIRE）进行的一项调查报告称，76%的受访者计划在2022年期间净增加美国投资，而82%的人表示他们计划在未来十年内增加其在美国的商业房地产的持有量。

外资向美国商业地产的投向

美国商业地产是一个非常广泛的行业。因此，在讨论美国房地产的外国投资时，需要考虑两个问题：一是不同的资产类别处于其房地产周期的不同阶段。二是地理市场有不同的基本面和需求。鉴于这些因素，外国资本主要流向何处，以及原因何在。

多户型资产（Multifamily ）和工业厂房受青睐

对于国内外投资者来说，多户型家庭（Multifamily ）仍然是一种具有吸引力的资产类别，因为外国人除了购买商业地产，还需要一个居住的地方。影响美国公寓市场的基本面包括高房价和不断上升的抵押贷款利率。这些因素，再加上单户住宅供应仍然稀缺，使得潜在购房者成为租房者。

Yardi Matrix公司最近发布的《美国公寓概览》报告称，全美国多户住宅入住率为96%（被视为“满座”），同时需求和租金增长也在扩大。根据地产管理公司世邦魏理仕公司（CBRE）的数据，这有助于使多户家庭成为2022年第二季度入境跨境投资的主导外来产业，投资额为30亿美元。没有明显迹象表明这种活动正在减少，因为90%的外国投资受访者表示，他们将在未来三到五年内增加对美国多户房屋的投资。

与此同时，国内外投资者也在关注美国的工业地产，尤其是仓库和最后一英里配送中心。2022年第二季度，全国范围内的工业厂房出现了新的空置率低点和两位数的租金增长，同时吸收率也很高。尽管近几个月市场动荡，但对工业空间的需求仍在继续，外国和国内投资者都将该行业视为其投资组合的“必需品”。根据世邦魏理仕的数据，从交易量来看，第二季度美国工业的跨境投资总额为20亿美元。与多户型投资类似，这一趋势可能会继续下去。75%的调查受访者表示，他们希望在未来五年内将更多的美国地产纳入他们的投资组合。

“阳光地带”二三线城市受青睐

据德勤（Deloitte）公司的报告称，外国投资这心态的另一个转变是，相比于纽约、洛杉矶、旧金山这样的一线城市，外国投资者越来越接受二级和三级城市，而此前只关注美国的一线城市和城市的投资者，现在也把目光放到奥斯汀（Austin）、达拉斯-沃斯堡（Dallas Fort Worth）、夏洛特（Charlotte）、丹佛（Denver）和纳什维尔（Nashville）这样的的阳光地带（Sunbelt）城市正吸引更多兴趣，部分原因是税收优惠政策降低。其他感兴趣的地区包括亚特兰大、菲尼克斯和西雅图。

根据Real Capital Analytics公司（以下成为RCA公司）的数据，德勤咨询公司的报告还表明，美国一线城市仅吸引了27%的外国投资，剩余的资本流入了其余的二线城市和三线城市。

德勤和RCA的信息得到了外国投资受访者的支持，其中71%的受访者表示，他们将在未来几年内增加在美国二级城市的投资。同时，只有32%的人表示他们会在同一时期投资美国一线城市。

美国的呼吁

以上都不表明美国房地产投资一直一帆风顺。美元的升值意味着国际直接投资的成本更高。而价格也上涨了。尽管如此，出于以下原因，外国投资者继续将目光投向美国商业房地产。

美国地产更高的稳定性

尽管美国面临一些经济挑战，但与世界其他地区相比，持续的就业和商业增长表明相对稳定。英国继续与脱欧的影响作斗争。俄罗斯入侵乌克兰也导致许多欧洲国家的GDP收缩。事实上，当前的经济低迷提供了机会，因为许多美国房地产资产类型在经济衰退期间可能表现良好。

持续的回报和货币实力

与欧洲和亚洲部分地区的房地产行业相比，美国商业房地产具有更高回报和更稳定现金流的潜力。美国还以规模、流动性和灵活性而闻名，允许投资者在决定将资金投向其他地方时改变策略。

此外，美元在国际货币波动中具有一定程度的稳定性。美元是全球储备货币，这表明在购买美国房地产时货币风险较小。

投资组合多样性

美国是一个大国，拥有不同的房地产市场和子市场以及各种商业房地产产品。每种市场和资产类型都由独特的基本面驱动，可以满足各种目标和战略，同时提供风险管理机会。许多市场中的多种产品类型支持投资组合多样化，同时提高更高回报的潜力。

法治美国有着强大的法治传统，提供其他国家可能无法提供的法律保护。

JLL商业地产管理公司的2022年全球房地产透明度指数将美国列为99个国家和地区中第二透明的房地产市场。这对外国投资者很有吸引力，因为这意味着他们可以依赖清晰的信息和披露，从而做出明智的决策和现实的期望。

动荡时期的投资安全

由于国际动荡、地缘政治冲突和通货膨胀，外国投资者继续看好美国房地产。国际投资者已经扩大了投资范”，将目光从一线城市转向二级和三级城市。鉴于美国总体上有能力从经济不稳定时期反弹，预计外国投资者将继续对美国房地产产生浓厚兴趣。

作者保罗·杰克逊（Paul Jackson）是总部位于伦敦的雅阁集团（Accord Group）的管理合伙人。