《家住美国》9月13日报道，据《CNBC》网站9月9日消息，半年来，原本炙手可热的美国房地产繁荣的放缓速度之快令人吃惊。由于受创纪录的低利率的推动和美国人对住房需求激增，美国房地产市场在疫情期间大幅上涨。

现在，曾经报道过开放式房屋外买家排队和后台竞价战的房地产经纪人表示，房屋的闲置时间越来越长，卖家被迫对房屋降价销售。这种状况让潜在的买家和卖家都想知道自己的处境。

美国地产在线交易平台《Realtor.com》首席经济学家Danielle Hale表示：“随着经济衰退担忧影响消费者的前景，我们的调查显示，许多买家不确定性开始增强。”

简言之，利率、库存和可支付性造就了美国地产市场现在的混乱与困惑。

高价格低供给的悖谬

近期，美国房价增长开始放缓，除了利率，其他的驱动因素是高价格和超低房屋供给。

根据标准普尔Case-Shiller全国房价指数，现在的房价比冠状病毒大流行开始时高出43%。根据《Realtor.com》公司的数据，待售房屋的供应正在增长，与去年同期相比，9月初增长了27%。虽然这一比较似乎很大，但仍不足以抵消多年来待售房屋的短缺。

Paul Legere是Joel Nelson Group公司在华盛顿特区的买家代理经纪人，他专注于华盛顿社区竞争激烈的国会山社区。他说，他看到在美国劳动节刚过不久，房源就增加了从20至171个。他现在称市场“膨胀”。相比之下，而3月份只有65套房屋上市待售。

“这是一个非常传统的劳动节后库存激增，在一周左右的时间里，市场如何吸收新库存将非常有说服力，”他说。

另外，地产市场的库存也在全美国范围内受到冲击，因为房屋建筑商正在放缓生产，因为参观潜在买家减少了。根据美国人口普查，与2021相比，7月份独户住宅的开工率下降了18.5%。

据美国全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）的数据显示，8月份，美国单户家庭市场的房屋建筑商情绪自疫情开始时短暂下跌以来首次跌入负面区域。建筑商报告销售额下降，买家流量开始减弱。

NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）在8月份的报告中表示：“美联储收紧货币政策和持续上涨的建筑成本导致了房地产衰退。”

些买家持币观望

然而，买家并没有完全消失，尽管销售市场仍然昂贵，住房租赁市场也同样昂贵。

《Realtor.com》公司首席经济学家Danielle Hale表示：“数据表明，一些购房者正在发现一线希望，即待售房屋选择数量不断增加的竞争正在降温。尤其是对于那些正在变得富有创造力的买家，比如通过探索较小的市场，今年秋天可能会带来相对更好的机会，在预算内找到一个合适的房屋。”

虽然降幅看起来很小，但这是自2011年1月以来最大的单月降幅，也是自1991年以来第二糟糕的7月表现，仅次于美国金融危机期间2010年7月0.9%的降幅。

负担能力问题

同时，此轮房价大幅上涨大大降低了美国人对房屋的支付能力。尽管近期开始下跌，但房价的开始下跌对改善抵押贷款利率上升带来的负担能力危机作用甚微。虽然贷款利率在8月份略有回落，但本周再次大幅上涨，这是35年来房价最低的一周。

目前，美国30年期抵押贷款和20%首付的中等住房的每月本金和利息支付需要中等收入的35.51%。据房地产数据信息公司Black Knight公司企业研究和战略副总裁安迪·瓦尔登（Andy Walden）称，这一数字比6月份的35%高点略有上升，当时的支付与收入比率达到35.49%。

在利率开始上升之前的五年中，美国人的经济收入与支付比率稳定在20%左右。尽管房价在2020和2021飙升，但创纪录的低利率抵消了房价的上涨。

安迪·瓦尔登（Andy Walden）说：“考虑到美国人的负担能力挑战似乎在改变房地产市场动态中发挥着重要作用，最近房价的回落可能会继续。”

房地产经纪公司Redfin的一份新报告显示，尽管8月份购房者需求有所回升，但过去一周抵押贷款利率的最新增长又开始放缓。报告显示，截至9月3日的一周内，在谷歌上搜索“待售房屋”的人数减少，比去年同期下降了25%。

Redfin公司的需求指数衡量了Redfin代理商对房屋旅游和其他购房服务的需求。该指数显示，在截至9月4日的七天内，需求较6月的2022年低点增长了18%，但仍同比下降11%。

Redfin公司首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）说：“每年的这个时候，房地产市场总是会降温，但今年我预计秋季和冬季会特别寒冷，因为销售量比平时更为枯竭。”

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