《家住美国》8月18日报道,据《CNBC》8月10日消息,在过去的几个月,美国的高房价一直被视为通胀的关键驱动因素,而市场现在的走向可能是经济走向的又一个指标。
显然,由于利率的飙涨,美国房地产市场正处于明显的冷却期,可能已经持续了数月。当美联储去年春天开始提高利率以对抗通货膨胀时,房地产市场是最先做出反应的行业之一。每月还款对住房至关重要,美联储的政策导致抵押贷款利率飙升,减少了需求,减缓了疫情流行时期天价房价的增长。
抵押贷款利率的快速上升,加上新房建设的放缓,意味着房地产市场可能已经逆转并进入衰退期。
但目前美国房地产市场的收缩未必看起来像崩溃,一些分析师预测,房地产市场进入周期性放缓但不会陷入严重衰退。因此,美国地产市场“软着陆”不仅是可能的,而且开始看起来是最有可能的选择。
美国住房数据研究和分析公司Altosresearch的创始人兼首席执行官迈克尔·西蒙森(MichaelSimonsen)在表示:“美国房地产市场成功实现了软着陆吗?在我看来确实如此。”西蒙森说,美国地产或出现“软着陆”的一个明显信号是住房库存增长率(即市场上待售房屋的数量)在过去几周显著放缓。虽然夏季住房库存放缓是一个可以预期的季节性趋势,但放缓的速度已经超过了早期的预测。
西蒙森说:“尽管美国房屋库存正在上升,但上升速度明显不如今年第二季度。连续几周,库存的增长速度甚至比我们几周前预测的还要慢。”西蒙森认为,今夏剩余时间到明年秋天,库存增长放缓可能与木材(房屋的原材料)价格上涨有关。经过长时间的抛售,木材价格本周开始上涨,新住宅建设和翻新项目变得更加昂贵,这可能会一定程度上影响需求和房价。
但西蒙森表示,尽管库存增长放缓,但房价似乎几乎没有受到影响,这可能是引导房地产市场逐步走向软着陆的原因。
西蒙森说,如果房价不再开始剧烈波动,房地产市场软着陆的可能性就会增加。他还补充说,本月的高就业数字提振了市场的信心,也给有关更大的美国经济已经陷入衰退以及抵押贷款利率最近降至4月以来最低点的预测的说法给予了有利的回击。
西蒙森最后说:“目前的迹象并没有显示美国地产市场从此发生了巨大变化,同时,抵押贷款利率已经从高位回落;就业率超高;想买的人都在买。这看起来很像软着陆。”
《家住美国》8月19日报道,据《www.forbes.com》网站8月10日消息,由于近期美国财经媒体对经济是否会继续其下降趋势或改变方向的预测好坏参半,通货膨胀率更高,经济正在收缩,股市仍然动荡。无论美国是否陷入衰退,无疑,普通美国人的钱包正在缩水。
但对于任何关心房地产市场的人来说,都可能有一线希望。有关美国专家表示,美国更广泛的经济放缓并不一定意味着全国房地产市场将受到影响。此外,与全国各地房地产经纪人的对话表明,大多数美国人忽视了关于经济放缓的影响,还在继续交易着房屋。
俄克拉何马州肖尼市的长期房地产经纪人史蒂夫·里斯(SteveReese)在近期出版的《衰退聊天》(recessionchatter)一书中说:“我们可能从媒体和其他房地产经纪人那里听到的比从消费者那里听到的要多,我回顾了过去的经济衰退,在我的职业生涯中也经历过几次,它确实告诉我,经济衰退并不意味着房地产危机。”史蒂夫·里斯(SteveReese)的观察很有说服力。美国上一次真正的衰退是由房地产市场崩溃引起的,而不是由新冠肺炎引起的短暂而剧烈的衰退。房价先在2006年达到峰值,金融市场在2008年陷入停滞,美国地产经历了一场漫长而痛苦的衰退,从技术上讲,这场衰退在2009年结束,但似乎持续的时间要长得多。但现在情况大不相同,目前的房地产市场状况表明,房地产市场的活动可能会持续升温。
之所以有地产市场升温的预期,主要原因是极低的住房供应量和巨大的市场需求使市场保持上涨。
现在美国的情况与以往不同的最大原因之一是住房供应量严重不足,今年早些时候住房供应量创下历史新低。据一些人估计,2008年的房地产崩盘导致该国房屋短缺近400万套,因为房屋建筑公司倒闭,大多危房年久失修。
Zillow公司首席经济学家斯凯拉·奥尔森(SkylarOlsen)说,虽然近年来许多美国人能够成为首次购房者,但供应仍然不足,无法满足所有需求,主要需求来自千禧一代和Z一代。
供需失衡意味着,几乎任何时候一套房子上市待售,都会有必要的竞争。这使得房地产活动不断波动,尽管利率上升,房价今年每月都攀升到新的水平。
根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,今年6月份现房销售价格中值达到创纪录的41.6万美元,比一年前上涨13.4%。尽管同期房屋销售下降了14.2%。
虽然5月左右房屋销售开始下降,但这还不足以让大多数市场的房源停滞不前或陷入困境。随着对上市房屋的持续需求,价格不断上涨,而不是陷入通缩螺旋。
与2008年相比,当前美国地产市场的另一个关键区别在于抵押贷款承销做法不同。在次贷泡沫期间,人们被鼓励购买他们无法偿还的抵押贷款,并且不需要证明他们能够负担得起的文件。在过去十年中,新规定要求抵押贷款申请人要提供证明他们可以有充分能力偿还贷款。
房地产市场达到顶峰了吗?虽然对于美国是否真的处于衰退仍有很多争论,但很少有人质疑美国确实处于经济放缓之中。
Zillow的Olsen说:“很明显,我们已经越过了一个转折点。”田纳西州纳什维尔帕克斯的房地产经纪人哈根·斯通(HaganStone)是许多专业人士中的一员,他觉得自己的业务在今年春末夏初遭遇了减速。
哈根·斯通(HaganStone)说:“直到6月中旬,人们支付的价格远远超过标价,有时甚至超过20万到30万美元。从那以后,我再也没有收到过任何一位客户的超额付款清单。人们的想法越来越多,这对我们的经济更有利。”哈根·斯通(HaganStone)说,现在情况更好了,因为购房者不再“出于担心其他事情可能不会发生”而做出决定。
一些房地产专家认为,经济预警信号表明,房地产市场正在走向更健康的状态。其他人则持怀疑态度。
佛罗里达大西洋大学金融系研究生项目副主任、房地产经济学家肯·H·约翰逊(KenH.Johnson)说,一些房地产观察家似乎有一种这次与以往不同了的心态。
约翰逊说,在2008年的房地产危机中,许多地区的房价在达到峰值后近十年内没有恢复价值,同时承认次贷泡沫破裂后的低迷程度。不过,约翰逊指出,现在有必要谨慎行事,因为他的研究表明,市场可能在6月份达到顶峰。
“我现在不想买,”他说。“我想租。”现在是买卖房子的好时机吗?这听起来可能很老套,但关于你应该买、卖、租还是呆在原地的最好建议是根据你自己的情况而定的。
亚特兰大都会区PointHonorsandAssociates的房地产经纪人蒂姆·赫尔(TimHur)说,他看到“市场更加正常”,而且“更加平衡”。但赫尔也承认,一些居民受到了科技裁员、股票和加密货币损失的影响,导致潜在买家群体发生了变化。
如果这描述了你在一个正在经历裁员的行业工作,或者在未来面临裁员的危险,那么这可能是重新考虑大规模购买或贷款的好时机。此外,如果你的首付取决于一些投机性投资,你应该认真考虑你的选择。
和许多房地产专业人士一样,蒂姆·赫尔(TimHur)说房地产是一项长期投资。换句话说,如果你现在正在买房,并且可能在一两年内搬家,你损失一些钱或房屋净值的风险更大。即使房价继续上涨,也存在与出售、购买和搬家相关的成本。
另一个考虑因素:如果衰退加剧,不会对所有地区产生同等影响。
约翰逊说,他预计全国范围内将出现明显的两极分化,即已经“人口停滞甚至下降”的地区,房价可能会下降,而人口涌入的市场,房价可能在一段时间内保持平稳。
这不是绝对的消极或积极。正如约翰逊指出的那样,房价下跌的地区可能会变得更受欢迎,或者至少更宜居,因为它们提供了更多负担得起的住房选择。
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