《家住美国》6月21日报道,据《CNBC》网站6月10日报道,随着美国人对独户租赁房屋的需求激增,美国的租赁公司纷纷投身于房屋建筑业务,以支撑不断下降的供应。因为随着越来越多的美国人能够灵活地在任何地方工作,并正在寻找更大的户外空间,这一举措使得美国人对独立屋的需求量大幅增加。
“这个市场供不应求。现在没有足够的优质住房来满足美国家庭的数量。”美国房屋4租赁公司(AmericanHomes4Rent)首席执行官DavidSingelyn说,该公司在过去5年中建造了100多个纯出租社区。
据美国房屋建筑协会(NationalAssociationofHomeBuilders)统计,今年第一季度,有13000套新的单户房屋开始出租,比去年同期增长了63%。该协会表示,出租房屋仍只占房屋建筑市场的5%,但这高于历史平均水平2.7%。在北卡罗来纳州的摩尔维尔(Mooresville),距离夏洛特(Charlotte)以北约30英里,AmericanHomes4Rent公司的最新开发项目包括220多套租赁房屋,有可使用游泳池和健身中心等设施。绿化和维护包含在租金中。
杰克和斯蒂芬妮·墨菲(StephanieMurphy)自从疫情流行以来就可以远程工作,他们是在加州卖掉房子后重新搬到北卡罗莱纳州的社区的人之一。他们可以买得起,但选择了每月2400美元的价格为家人租一套四居室的房子。29岁的斯蒂芬妮·墨菲(StephanieMurphy)表示:“我们只是不确定房价是否会保持目前的水平。因此,我们不想在房价达到峰值后再让房价在几年内下跌。”同时,Murphy一家还表示,当他们了解一个新的地区时,他们喜欢租房的灵活性。由于一些较小的房东在这个价格昂贵的市场上出售自己的房子,租金现在略有下降。但DavidSingelyn预计,未来几年内,他将继续建造出租房屋,因为他表示,需求不断增长。Singelyn说:“我们收到了多少询问?有多少看房?我们在每个可用的房子上收到了多少申请?DavidSingelyn告诉记者,该公司今天的租房申请数量是疫情前两年的两到三倍。
另外,其他投资租房市场的公司包括Lennar、DRHorton、TaylorMorrison和TollBrothers。最大的公开交易房东InvitationHomes去年与房屋建筑商PulteHomes成立了一家合资企业,以建造更多出租房屋。对单户租房的投资——包括购买旧房子和建造新房子也开始大幅增长。
约翰·伯恩斯房地产咨询公司(JohnBurnsRealEstateConsulting)对记者透露,2020年,该行业的投资额约为30亿美元。2021,这一数字飙升至300亿美元。
随着大型机构投资者、房屋建筑商和房东涌入市场,美国高端房屋租赁市场的规模预计今年将达到500亿美元。与大多数大房东一样,美国房屋租赁业在大萧条期间也进入了这一行业,当时数以百万计的房屋丧失了抵押品赎回权。这家公司抢购了廉价、廉价的房产,通常是在拍卖街区,并将其变成了有利可图的租金。
2006年,在上一个美国第次住房高峰期,有1160万个单户租赁家庭。据约翰·伯恩斯房地产咨询公司(JohnBurnsRealEstateConsulting)称,2014年房地产市场崩溃后,这一数字上升至1550万。但不断增长的需求和紧缩的供应也意味着房屋租金越来越低。
CoreLogic的数据显示,在全国范围内,独立屋租金比一年前上涨了13%以上。
CoreLogic首席经济学家莫莉·博塞尔(MollyBoesel)表示:“可供出租的独栋房产短缺一直困扰着市场,导致租金以创纪录的速度上涨。今年年初列出的单户租赁房产数量远低于疫情前的水平。”再回到北卡罗来纳州的摩尔维尔,墨菲一家正在观察市场的走势。但杰克·墨菲表示,他不认为拥有住房是美国梦的一部分,他目前正在享受租房的乐趣。他说:“我很兴奋,因为你环顾四周,就像德克萨斯州的车牌和纽约,然后是加利福尼亚州。”。
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在6月15日为期两天的会议结束时,美联储将其联邦基金目标利率上调0.75个百分点,这是近30年来最大幅度的上调,以遏制失控的通货膨胀。
《家住美国》6月20日报道,据《CNBC》6月15日消息,在6月15日为期两天的会议结束时,美联储将其联邦基金目标利率上调0.75个百分点,这是近30年来最大幅度的上调,以遏制失控的通货膨胀。
近期,针对美联储历史单周最大幅度的加息,美联储主席杰罗姆·鲍威尔(JeromeBowell)15日在新闻发布会上表示:“美联储理解高通胀造成的困难。我们坚定地致力于降低通货膨胀,并正在迅速采取行动。”那么,作为美国人,应该如何应对近30年史上最大幅度加息呢?以下是专家给的应对建议。
加息周期只是刚刚开始这一最新举措只是加息周期的一部分,加息周期旨在抑制通胀,而不会像一些人担心的那样使经济陷入衰退。美联储上次上调利率75个基点是在1994年11月。
卡内基梅隆大学泰珀商学院金融学教授切斯特·斯帕特(ChesterSpatt)表示:“所有这些的动机都是价格在上涨。美联储正试图通过提高利率来减少需求。”对于消费者来说,这种激进的做法最终可能会缓解价格飙升带来的压力。但是这样的做法也会带来相当程度的代价。
联邦基金利率对你意味着什么联邦基金利率由美国中央银行设定,是银行间隔夜借贷的利率。虽然这不是消费者支付的利率,但美联储的举措仍然影响着消费者每天实际的借贷和储蓄利率。
斯帕特表示:“我们肯定会看到借贷成本相对快速上升。这无疑会加大企业融资的成本。|”Bankrate公司首席财务分析师格雷格·麦克布莱德(GregMcBride)表示,在利率不断上升和未来经济不确定性的背景下,消费者应该采取具体措施稳定自己的财务状况,包括偿还债务,尤其是昂贵的信用卡和其他可变利率债务,并适当增加储蓄。
优先偿还高利率的债务由于大多数信用卡的利率都是可变的,因此与美联储的基准利率有着直接的联系,因此,短期借款利率实际上已经在走高。
美国信用卡高级行业分析师泰德·罗斯曼(TedRossman)表示,目前美国信用卡利率平均为16.61%,明显高于几乎所有其他消费贷款,到今年年底可能接近19%,这将是一个新的纪录。
罗斯曼举例计算,如果到2022年底,你的信用卡年利率上升到18.61%,假设你平均支付5525美元的最低还款额,那么在贷款的整个生命周期内,你还需要多支付832美元的利息。
他建议,如果你有贷款余额,可以尝试用低息房屋净值贷款或个人贷款来整合并偿还高息信用卡,或者改用无息余额转账信用卡。
斯帕特表示,拥有可调利率抵押贷款或房屋净值信贷额度的消费者也可能希望转向固定利率。特别是在利率走高的预期背景下。
由于较长期的15年期和30年期抵押贷款利率是固定的,并与国债收益率和更广泛的经济联系在一起,因此这些房主不会立即受到加息的影响。
然而,美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率也在上升,本周已经达到6.28%,比去年12月底的3.11%上升了整整3个百分点。
LendingTree公司高级经济分析师JacobChannel表示:“鉴于抵押贷款利率已经大幅上升,很难说在美国年底前抵押贷款利率会上升多少。”对于30万美元的贷款,30年期固定利率抵押贷款将以3.11%的利率每月本息约1283美元。但是如果你支付6.28%的利息,那么每月将额外花费570美元,每年将额外花费6840美元,在贷款的整个生命周期内还会额外花费205319美元。
尽管汽车贷款是固定的,但由于所有汽车的价格都在上涨,付款额越来越大,因此如果你计划为新车融资,你将在未来几个月支付更多。
同时,尽管联邦学生贷款利率也是固定的,因此大多数借款人不会立即受到加息的影响。然而,如果你有私人贷款,这些贷款如果与伦敦银行同业拆借利率、优惠利率或国库券利率挂钩的可变利率挂钩,那么这意味着随着美联储加息,借款人可能会支付更多的利息,尽管利率的高低因基准而异。
寻求更高的储蓄率总体而言,虽然美联储对存款利率没有直接影响,但它们往往与目标联邦基金利率的变化相关。因此,一些最大零售银行的储蓄账户利率仅略高于最低水平,目前平均仅为0.07%。
麦克布莱德说:“大银行支付的利率基本上没有变化,所以你的储蓄在哪里真的很重要。”在一定程度上,由于美国银行管理费用的降低,美国在线储蓄账户的平均利率接近1%,远高于传统实体银行的平均利率。
麦克布莱德表示:“如果你的储蓄账户中有收入为0.05%的存款,那么将其转移到支付1%的储蓄账户将立即增加20倍,随着利率的上升,还会有更多的福利。”例如,收益率最高的存款证(certificatesofdeposit),利息约1.5%,甚至比高收益储蓄账户还要好。
然而,由于通货膨胀率现在高于所有这些利率,任何储蓄中的钱都会随着时间的推移而被逐渐稀释掉其购买力。
因此,还有一个主要的机会是有可能从美国政府购买一些类债券。”斯帕特说。
这些由联邦政府支持的通胀保值资产几乎没有风险,到10月份,年利率为9.62%,创历史最高收益率。
虽然相关债券有购买限制,而且你至少一年都不能动用这笔钱,但你会获得比储蓄账户或一年期的存款证(certificatesofdeposit)更好的回报。
最后专家认为,美国人应该为未来几个月更高的利率做好心理准备。尽管美联储今年已经多次加息,但随着央行与通胀作斗争,更多的加息即将到来。
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