买房的执着在中国人的观念中根深蒂固。很多刚登陆美国的新移民，第一件考虑的事情就是买一套属于自己的房子，同时配上房屋保险，认为一切就结束了。殊不知买房后的一些风险更应该需要被关注，比如房产的继承，贷款或诉讼等，这些问题该如何解决？下面我们来一一盘点一下。
01遗产税的风险
遗产税，其实是海外投资者在美国买房所可能涉及到的最大的风险。美国税务居民需要就全球资产缴纳遗产赠与税，但可享有终身1158万美元，夫妻双方总共2316万的免税额。2026年这个数字或许会由于执政党的变化而减少一半。而对于非美国税务居民，如果离世后房产将由子女继承，则只享有6万美元的免税额，其余超出部分根据离世时的房产价值缴纳遗产税，税率可高达40%。而且遗产税不同于所得税，不论该房产有无增值，房产总价值的40%都有可能被征收。此时人寿保险的存在能够起到非常重要的作用。房屋持有人一旦身故，继承的子女即将面临大额税税负，人寿保险恰好能够为继承人（保单受益人）提供这样一笔大额的身故赔偿，从而对冲了遗产税可能带来的风险。对于非美税务居民来说，另一个额外的好处是人寿保险的身故理赔并不属于遗产，这笔资金不存在遗产税的问题。因此，无论继承人是不是美国税务居民，缴完遗产税后剩余的赔偿都不会计入当年的收入，不需要缴收入税。
02房屋贷款的风险
在美国买房，如果需要贷款，银行会要求你一定要购买房屋保险，此外银行还会建议你购买房贷保险（Mortgage Insurance）。房贷保险其实本质上也就是人寿保险，是以你的房屋贷款的金额为保额，一旦贷款人发生意外，家庭收入的来源中断，剩下未还完的贷款由保险公司来还。对于我们个人来说，这个风险是切实存在的。更何况，我们需要考虑的不仅仅是贷款，如果还需要抚养未成年小孩，生活费，水电网煤费，电费等其他生活上的费用。在风险发生时，这几项加在一起才是你所需要的保险总额。
今年的新冠疫情肆虐所带来的风险就是很好的例证，很多房主面临着失业没有收入，或收不到房租等这些情况，还房贷的压力可想而知。虽然联邦政府实行了大规模的救助计划，但对于房贷和生活成本来说，仍然是杯水车薪。疫情显然激发了民众对于保险的强烈意识，今年2月以来，人寿保险的申请量暴增了50%。
03诉讼的风险
许多华人喜欢把钱投资在地产上，都有物业在收租，因此经常成为一些别有用心的人的目标，特别容易被官司缠身。持有大量的房产作为资产，一旦诉讼失败被追讨资产，房产会一并被收缴。所以，将资产中的一部分转为人寿保险以防被诉讼追讨就显得尤为重要了。人寿保险中的现金价值享受司法豁免的保障，而房产是没有的。二十年前美国轰动一时的辛普森案，辛普森打赢了刑事官司，免了牢狱之灾，但打输了民事官司，要赔偿几千万美元。辛普森几乎所有的财产，房产土地，银行存款，股票和公司股权等都要拿去赔偿。唯独人寿保险中的钱安然无恙，依然可以提领供自己生活所用，不用去支付赔偿金。因此，人寿保险可以作为资产的安全垫，尤其是面临巨大风险时还能够拿出来供自己使用，这是我们常常会忽略的它最大的功能之一。
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近日，随着美国民主党总统候选人拜登在民调中继续领先，美国富人都急着在年底前改变遗产计划。据外媒报道，美国富人正“防患于未然”，担心拜登赢得大选后，会立即向他们挥舞“加税大棒”。分析人士认为，在拜登的主张下，未来十年美国税收将增加4万亿美元。
担忧遗产税改革
路透社9日援引多名美国财务顾问称，不少美国富人担忧，一旦拜登赢得大选，白宫和国会将被“蓝色浪潮”席卷，这将让拜登顺利通过一系列税制改革法案。
尤其让他们担忧的是，一项允许个人将1158万美元的遗产留给继承人，但无须缴纳遗产税或赠与税的政策，可能会在2025年到期之前被取消。据悉，遗产税或赠与税最高可达遗产的40%。
根据此前发布的民主党党纲，民主党人则希望将遗产税提升至“历史正常水平”。顾问们表示，这可能意味着遗产免税额将被削减至549万美元，恢复特朗普颁布减税法案之前的水平。
路透社称，目前尚不清楚大选结果将如何，也不清楚相关税制改革是否会通过，因为税法的改变复杂而费时。不过，随着拜登在民调中的支持率不断攀升，美国富人正争先恐后地在年底前建立信托基金，或者修改现有信托基金，避免在2021年后产生税务问题。
根据美国有线电视新闻网（CNN）7日发布的一项最新全国民调，拜登支持率已领先特朗普16个百分点。
顾问们则表示，早在今年6月，拜登在民调中领先特朗普后，申请进行遗产变更的人就已越来越多。不少公司表示，自那时起，他们已经来不及处理申请，预计今年年底前相关业务还会进一步增加。
总部位于纽约的遗产评估公司Miller Samuel的首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示，和遗产税相关的工作量是以往的三倍，“我们已经被赠与税和遗产税评估的申请淹没了。”
纽约遗产和税务规划律师菲利普·迈克尔斯（Philip Michaels）最近也业务繁忙。过去几个月，他增加了大约15位高净值客户，他们都要求修改遗产计划。
与此同时，也有一些富人则担心现在做出决定为时过早，因为信托基金一旦设立占据的是终身免税额，而且不太容易撤销。Indianapolis遗产规划律师约翰·奥利维耶里(John Olivieri)就表示，他的很多客户都在纠结这一点：“这是很大一笔钱，人们在挣扎：我真的想把这笔钱拱手让人吗？”
拜登有何主张？
近几个月来，拜登的税改计划一直是个热门话题。根据民主党此前发布的党纲，如果拜登当选，将对美国富裕家庭和大企业增加税收。
在7日晚的副总统候选人辩论中，相关话题再次被推上风口浪尖。在谈论2018年生效的《减税和就业法案》有效性时，副总统彭斯和民主党副总统候选人哈里斯的表态也突显了两党在税收计划上的截然不同。
据美国消费者新闻与商业频道（CNBC）报道，彭斯称总统特朗普已进行全面减税。在特朗普政府颁布的30年来最大减税法案中，联邦企业所得税税率从35%降至21%，个人所得税税率也大幅降低，但这些规定将在2025年终止。
但拜登竞选搭档哈里斯则宣称，如果拜登赢得大选，他将在上任“第一天”就取消对富人和企业的减税政策。
在税制改革方面，拜登有何主张？
根据美国智库税收政策中心(tax Policy Center)的一项分析，除了将“遗产税恢复到2009年的水平”，拜登还呼吁将个人所得税最高税率从37%调回39.6%，这将适用于应税年收入超过40万美元的纳税人。
拜登还曾谈到，将增加高收入人群的工资税。美国税收政策中心认为，拜登将会把由雇员和雇主共同分担的社会保障税应税工资上限提升到40万美元以上。目前，这一上限为13.77万美元，社会保障税税率为上限内雇员工资的12.4%。
拜登还计划对年收入超过100万美元的家庭征收与个税同等水平的长期资本利得税，即提高至39.6%。
根据税收政策中心的分析，在拜登的主张下，未来十年美国联邦税收将增加4万亿美元。
不过，分析人士认为，拜登不太可能像哈里斯所说的那样，在上任“第一天”就取消减税政策。
在拜登任职副总统期间担任其首席经济顾问、目前为拜登竞选团队提供顾问服务的贾里德·伯恩斯坦(Jared Bernstein)表示，处理重大税制改革，特别是废除特朗普政府的《减税和就业法案》，将取决于多个因素。他和其他民主党人表示，当务之急是加强美国国税局(IRS)的执法力度，追查每年让美国蒙受数千亿美元财政损失的富人避税行为。
CNBC也指出，不要指望这些税制改革会立即发生。即使拜登入主白宫，民主党也需要保持在众议院的多数席位，并在参议院推动这些法案通过。
美国Zollars & Lynch事务所注册会计师兼合伙人艾德·佐拉斯（Ed Zollars）也表示，就算当选总统并控制国会，这个计划也不能说“板上钉钉”了。他回忆道，4年前共和党政客就嚷嚷着要推翻奥巴马政府的《平价医疗法案》，但4年过去了，法案依然存在，“不用操之过急。”佐拉斯说。
由于担心乔·拜登会赢得选举并提高税收，富裕的美国人纷纷涌向他们的房地产规划律师。
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