近期，美国商业银行Signature Bank在披露第三季度财报的细节中隐藏着一个暗示，银行业不断聚集着的商业地产损失可能酝酿着金融风暴，而且可能即将影响美国经济。

曼哈顿银行（Manhattan bank）上月拨出近5300万美元，用于弥补可能的商业地产的贷款损失，这主要是由于冠状病毒大流行对美国经济的影响。

向时代广场或SoHo等地的店主、房东和酒店老板借钱过去几乎被认为是一件稳赚不赔的生意。但那是疫情期间，纽约市的摩天大楼、酒店、公寓楼和商店受到很大影响，导致美国总统川普称之为“鬼城”，并迫使一些借款人停止偿还贷款。

如今，Signature银行将其近60%的投资组合与商业地产挂钩，正准备迎接这一影响。该行的坏账冲销虽然仍然不大，但仍在不断攀升。尽管多年来利润稳定，但投资者还是不看好这只股票，即使在最近的反弹之后，该股今年的价值也下跌了27%。

如今，Signature银行的状况只是美国银行的一个缩影。初步估算，美国银行将导致2万亿美元商业房地产贷款的巨额损失，这使得整个经济将受到影响。近几个月来，在病毒肆虐的经济需要尽可能多的帮助之际，对破产和违约迫在眉睫的担忧促使银行限制新增贷款。

更严格的信贷标准使得商业借款人更难在旧贷款到期时延期，并可能使其他企业缺乏扩张和雇佣更多员工所需的资本，由此进一步传导到其他经济领域。美联储（fed）一些官员、经济学家和信贷分析师表示，如果经济衰退持续时间过长，不断增加的损失甚至可能破坏金融稳定。

“这可能会让糟糕的情况变得更糟。”伦敦牛津经济首席经济学家亚当·斯莱特（Adam Slater）说。“我们不希望这样的事情给金融系统带来严重的压力和压力。”

今天的担忧源于前车之鉴。从1980年代的存贷危机到2008年的大衰退，银行在商业房地产贷款上屡屡遭遇巨额亏损。根据牛津经济（Oxford Economics）研究所的数据，在上一次金融危机中，美国银行业在商业地产上损失了1100亿美元，至少占其总损失的四分之一。

而这一次，损失可能更严重，新冠病毒这场大流行迫使人们从根本上重新考虑美国人的工作、购物和生活方式。随着一种传染性很强的疾病在该国传播，数千万人数月来一直在家工作，在网上购物，偶尔也会去商店和餐馆。使得餐馆和酒店的生意大受影响。

如果冠状病毒疫苗在2021年上半年得到广泛应用，人们可能会恢复原来的习惯。但一些社会变化可能会持续，特别是如果疫苗研发时间较长或只能提供有限的保护。

疫病的这种促使美国人生活方式的转变将使市中心的办公楼、酒店和商店的价值降低，使持有3.4万亿美元商业房地产债务的银行和债券投资者蒙受损失。

作为商业地产领域最大的一块，写字楼的租金已经随着空置率的上升而下降。根据巴克莱银行最近的一份报告，房地产价格最终可能暴跌20%至35%。酒店和零售业受到的冲击更大。

2008年金融危机后颁布的监管改革意味着，银行业现在能够更好地防范损失。但十多年来的超低利率让金融风险不断累积，而这场大流行如今正暴露出来。

美国联邦存款保险公司（FDIC）认为356家银行“集中”在商业地产领域，这是基于它们的CRE贷款与资本基础的比率以及过去三年贷款增长速度等标准。

位于新泽西州韦恩的硅谷国家银行（Valley National Bancorp）是超过监管指引的最大银行。根据标准普尔全球（S&P Global）的数据，其商业地产的贷款组合在过去三年中增长了81%。

该行首席财务官迈克尔哈格多恩（michaelhagedorn）上月对投资者表示：“我们对自己的承销业务保持信心，并相信我们有能力从信贷角度应对当前的环境。”

而社区银行尤其依赖商业地产贷款。银行咨询师Bert Ely表示，这些规模较小的银行因增长过快而在缺乏专业知识的地区扩张而陷入困境。

费城联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Philadelphia）2019年的一项研究显示，在之前的经济衰退中，超过联邦存款保险公司标准的银行倒闭的可能性是其他机构的“3至4倍”。

“如果发生另一场这样的危机，大多数银行都会受到影响，许多银行可能会倒闭，”该研究的作者、经济学家帕布罗·德拉斯莫（Pablo D’Erasmo）写道。“商业地产贷款部门仍然是银行业不稳定的潜在来源。”

联邦存款保险公司（FDIC）的数据显示，今年第二季度，银行报告的坏帐冲销额增幅为2010年初以来最大。它们还将拨备的用于吸收贷款损失的准备金增加了近两倍。

“我看不出有什么办法可以避免2021年商业地产市场的巨大痛苦。这几乎是不可避免的，”美国独立社区银行家协会（Independent Community Bankers of America）前主席卡姆·费恩（Cam Fine）说。

“我在美联储（Federal Reserve）和联邦存款保险公司（FDIC）的朋友们对商业地产界的现状越来越感到不安。”卡姆·费恩（Cam Fine）还说。

多年来，波士顿联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Boston）行长埃里克·罗森格伦（Eric Rosengren）就银行和企业过度低息借贷敲响了警钟。在最近的演讲中，他警告说，10多年来超宽松的资金人为地抬高了商业地产的价值。

由于大流行病的冲击使现有的商业地产价值降低——因为工人和顾客都不敢到商场和酒店消防——业主将难以展期偿还抵押贷款。一些银行将违约，让贷款人承担损失，阻碍经济复苏。而此类问题导致的信贷缩减在过去曾给经济复苏带来严重阻力，未来可能是一个严重的问题。

在第三季度，Signature公布了10亿美元商业地产的新贷款，比上一季度下降了75%，不过该行表示，它还有很多待处理的交易。

美联储主席鲍威尔（jeromeh.Powell）9月份在众议院一个委员会上表示，监管机构将努力帮助银行及其商业客户渡过这场劫难。

“对于规模较小的银行来说，问题在于，30年来，银行业出现了整合和倒闭的趋势，我们不想采取任何措施来加剧这种趋势。”他作证说。“规模较小的银行可能会承担太多的负担。他们对房地产和小企业的风险敞口更大，这些企业可能更脆弱，也没有多少资源来应对这种压力。”

银行资产负债表保持健康。但在过去的危机中，亏损的实现速度很慢，直到漫长的商业租约需要续约时才会出现。在上一个周期中，直到2009年6月经济衰退结束三年后，亏损才达到顶峰。

但商业抵押贷款支持证券的市场已经为未来的发展提供了一个信号。德意志银行（Deutsche Bank）、高盛（Goldman Sachs）和摩根大通（JPMorgan Chase）等华尔街银行将价值约5500亿美元的商业抵押贷款捆绑成证券，并将其作为投资出售给养老基金、寿险公司和共同基金。

金融数据提供商特雷普（Trepp）表示，随着今年春季流感大流行使美国经济陷入深度冻结，6月份拖欠商业房地产贷款的比例从4月份的2.3%上升至10.3%。

贷款人允许一些借款人推迟还款或使用贷款准备金作为权宜之计。特雷普说，这使得拖欠贷款的比例降至8.3%，这意味着借款人拖欠了价值约450亿美元的商业房地产贷款。

特雷普高级董事总经理马努斯克兰西（manusclancy）说：“灾难发生在零售业和酒店业。”

特雷普称，借款人拖欠了近20%的酒店贷款。

明尼阿波利斯南部的一个老化的购物中心显示了这种流行病是如何伤害贷款人和投资者的。

今年7月，CBL&Associates房地产投资信托公司本应偿还其在伯恩斯维尔中心（Burnsville Center）6300万美元的抵押贷款，该中心由J.C.Penney和梅西百货（Macy's）等租户担保。然而，在与流行病相关的“关店和减租”削减了商场收入后，CBL&Associates房地产投资信托公司向其贷款人交出了商场的一半，并承诺抵押品。

这52.5万平方英尺的地块在2010年价值1.37亿美元。但据特雷普称，上个月，当这张未付票据被拍卖时，它的售价不到2000万美元。这85%的跌幅意味着持有高盛（Goldman Sachs）结构性金融部门打包的证券化贷款池中风险最高的部分的投资者将蒙受损失。

与此同时，在签名银行（Signature Bank），高管们已经对一些借款人采取了宽限措施，希望一旦流感大流行过去，他们可以恢复还贷。该行首席执行官约瑟夫·德帕洛（Joseph DePaolo）押注，该行财力雄厚的借款人和附近零售网点的基础将帮助该行度过这场风暴。