众所周知,美国地产业是一个庞大且高度发达的商业领域,近年来,由于千禧一代(特指在进入2000年后成年的年轻人)和Z世代(特指1995-2009之间伴随互联网出生的一代)不断成为城市人口增长的主力军。城市所能提供的便捷的公共交通、多样的购物休闲选择、毗邻的雇主单位、一站式的住宅和配套设施,成为越来越多的人们选择在城市居住的原因。

即使是在新冠肺炎疫情暴发期间,住宅公寓项目也被证明是商业地产领域最安全、最稳健的资产类别!对于投资人而言,地产一直是资产配置中的大类。

我们在接触美国的公寓项目时,总能听到甲级公寓或A类住宅的说法,大概知晓美国的地产市场是将不同的公寓项目进行分级的,但是具体是按照什么样的标准进行分级,又分为几级,可能并非了若指掌。

其实,地产分级是投资的重要考虑因素,是为了投资人、贷款机构、物业管理人和房产经纪人之间快速地进行沟通,而就项目的特点和现状进行的分类,它绝不是简单地就某个公寓配套设施是否全面、装修是否奢华来判定的,而是综合了项目地理和物理特征的通盘考量,如物业年龄、位置、租户收入水平、增长前景、升值空间、设施和租金收入等因素。

今天小编就带您了解如何通过地产分级来评估项目的风险和回报。‍A类公寓A类公寓,亦称为甲级公寓,通常指建成不到10年的奢华公寓项目,这些项目是所在市场和地区中最高品质的建筑,位置优越、设施一流、空置率低、租户收入高、且由专业的物业团队管理。一般来说,A类项目是公寓市场中估值最高的,这类顶级地产为投资人提供了更多的安全性,是寻求保本投资人最合适的选择。

B类公寓B类公寓通常指建成10到25年的公寓项目,建筑维护良好,可能会有一些延期维修的问题,拥有中产阶级的租户群体,包括白领和蓝领工人,公寓租金和租户的收入水平低于A类。不过,B类公寓往往被视为有潜力的“增值”投资机会,因为通过公共区域等的翻新和改建,这些公寓项目可升级到B+或A类,较A类有一定风险,但风险往往与收益并存。

图片C类公寓C类公寓一般指拥有30年以上的历史,且所处地段并不理想的公寓项目。这类物业的租金往往低于市场价格,租户普遍是蓝领、中低收入人群,或刚刚进入社会的毕业生。一些C类公寓需要大量的翻新后,才能为投资人带来稳定的现金流。

D类公寓D类公寓往往指政府补贴房,通常租客的社会经济地位较低。公寓空置率高、大量的延期维护,以及处于高犯罪率片区,需要严格的管理和严密的安全措施。D类公寓仅适合经验丰富的投资人。

对于投资人来说,不同级别的公寓地产代表着不同水平的风险和回报,及长期稳定性和增长。当我们讨论地产投资时,另一个指标常被提起,就是资本化率(CapRate),这是一个基于项目未来收益预测,与投资风险之间正相关的数值,即资本化率越高,风险越大,所以A类地产的资本化率最低,适合寻求安全稳定、风险承受能力较低的投资人,而B类和C类地产的资本化率较高,适合寻求买入价低、需承担风险、但升值潜力大的投资人。地产投资常常需要考虑多重因素,而像地产分级和资本化率这样的量化标准是投资人进行考量时的重要参考。