《家住美国》5月16日报道,据《CNBC》5月11日报道,近期,美联储大幅提升了利率,由此抵押贷款利率水涨船高。但同时,希望购房者对抵押贷款的需求正在增加。然而,他们更倾向于目前提供较低利率的浮动利率抵押贷款(ARMs)。随着利率和房价继续攀升,这种金融产品给美国希望购房者提供了新的希望。
根据美国抵押贷款银行家协会(MortgageBankersAssociation)经季节性调整的指数,上周购房的抵押贷款申请比上周增加了5%。需求仍然比一年前的同一周低8%,但这一年度降幅现在正在缩小。
其中,符合标准的贷款余额(647200美元或以下)的30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率从5.36%上升至5.53%,首付20%的贷款的平均合同利率从0.63(包括发起费)上升至0.73。
美国抵押贷款银行家协会(MortgageBankersAssociation)首席经济学家JoelKan认为:“尽管今年春季购房季开始缓慢,但潜在购房者对更高的房价表现出一定的弹性。购房活动目前已连续两周增加。而且,越来越多的借款人继续使用浮动利率来对抗更高的利率。浮动利率型的贷款占贷款总额的比例上升至11%。”今年年初,当利率仍徘徊在历史低点附近时,浮动利率型贷款所占份额仅为所有购买申请的3%。这是自2008年3月以来的最高比例,为11%。
通常,浮动抵押贷款利率提供较低的利率,可以固定为5年、7年或10年。像固定利率抵押贷款一样,浮动抵押贷款利率也需要首付。但是,美国在2000年代的情况并非如此,当时基本不需要首付或者极低的首付,只收利息,导致了房市的崩溃。
还有,美联储提升利率也大大降低了房屋再融资的比例。虽然购房者表现出了更大的兴趣,但目前的房主对再融资的兴趣较低。这些申请每周又下降了2%,比一年前下降了72%。只剩下一小部分借款人可以从当前利率的再融资中受益。在疫情大流行的头几年,再融资推动了创纪录的贷款利润,当时利率创下了十多年的历史新低。现在这个市场已经基本无人问津。
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《家住美国》5月19日报道,据5月15日《洛杉矶时报》报道,近年来,加州越来越频繁的山火灾害对人们造成了巨大的威胁。《洛杉矶时报》近期的一项分析发现,在整个加利福尼亚州,数千家Airbnb短期租赁酒店在该州最危险的火灾区域运营,但该公司在客人预订房间时不向他们提供警告或疏散信息。一些客户坚称,公司的退款政策增加了潜在的危险。
频繁的山火灾难促使一些市县要求短期租赁业主提供某种警告。但许多人没有这样做,导致地方法规参差不齐,这使得许多租客不知道具体的火灾风险,也不知道野火爆发时该怎么办。蕴含着潜在的巨大危险。
《泰晤士报》的分析显示,截止今年1月,加州的爱彼迎Airbnb有23000多个房源位于山火频发地区,这些房源占了该公司的20%左右的营业收入。
分析显示,其中至少8处租赁房产位于拉古纳·尼格尔市(LagunaNiguel)周边的高风险火灾区,而就在上周,一场快速蔓延的灌木丛火灾摧毁了至少20栋房屋。
《泰晤士》报的分析批评说,Airbnb网站不会在房产处于野火危险区时定期提醒客户。尽管许多租赁房东禁止租客在房内吸烟、烧烤,但没有特别提到野火风险。
Airbnb公司发言人利兹·德博尔德·福斯科(LizDeBoldFusco)说:“Airbnb公司鼓励房屋持有人认真思考自己的责任,以及如何成为一名负责任的房东,包括通过设置一个功能正常的烟雾报警器来实践消防安全,满足政府对其所在区域的安全指南和规定。”她说,在自然灾害期间,这家总部位于旧金山的公司会向可能受影响的主人和客人发送紧急通知,并将他们指向当地政府网站寻求指导。
一些客户表示,该公司的政策实际上鼓励人们前往野火活跃的地区,因为这可能会堵塞疏散路线,给救援人员带来负担。
去年夏天,这些批评达到了卡尔塔霍湖附近。一些游客以火灾对空气质量和娱乐活动的影响为由,试图取消附近的租赁,但发现该公司不愿意退款。
Fusco表示,Airbnb向受卡尔塔霍湖附近的火灾影响的客户提供为期两个月的退款,这些客户受其“情有可原”政策的保护,该政策允许在预订后发生意外事件(包括自然灾害)时取消预订。
她说:“据我们所知,Airbnb是唯一一家提供与火灾有关的情有可原的退款的大型短期租赁平台。”根据旅游研究公司Phocuswright公司最近的一份报告,Airbnb是美国使用最多的短期租赁公司,占预订量的一半以上。
《纽约时报》的分析基于Airbnb内部收集的信息,该网站从Airbnb列表中提取数据。这些数据是1月份出现在该网站上的全国房源的快照。该网站称,房源的确切地址由租赁公司匿名提供,Airbnb内部提供的位置通常在实际地址450平方英尺以内。
《泰晤士报》的分析将短期租赁的地点与火灾多发区进行了比较,后者被称为“非常严重的火灾危险区”。2007年,美国林业和消防局绘制了火灾严重程度区域的地图。他们使用计算机模型,考虑地形、植被和过去火灾的位置。地图还确定了需要更严格的建筑标准和清理的区域。
另据据分析,2018年加州建筑火灾风险最高的区域约为100万套房屋,超过了10.1%。
例如,在度假区太浩湖(LakeTahoe)在该州风险房产中所占比例最高。在周边的埃尔多拉多县和普莱塞县,80%以上的短期租赁被列为最危险的火灾区域。
其中,埃尔多拉多县(ElDorado)的《度假屋租赁条例》并未涉及是否应告知租房者他们居住在高火灾危险区,或告知他们疏散路线。该县一位女发言人表示,这些规定同样适用于酒店和汽车旅馆。
据普莱塞县(Placer)官员说,在普莱塞县,度假租赁业主不必共享疏散路线。但县政府的规定确实要求主人在房间里张贴有关信息,告知客人他们住在火灾危险性极高的区域,以及如何登记安全通知。短期租赁还必须通过消防安全和防御空间检查。
在南加州,圣贝纳迪诺县的风险比例最高,主要是在度假区域的大熊湖(BigBearLake)和箭头湖(LakeArrowhead)。该县在火灾区有5800个Airbnb短期房源,占所有房源的60%,居加州首位。该县的一位发言人表示,该法令没有要求短期租赁的主人通知客人火灾风险等级或向客人提供疏散指示。
洛杉矶市的《房屋共享条例》规定,房东必须在网上房源清单和现场张贴的通知中说明,在火灾危险最高的区域,禁止在室外吸烟。
分析发现,洛杉矶县超过16%的Airbnb房源位于火灾危险区。其中大约200个位于马里布和圣莫尼卡山区,这些地区的一些房源在2018年被伍尔西大火(Woolseyfire)烧焦。
伍尔西大火摧毁了1600多座建筑后,马里布市议会对短期租赁采取了更严格的规定,市政府官员说。房东现在被要求在出租公寓张贴行为准则,告诉客人这座城市完全位于火灾危险最高的区域。它还要求告诉租客该房产所在的疏散区域,并列出了一个提供疏散信息的城市网站。
制定这些规则是为了提高安全性,并希望避免在伍尔西火灾期间,太平洋海岸公路交通堵塞数小时的混乱疏散。
在太浩湖地区,特鲁基镇(Truckee)为租赁客人提供了更有力的保护。
该镇规定,短期租赁运营商必须在现场张贴疏散地图,以及传单,通知客人他们住在火灾高风险区域,并告诉他们如何注册紧急警报。出租房屋必须每三年检查一次消防安全和可防御空间,并应城镇或消防区的要求进行检查。
此外,在手机覆盖范围不足的地区,该镇规定房屋必须配备包含一条可用的固定电话或一部用于紧急通信的互联网连接电话。
该镇于2020年秋季批准了《短期租赁条例》,当时,由于新冠病毒疾病的流行,特鲁基的游客和新居民都大幅增加。当地旅游局(tourismauthority)首席执行官科琳·道尔顿(ColleenDalton)说,随着野火变得越来越频繁,这也变得十分必要。太浩·特鲁基(TahoeTruckee)镇协助制定了该条例。
总体而言,在加州面临越来越多的山火威胁时,制定更加严格而细致的防火规则势在必行。
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