买房对于美国人来说是一生中需要做出的最大的财务决策之一,所以毫无疑问,其中的焦虑程度可想而知。
据《财政时报》报道,最近Owners.com调查的近四分之三潜在购房者表示,他们预期,在购买过程中会出现压力,其中许多压力来自财务方面。另一项NerdWallet最近所做的调查发现,42%购房者在这个过程中很紧张,32%称心情复杂,21%表示恐慌。
的确,购房是一件极其复杂的过程,还要与各类人等打交道,要想控制整个局面是不可能的,而且也不可能按照事先的计划进行。不过,住房购买过程中的一些麻烦其实都很典型,随侨报网看看这篇文章或许可以帮助购房者提前做好准备,并在出现问题时学会如何应对。
1信用评分低于预期尽管获得抵押贷款变得越来越容易,但仍然需要至少760的信用评分来获得最优惠的利率。
如何处理:如果分数过低,有可能是信用报告出现错误,可以到网站annualcreditreport.com查查是否有错误或身份被盗。
2抵押贷款申请被拒即使有良好的信用评分,如果放款人看不到良好的债务与收入比率或银行账户文件,他们可能会对贷款人说不。
如何处理:提前准备必要的文件,并多选择几个贷款人。如果仍然被拒,可能需要花费一些时间修复信用评分或寻找价格较低的房屋。
3与家人发生矛盾购买房屋所带来的压力让家人关系紧张。根据最近LendingHome的调查显示,十分之六的千禧一代和X世代(1966-1980年出生的人)表示他们在购房过程中与另一半的意见不合。
如何处理:在开始找房子之前就要对关键问题进行详细讨论,并切记齐心协力。有半数夫妇表示,在买了新家之后,他们的关系更密切了。
4找不到喜欢的房子目前库存非常紧张,住房销售非常迅速,特别是要买过渡房或准备立即搬入的购房者,买不到房是个大问题。
如何处理:尽可能快地去找房子,并事先做好房贷预批,以便在看到喜欢的房子时能及时提供。总之,不要操之过急,有时等待好过后悔。
5在出价时失利在库存紧张的情况下,一个性价比不错的住宅往往会引来多个买家。
如何处理:尽量不要被情绪引导,做出不理智的消费。提前做好预算,并了解其中的浮动空间,并坚守这个价钱。
6抵押贷款文书难以完成即使已获得预先批准,贷方在整个过程中还会要求提供更多的文件和其他材料。
如何处理:提前准备,以便快速提供所需文件。但无论准备得多么充分,都要为贷款人提出的另外要求做好情绪准备。
7估价低于报价这种事正变得越来越普遍,特别是在昂贵的住房市场。
如何处理:找当地的评估人员寻求帮助。如果估价依然很低,那么需要仔细考虑是否修改报价,因为房屋的价值不尽如人愿。
8检查过程中发现问题每次房屋检查都会发现一些问题,但如果出现维修成本很高的,或以前未发现的问题,例如基础或屋顶的问题,会令人不安。
如何处理:与卖家重新谈判,考虑是否愿意降低价格,以便可以根据购房者的承受范围进行修缮,或者自己动手可以解决的问题。如果双方无法达成妥协,最好放弃。
9产权不清如果某房产有留置权,或卖方以外的其他人提出拥有所有权,则购买无法完成。
如何处理:直接与产权代理人沟通,了解如何解决出现的问题。购买产权保险,以涵盖产权代理人错过的问题。
10卖家要退出有时人们会在感情上难以割舍居住了很久的房子,或者想卖更高的价钱,这些都可以让卖家改变主意。
如何处理:在大多数州,作为买方没有太多的追索权。但是,卖方通常需要支付购房者与交易相关的所有费用或其他费用。
11抵押贷款利率上涨贷款期间利率上升意味着每月还款数量增加。
如何处理:如果得到了一个很好的利率,最好锁定它以防止发生变化。大多数贷款人向借款人提供30天的免费锁定。
12银行改主意按揭批准是根据购房者在申请时提供的信息。在提交申请之后和结束之前,购房者如果信用评分或工作情况发生变化,银行可毁约。
如何处理:预先批准后不要开任何新的信用账户,并与贷款人讨论任何潜在的工作变更。
13最后验房不顺利理论上说,最后对房屋进行验收只是一个手段,以确保房屋情况与当初报价时一致,而且在检查过程中可以了解到此前提出的问题是否都已解决。因为有的时候,会发现新的问题,或发现谈妥的修复不符合要求。
如何处理:尽早安排最后的验房,以确保有时间处理任何潜在的问题。
14入住后发现新问题除非卖家有意欺骗,否则屋里的任何问题都需要购房者自己负责。大多数州都有法律规定买方“按原样”接受财产。
如何处理:仔细阅读检查文件。考虑购买房屋保修险,它可以保证在居住的第一年或两年内进行一些维修的花费。还可以建立一个紧急基金,以便拨出资金来支付需要解决的意外维护问题。
对于考虑买房的我们,无数次下定决心却都没有落实,除了房子不和心意,价格没有在预算内等客观原因,最大的原因除了拖沓就是对未知的恐惧了吧。
那么今天就一起来熟悉一下购房的基本流程,做到知己知彼,
有备而来:BuyConsultation咨询很多客户面对我提出面对面咨询,了解需求的提议时总会提出疑问:需不需要为此付费?是不是浪费时间?我的答案是:我们的佣金是在房子成功交易后由卖方支付的,除此之外没有其他费用。
完成咨询更是十分必要,在这45分种左右的的时间里,我们会以聊天+问答的形式了解您的购房需求,比如理想的房屋类型,独立屋还是平层?购房区域,城里还是市郊?需不需要考虑学区和周围环境?希望房子有地下室还是阁楼,需不需要露台?等等。
这些需求我们从浅入深,了解的越细致就越能在接下来找房的环节帮您节省时间,以最快的速度找到最大限度满足您需求的房子。
GetPre-Approved拿到房贷预批证明如果您已经拿到了预批证明信,我们会建议您带着证明信前来咨询。一方面是因为有些卖家在首次看房前会要求我们证明客户已经pre-approved。
另一方面我们也可以保留一份电子版记录,找到合适的房子您准备好提交offer(买房协议)的时候我们可以第一时间将Pre-Approval和offer一起发出,尽量规避客户心仪的房子被抢走的风险。
如果您还没有机会寻找挑选到适合自己的信贷人员和公司,我们也可以为您提供一份我们合作许久的信贷人员的联系方式及名单。我们会建议客户一一联系这些信贷人员,选择合适的推进。
FindYourHome找到合适的房子前面提过,邀请您来做BuyerConsultation的目的是为了可以能更加细致了解您的购房需求,从而帮您找到符合您心意的房子。
我们会同时在伊利诺伊州的房源系统(MLS)以及我们公司(RE/MAX)内部的数据库中将您的购房需求记录在册,系统有新的房子上市时我们会第一时间邮件通知您便您浏览。筛选出合适的房子后我们就可以预约去看房!MakeAnOffer提交协议看房的过程可长可短,有的客户看了2-3套就可以选到中意的,有的客户可能需要看几十套才能知道自己真正喜欢什么样子的房子。无论过程长短,我们充分尊重客人的节奏和决定。
选到符合您心意的房子后,您需要和我们确认您希望提交购房协议。之后我们会根据您选定的房子对比附近售出的类似房子进行价格分析(CMA),从而给您提出关于提交价格的合理建议。Offer提交如果卖家满意我们的价格接受我们的offer就可以到下一步啦。
SubmitEarnestMoney交保证金/押金从卖家签好名发回合同的那一刻起的24至72小时内,您需要将准备好的保证金交到第三方托管账户内。保证金的金额通常是购房金额的1%-3%。这笔钱会在交房当天返回给您,从您应付的ClosingCost(过户结算费)中扣除。
举个例子,如果您交了$3000作为保证金,过户结算时需要交$10,000,那么过户当天就准备$7000就可以了。值得一提的是,如果在购房过程中发生贷款未批或特殊事件(contingencies),您可以停止合同,拿回之前交的保证金。
HireAnAttorney聘请律师找到一个合适的地产律师可以令整个购房过程更加流畅。地产律师会协助您完成买卖合同,产权调查,完成房产交割以及售后的登记。一般律师的收费会在$500-$700不等,交房时付清即可。
LoanApplication正式提交贷款申请届时您的贷款专员会联系您提交贷款申请剩余的所需材料。
GetAnInspection房屋检查房屋检查并不是必须的步骤,但是出于对您大笔消费的保护,我们强烈建议您完成房屋检查。平层一般收费在$300左右,独立屋的价格在$400-500。
房屋检查专员会将屋内外的情况进行仔细勘查。大到房子的地基和屋顶是否有问题,小到门把手是否松动,都会记录到房屋报告中来。
我们会根据报告进行评估确认是否有大问题需要建议您终止合同。如果只是平常的问题,我们会给出专业意见,要求卖家维修,返现(根据我们的估价)或者降低房价。
OrderAppraisal预约房屋价值评估银行的地产评估师会对您购买的房子进行评估,确认购买价格与市场价格相符。
SecureFinancing贷款核批贷款核批之后贷款专员会开具预备交房证明,买家律师将和卖家律师预约过户交房日。
ConductFinalWalkThrough过户前最后验房过户签署各种文件前的最后一步就是验房了。一般安排在过户前的一天或半天。如果有任何问题,双方经纪人会和双方律师合作沟通协商解决问题,保证您拿到手的房子称心如意。
GoToClosing过户/交房日我们会提前和您沟通好时间和地点,我和您的律师都会出席。在签署所有过户贷款文件以及支付过户结算费及房子首付后,您会拿到新家的钥匙。
