美国地产陷入泡沫了吗?两大因素稳稳支撑房价
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《家住美国》5月10日报道,据美国《商业内幕》杂志4月29日消息,当前,美国的房价已经达到历史新高——随着可承受性的下降的风险,因此购房者和专家们正在讨论是否存在新的一场房地产崩盘的可能性也就不足为奇了。

美国从事房屋建筑道具模型的科技企业Zonda公司的首席经济学家阿里·沃尔夫(AliWolf)认为:“毫无疑问,房地产市场正显示出泡沫的迹象。正因为如此,很多人开始将其与2000年代中期的房地产繁荣进行比较。”本月早些时候,达拉斯联邦储备银行图片(FederalReserveBankofDallas)发布了一份报告,指出美国房价再次与购房者的承受能力脱节,因为他们急于购买,是因为担心错过机会,而不是因为他们的长期财务健康状况。


美联储的有关研究人员写道:“自21世纪初的房地产行业繁荣以来,”这种异常行为正是人们担心泡沫的原因,泡沫的定义是,当一项资产(如房屋)的高价值得不到潜在因素的支持时,比如美国人的长期购房能力。

然而,尽管有波动迹象,有关专家告诉《商业内幕》杂志,美国房地产市场目前尚属健康,并未进入泡沫状态,主要有两个关键原因。

购房者还有很大的购买潜力有关专家认为,当前美国的房地产周期可能与21世纪中期的房地产市场相提并论,但这并不意味着今天的购房者注定要重蹈当年的覆辙。

美国地产产权保险公司FirstAmerican的副首席经济学家库西(OdetaKushi)认为,类似于2008年的房地产崩盘不太可能发生。

库西认为:“与10多年前相比,房地产市场的地位要强大得多。伴随着更严格的贷款标准,家庭债务与收入的比率处于40年来的最低水平,家庭资产接近30年来的最高水平。”家庭的债务收入比是衡量财务状况的常用指标,它将一个人每月欠下的债务总额与收入进行比较。潜在买家的债务越少,他们可以投入更多的钱用于购房。

图片来自《第一美国人》(FirstAmerican)的数据显示,美国消费者购房能力不仅保持在创纪录水平附近,而且自2006年以来已经翻了一番多。人口普查数据还显示,名义家庭收入中位数比那一时期增加了约40%,这就是为什么FirstAmerican的首席经济学家马克·弗莱明(MarkFleming)说,今天的购房者比2000年代中期的购房者境况要好得多。

弗莱明告诉记者:“这种泡沫论的说法可能会让很多人认为,利率低于3%,购房能力高于45万美元是正常的,但从历史角度来看,这根本不正常。过去两年是例外,而不是常规,房地产市场正在适应一种不太新的常态。”弗莱明表示,房地产市场现在正在恢复其通常的动态。尽管买家可能担心情况的变化,但他们实际上只是回到了熟悉的、大流行疫情以前的水平。

房屋价值仍处于历史高位住房市场的新常态伴随着抵押贷款利率的快速上升和可供出售房屋的匮乏而来——但这并不意味着房产泡沫正在酝酿。


NerdWallet公司分析师霍尔顿·刘易斯(HoldenLewis)对记者表示:“这种情况与2008年不同,房地产市场似乎不太可能很快出现低迷。同时,建筑商没有过度建设,贷款机构有严格的贷款标准。把这些趋势结合起来,你就有了一个短期内不太可能崩溃的房地产市场。”美国缺乏住房库存,导致全国房价大幅上涨。虽然这进一步降低了人们的住房负担能力,但也增加了美国人在家中拥有的财富的价值。现在的数据显示,平均抵押贷款借款人目前拥有约18.5万美元的可抵押房屋净值,即房主在保留至少20%的房屋权益的情况下可以获得的金额。

刘易斯还认为:“2008年和2009年房地产市场崩盘时,是因为许多人欠的钱超过了他们房子的价。因此,当他们支付不起房款时,他们就没有能力卖掉自己的房子,偿还抵押贷款,然后重新开始。他们最终被取消了抵押品赎回权。”由于房价和需求都处于历史高位,今天的房主如果负担不起,就更有可能卖掉自己的房产。因此,虽然房地产市场可能出现了问题,但购房者的住房环境要好得多。这意味着房地产泡沫和21世纪中期那样的崩溃不太可能发生——至少在短期内不会发生。

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家住美国
2022-05-11 发布
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纽约旧金山租户争抢公寓导致租金飙升美国大城市租房竞价战揭开序幕

《家住美国》5月9日报道,据《今日美国》3月23日消息,在疫情期间,纽约和旧金山等昂贵市场的租金下降。

但随着疫情消退,人们纷纷开始涌向纽约,曼哈顿的租金比新冠病毒之前要高。

纽约的一个年轻人亲眼看到他的房租上涨了40%以上。

纽约房价经历过山车2020年9月,在疫情期间,托马斯·费里(ThomasFerry)在曼哈顿以每月1950美元的价格获得了一套公寓式公寓,当时,厌倦了大流行的纽约市居民纷纷逃到郊区度假屋,或是在郊区收回童年的卧室。

2021年5月,他得以重新和房东谈判,从6月开始,将租金降至1750美元,租期为一年。

疫情逐步消退后,托马斯·费里(ThomasFerry)在直播Twitter的广告中工作,他知道他的租赁合同不会持续下去。在疫情爆发之前,他的公寓将以每月2400美元的价格出租。


果然,在今年2月份,他收到了房东的一封信,说他的租约在5月份到期时,租金会上涨。在纽约市,如果房东打算将租金提高5%以上,他们必须向租户发出通知。

他没有做好思想准备,房东增加的房租涨幅高达43%。

他在疫情中所租住的新公寓月租金已经飙升至2500美元。

费里说:“我听说其他人的工资上涨了15%或20%,甚至高达30%。超过40%的增幅太荒谬了。老实说,这是我听说过的增幅最大的一次。

纽约市疫情期间房屋租赁市场以价格暴跌和前所未闻的交易为特征,随着租金再次飙升,该市场正在以一声巨响收场。这对纽约人来说是一个粗鲁的打击,他们最近在这个以惊人的租金闻名的城市享受了大幅折扣和房东优惠。

房租上涨了吗?据最近的一位房地产经纪人介绍,在全美国范围内,租金价格也在飙升,1月份全国50个最大的大都市地区的租金每年上涨20%。在曼哈顿,今年2月份的租金同比上涨了近30%。

这与疫情的严重程度完全相反,当时曼哈顿的公寓库存增加了200%,租金下降了20%以上,迫使房东提供激励措施,如支付经纪人费、提供一到三个月的免费租金以及免费健身房会员资格和大楼储物等福利。?房地产估价师乔纳森·米勒(JonathanMiller)编制的道格拉斯·埃利曼房地产公司(DouglasEllimanRealEstate)2月份的一份报告显示,如今,这些优惠已经基本消失,曼哈顿的平均租金比疫情前的水平高出11%。

曼哈顿2月份的空置率降至1.3%,为2008年以来2月份的最低水平。竞价战又回来了:2月份,17%的租金被争夺,而在疫情爆发前,这一比例为1%。

米勒说:“你会感觉到这座城市真的在崛起。我认为这说明了很多城市中心在疫情早期就被注销了”。

米勒说,随着事态正常化,城市租赁市场将继续走强,快速反弹表明美国住房市场将不会进入一个完全郊区化的市场。

人们在远程工作时住在哪里?“人们对远程工作的看法是住在郊区的人,但现实是,在城市远程工作的人和在郊区工作的人一样多。”他说。

在旧金山也一样,在疫情期间租金下降了35%。


InnaRubinchik是一个指南针房地产公司经纪人,专门从事社区PorsidioHead和旧金山北部太平洋高地的社区地产买卖,她说她在2020年11月上市的公寓租金为5300美元一个月。最终以3500美元的价格出租,降幅为34%。

那些花数千美元在新兴地区购买小型公寓的人现在可以负担得起更好的社区和更大的公寓。那些过去不容易进入公园和海滩的地方也突然变得更实惠了。

那么,旧金山现在的租赁市场怎么样?现在,旧金山的房屋租赁市场正缓慢增长。

2020年1月在疫情前,一间卧室的中值为3516美元,在2021年4月则下跌了26%,达到2600美元。到今年3月,该市一居室价格中位数为2903美元,比近一年前上涨了12%,但仍比大流行前水平低17%?回到东海岸,道格拉斯·埃利曼公司的经纪人克里斯托弗·莫拉莱斯说,远程工作使来自其他城市的年轻人能够探索纽约。

莫拉莱斯说:“我看到很多移植手术来到曼哈顿。这证明了一个事实,纽约在新冠疫情方面总体表现良好,而且在剧院、餐厅和夜生活方面都有所反弹——这都是年轻人关心的事情。所以他们想留在这里。但现在,他们在房屋租金方面几乎没有什么可供选择的。”2020年,马修·德克里斯托法罗在曼哈顿的汉密尔顿高地社区居住了近四年。

他说:“我一直想住在市中心,我和朋友们经常光顾的所有餐馆和酒吧都位于这里。我知道,由于疫情,住在市中心是一种可能性。”因此,去年3月,当他看到东村一套一居室公寓在一个月内以2300美元的价格挂牌时,他抓住了这个机会——并且能够将租金降到2016美元/月。

上个月,当他收到续约信时,他说,考虑到疫情爆发前公寓的租金约为3000美元,他正在为一次大的涨价做准备。2800美元,比他预期的要少。

房地产经纪人DeCristofaro也能以2600多美元的价格租下五楼的无障碍公寓。

他说:“我认为他们看到了留住一个好房客的价值。每个月多租600美元,但这是值得的。去年,我搜索的标准产生了超过100个选项。而今年没有。”由于库存不足,来自纽约中城东部的租房者费里(Ferry)不得不考虑其他选择,包括把自己的东西放进仓库,暂时搬进新泽西州的父母家。

“我肯定要搬出去。我正在看其他公寓,”他说。“但到6月1日,会有大批人涌入寻找公寓,所以很难找到一套。”

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