近两来,许多热门美国房地产市场的价格呈两位数增长,众多想购房的人因此陷入恐慌和绝望。但似乎势不可挡的房价上涨,而今开始受到利率上升的阻挠。在十个房价同比下跌最多的大都会区中,甚至包含西岸一个大都市。
图片今年春季房地产市场开局强劲,但随着抵押贷款利率上升至5%以上——加上高通胀和飙升的租金——某些房地产市场的高价格似乎开始缓和。需要明确的是:总体负担能力仍然是一个挑战。由于更高的抵押贷款利率意味着更昂贵的每月住房支付,许多潜在的买家被过高的定价吓退。不过,当竞争房屋的买家减少时,价格通常会下降。
据Realtor.com报导,其发现部分大都会地区的房价发生了变化:房价正在下跌。其中一些下跌是因为,房价与许多铁銹带(RustBelt)社区的当地人负担得起的价格不符,因此,不得不降低一点价格才能找到买家。另外一些降价,是由于少量的较大房屋(通常寻求较高的价格出售)所致。
Realtor.com的经济研究经理乔治‧瑞提欧(GeorgeRatiu)说:“许多中位标价下跌的都会区已经看到较小的房屋进入市场,这些房屋的标价较低。”“同时,一些城市的失业率虽然处于历史低位,但高于全国水平。购房者可能会因抵押贷款利率上升,而面临更大的负担能力挑战。”瑞提欧也提醒,这不是大萧条的重演,当时房地产泡沫破灭,全国房价暴跌。当前这些大多是较小的下跌,并非预示着另一场崩盘。
为了弄清楚价格下调是在哪些地方,Realtor.com数据团队查看了3月份100个最大都会区的挂牌价中位数同比数据。同样为了确保地理多样性,他们将名单限制为每个州只有一个都会区。
以下列出了挂牌价格同比下跌最多的地方:1.俄亥俄州托雷多(Toledo,OH)挂牌中位价格:115,000美元挂牌中位价格变化:-18.7%俄亥俄州的托雷多市中心。(Shutterstock)托雷多在过去几十年中经历了大多数铁銹带城市所经历的一些不太好的运气。该市在2008年的经济衰退中已经出现大量失业,10年后吉普切诺基(JeepCherokee)工厂的关闭使3,700多名工人失业。建筑商停止建造房屋。到2019年新的吉普角斗士(JeepGladiator)工厂开业时,市场上严重缺乏房屋,导致房价上涨。
虽然竞标战仍然很普遍,但价格似乎开始降温。托雷多的失业率高于美国其它地区,因此在居民被房价挡在外面之前,房价只能涨到这么高。
2.纽约州罗切斯特(Rochester,NY)挂牌中位价格:149,900美元挂牌中位价格变化:-17.0%纽约州的罗切斯特市中心招牌。(Shutterstock)自2020年夏季以来,罗切斯特的房地产市场受制于远端工作者的搬入,所以一直炙手可热,当时买家正疯狂地试图抢购上市的少数房源。
这里的需求仍然很高,但新房源的增加正在使房价降低。与名单上的许多城市一样,当地投资者似乎一直在利用这些创纪录的价格上涨,在利率上升到令入门级买家难以负担每月的房贷费用之前卖出出租房。
3.底特律(Detroit)挂牌中位价格:75,000美元挂牌中位价格变化:-15.4%图片底特律市中心的黄昏景色。(Shutterstock)底特律早已因汽车制造业的亏损而步履维艰,大萧条的重创,更加剧了数十年来居民的外流。但在过去的15年里,这里发生了变化。
变化始于更多寻求廉价住房的艺术家,他们希望看到汽车城恢复昔日的辉煌。然后开发商和投机者开始抬高房地产价格,尽管底特律人口仍在减少。不过,许多当地人买不起这些房子,尤其是在利率较高的情况下。
根据Realtor.com的数据,三月份新房源数量同比增长6.7%。这意味着当有更多选择时,买家不必出价那么高。
4.宾夕法尼亚州匹兹堡(Pittsburgh,PA)挂牌中位价格:230,000美元挂牌中位价格变化:-13.7%宾夕法尼亚州的匹兹堡天际线。(Shutterstock)匹兹堡的购房者一直在努力争取签订房产合同。最近的加息已经淘汰了一些买家并减轻了竞价压力,但具有竞争力的房屋仍然会收到多个报价,通常来自搬到该地区的外州人。
当地的房地产经纪人鲍比‧韦斯特(BobbyWest)说:“当你为买家写下7到10套房子的报价时,我认为你会失去一点兴趣。”鉴于竞争激烈,挂牌价格下降有点令人惊讶。然而,韦斯特说,他看到很多房东将他们的出租物业投放到市场。这些房源通常会稍微便宜一些,并为买家提供更多可负担得起的机会成为房主。
5.麻州斯普林菲尔德(Springfield,MA)挂牌中位价格:239,900美元挂牌中位价格变化:-5.8%。
6.奥克拉荷马州塔尔萨(Tulsa,OK)挂牌中位价格:220,000美元挂牌中位价格变化:-5.0%。
7.洛杉矶(LosAngeles)挂牌中位价格:985,000美元挂牌中位价格变化:-5.0%鉴于洛杉矶的房价对于许多买家来说,已经遥不可及,利率的上涨迫使许多想成为房主的人退出市场。然而,随着买家离洛杉矶盆地更远,增加的库存更多,导致了房价略有下降。
PacificInterCapitalInvestmentSolutions的房地产经纪人拉斐尔‧奥塞格拉(RafaelOseguera)表示:“在利率锁定到(高)位时,我看到很多‘合同’被取消。”“我们开始看到一些房屋价格逐渐下降。”奥塞格拉称,竞标战正在逐渐平息,降价变得越来越普遍。价格极具吸引力、可立即入住的房屋仍收到多个报价,但已远不及抵押贷款利率上涨之前的数量。
“仍然没有那么多库存,买家仍在进行竞价”,奥塞格拉说,“只是不像三四个月前那么激进了。”此外,在整个都会区中,不断涌入市场的小型住宅,拉低了挂牌中位价。例如,洛杉矶郊区的棕榈谷(Palmdale),一套800平方英尺的三卧室独立房要价344,999美元,这对加州来说真的非常实惠。
8.田纳西州孟菲斯(Memphis,TN)挂牌中位价格:173,500美元挂牌中位价格变化:-4.6%。
9.芝加哥(Chicago)挂牌中位价格:399,000美元挂牌中位价格变化:-3.7%。
10.弗吉尼亚州里士满(Richmond,VA)挂牌中位价格:310,000美元挂牌中位价格变化:-3.4%。
把这个放在list里的第一个,是因为不少房东犯这种错误。
这种来租房的很有可能是被原房主赶出,急着找住房的主儿。即便不是,也是对招租没计划,对生活没安排的人。
很多刚当房东的屋主,空出房屋时间一长,就沉不住气,只要有人来租,立马同意。结果很有可能摊上一个赖租客,想想入住后,会让你安宁吗?
【2】没有明确收入来源,小心!如果不能明确告诉你收入来源的寻租客人,讲不清今后租金从哪儿出,这种租客敢要吗?
【3】告诉你正在申请或正在依靠福利付房租的一般来说,从政府拿福利的租客,要非常当心的。申请租屋的时候会告诉你,租金是政府给的,有保障,甚至可以让政府直接把租金寄给您。
的确政府会出租金,但是一旦租客自己或家中有事需要用钱,他们首选会想到的是动用政府给的租金,开始欠租。
相信很多老房东们遇到过这种情况,这种租客赶起来也很困难。
【4】带来一堆年轻朋友来看房的这种租客招来后,聚会不断,吵闹不停,这里的年轻人聚在一起,就忘乎所以,嗨到深处,不顾左右。
邻居会不会给你经常打电话抱怨?如果邻居一怒,告到市政,那就更糟。
【5】查看租房历史,不断搬家的除非给出经常搬家的正当理由,比如特殊工作或学习需要,否则一定要对此慎重。
要仔细和前他们房东核实,十有八九是不稳定租客,少沾。
【6】要工作证明,找理由不给的如果有正经工作,怎么能拿不出工作证明呢?不应该推三阻四。
【7】不问你任何租屋情况,就决定租房的在电话或者Email里,只问房屋Available与否,而不问租屋状况就直接告诉要租房,想想看会是什么类型的租客?连自己要生活的环境都不在意的人,会成为一个好租客吗?
【8】晚上深夜电话来询问租房的起码的尊重都没有,能希望成为您的租客后,会对您和其他租客友好相处?
【9】要求提供信用记录或者要求授权让查信用,支支吾吾的对自己的信用分数不自信,不愿意给,说明了过去可能有欠钱历史。这个需要特别注意。不排除有信用较低但非常不错的租客,但相信大多数,比较有问题。
【10】租客明显了解租务法庭流程的,要小心房东可以准备一些问题,有意识测试租客是否熟悉欠租或者扰民等纠纷的解决途径。如果比较熟悉,就要小心,有可能是个老江湖来了。
02·怎么挑选到真正的好租客·在安省的日常租房中,房东和租客的纠纷非常常见,最高发的矛盾就是租金。
有很多房东会遇到租客不交房租的情况。可是在安省强烈保护租客的大伞下,房东似乎一下子成了“弱势群体”。房东要找一个好租客,犹如选一个理想的配偶一样。一旦“结错婚”,要“离婚”并非易事。
因此我们建议,业主如果想要保证自己的利益不受到侵犯,首先在签约前一定要花一些时间去与未来租客面谈,尽一切可能扩大自己的租约约束力最大化。毕竟租约是一份有法律效力的文件,法律面前人人平等,房东也有说话的权力。
03·摊上霸王租客如何搬救兵?·
【1】房客提出房屋问题,尽可能及时咨询和解决租屋出现的问题。
赖租租客的最大借口是租屋的条件不好,要隔一段时间询问租客,是否有大的问题需要维修。
把询问记录备案。这些保留证据会成为TLB判决的关键,租客列出的房屋条件不好的借口,将会被一一被驳回。
好的租屋找来好的租客,你对你的租屋不维护,居住条件不好,肯定很难找来好的租客,招来了,也会有很多麻烦。
【2】尽可能保留所有与租客的交流记录,一旦有纠纷,就有足够的证据。
你要记下给你提出维护修理的时间,以及你问租客有无问题的凭证(email,或有人证明)
【3】申请N4要填写好所有信息。
包括1.完整的租客名,只要在合同上出现的租客,都得写上.2.完整的地址,包括UnitNo.
任何一个表格上的错漏,都会造成Hearing被Dismissed.造成时间和租金上的双重损失。
【4】租客欠租,让N4发挥作用。
很多房东认为,租客欠租,给N4就是翻脸打官司撕破脸,其实不然。告诉租客,这是一种房东管理租房的流程,与Personal没关系,任何租客都一样对待,这样会缓解关系,让你坦然很多。
如果不给N4,怀着良好愿望等待,几个星期过后,才发现租客可能根本交不起租金,开始给N4,其实已经晚了。需要等14天才能去申请出庭,这个时候,第二个月的交租时间又到,他会欠你二个月的租金。
等到你拿着N4去Board申请,给租客的是两个或者三个月的欠租总额时,租客的反应要不就是开溜。。要不就是找房屋的条件的毛病,开始扯皮。
【5】一旦欠租发生,要清醒和准备法律解决的时间很长很多房东对欠租法律处理时间上稀里糊涂,总怀着美好善良愿望,傻傻地等,拖着解决,最后代价会很大,吃亏是自己。
如果你遇到一个专业赖租房客,很顽强地跟你斗,您所花费的时间与精力,难以想象。
【6】一旦租客想与你斗争,就会找你法律漏洞,需要房东依法做事很多房东延续国内惯性思维,认为不交租金立即离开,顺利成章理所当然。在这儿可不行,生活在不同社会里,制度和法律不一样。不按这儿游戏规则走,会吃亏。
所以在物业管理时,一定要咨询专家,依法办事,只要自己不出错,房东总可以硬气地回击租客的无理要求。
