在美国,不少低收入的人也可以买得起住房,这除了美国大部分地区房价比较低以外,政府也为低收入家庭购屋提供优惠贷款。
很多中低收入家庭虽然收入可以达到购买住房的标准,但由于积攒首付款需要数年时间,这就影响了他们的购屋能力。美国人很少有向朋友或亲属借钱支付首付款的事,缺少首付款,看着房子也是干着急。
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联邦住房部专门有为中低收入家庭和第一次购买住房家庭担保的住房贷款。
这种贷款最大的好处是购屋者不必为付首付款而发愁,因为这种贷款往往只要求购屋者所附的首付款不超过借款总额的3%。如购买20万美元的住宅,购屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居,这对于中低收入家庭能够拥有住房助益很大。
联邦住房部担保的住房贷款对购屋者的信用要求远不如商业金融机构那么高,即使宣布破产的人,
在破产两年后也可以从联邦住房部担保的金融机构申请到住房贷款。在家庭收入和债务比例率上,联邦住房部担保的贷款条件也相对宽松,这一切都是为了能使中低收入家庭也可以拥有住房。
既然联邦住房部担保的住房贷款条件比较宽松,为什么很多美国人还要从商业银行申请住房贷款呢?主要原因有二:第一,联邦住房部担保的住房贷款金额有一定限制,如果需要大额贷款则较难申请到。美国的中位房价虽然不到20万美元,但这决不意味着在美国就业机会多的大部会地区都能以这样低的价格购买到住房。实际上大都会地区的中位房价要在40万至50万美元之间。所以在房贷上就有普通贷款和大额贷款之分。美国房贷机构设定的大额贷款指的是超过41.7万美元的贷款。
第二,联邦住房部担保的贷款利率要比商业金融机构的贷款利率偏高一些,购屋者如果有较好的收入并有能力支付20%的首付款,就没有必要去借利率较高的贷款。
来回折腾,买入卖出变现过于频繁,这个坑其实是“买错房”后的连锁反应。
比如,在关注的某个城市里,价位最高的几个“豪宅”,被有些朋友买入,因为入手的价格不合理,这一买入豪宅的错误举动,直接导致的下一个问题,就是入坑的买家住了几个月后发觉情况不对,于是这些豪宅又再次在短时间内出手重新上市销售,这真的会很困难。
首先,如此频繁的来回买卖折腾,暴露出的是买家在购买前没有做好功课,很可能连自己买房的目的、居住和使用规划、财务计算和退出策略都没有想好。
其次,那么短时间内再次上市,大概率就是赔钱。
美国的房市,基本不存在类似中国一线城市那样的短期飙涨,因此短期内挂牌可以卖掉的价格,在扣除地产税、维护费、贷款成本和中介费后,基本是不赚钱甚至于赔钱。
在这个反复折腾的过程中是你出钱在为经纪人“打工”的过程。
你在一年内一买一卖2次交易,给其中相关的经纪人创造了2次快速提取佣金的机会,却留给了自己一地鸡毛。
在这里,科普3条实操逻辑,希望对买房者有所帮助:(1)在美国,一般房产持有时间需要长达5-7年后再出手,基本可以让卖价扣除各类环节费用后获得盈利。
(2)真正的好手,遵循的理念并不是单一的买入,持有一定时间后,再简单卖出变现离场那样简单。而是进行“只买入不变现”的滚雪球扩展原则,利用时间赛道积累财富。
比如:买入房产后到了一定时间房产增值后可以通过抵押再融资把现金借出来后再投资,或者高价抛售第一个物业后,利用1031交换的“延迟增值税”的福利去买入下一个更大、回报更好的房产。
(3)真心需要一位好的房产经纪人,辅佐你做出正确的投资策略,并通过扎实的分析找到值得拥有的好DEAL。而不是那些追求佣金而让你买在山顶价格的急功近利的人。
