买卖过房的人就知道,房子不是在签下合同的那一刻卖掉的,而是在其后有多个步骤,经过多次谈判,每个步骤都有可能让交易失败。这其中最容易出差错的步骤,就是房检(inspection)了。也因此验房师(homeinspector)经常被叫做“dealkiller“。
其实验房报告本身,不管有多好或多坏,都不会让交易夭折。能killdeal的都是买家和卖家本身对报告的反应。
其中尤以买家居多。
我们经常见到一种情况,由于买方一些苛刻的要求,导致双方不必要的精神和财务压力,造成态度敌对,最后演化到交易失败,或使买方的成本变相升高。但其实是完全可以通过适当的知识准备和有技巧的谈判化解开的。
那么房检谈判的时候有哪些雷区需要注意呢?首先,要明确没有完美无瑕的房子。其次,了解验房师会事无巨细的把所有房子的问题都列出来。但是买家要注意“抓大放小“,pickyourbattle,意即选择合适的战场,把精力放在重要的地方。
重要的项目,比如重大电路问题,结构问题等,一定要让卖方解决,或者给维修款。再严重的问题就退出交易。
哪些不重要?如果出现了会很破坏谈判氛围的项目呢?简单的10美元以下就能搞定的维修:电灯泡,开关盖,下水道滤网,等等。
一氧化碳和烟雾警报器–没多少钱,而且强要求卖方换掉也不一定合自己的需求。
房屋美观方面的维修–除非房子是新建房,任何二手房子都有这样那样的问题,墙壁颜色不均匀,镜子边角有缺齿,地板砖有碎痕。这些可以适当反应在价格中,但不应当要求卖家把房子修到美美的。
小的电路和水管问题–如电源正负极接反,水管接口生锈等。
这种问题就是找个电工或者水管工出来一次花100,实际维修只用10块钱。不是不能要求维修,但是因为不是重大安全问题,所以很容易让卖方反感。
地下室水泥墙或水泥车道上细小的裂缝–出现实在是自然现像,任何一个房子都会有。水泥涨缩是难免的,新建的房子也会很快出现这种现像。但是如果裂缝宽至1/4英寸以上,就需要注意了。
院子,露台和栅栏–这些都不是安全和结构问题,应该包含在价格谈判里,而不是房检谈判里。
老旧的设备–没有坏损但是比较老旧,比如有些年头的热水器和空调,或者房顶。只要还能正常适用,就不应该列在需要卖方修整的范围。
如果房子细碎问题有很多,而且不是一开始看房时能发现的,如果卖方不处理,买方觉得心里不舒服的话,一个比较有效的方法是把所有项目加总,跟卖方要一个维修费返还。谈一个300美元的维修费要比让卖方修10样小东西要容易的多,也不会引起对方太大的反感。
当然,以上适用于真的想要房子,但不清楚应该如何取舍谈判项目的情况。希望能帮助想买房的人避免一些不必要的摩擦,可以顺利买到想要的房子。
对于想在美国买房的中国朋友来说,无论他们选择全额付款还是贷款,都有一个非常现实而明确的问题要面对,那就是如何签发银行资本证以及如何汇款。
美国购房资金证明在经纪人代表你与卖方签订合同之前,你需要提交一份银行资本证明,证明你在这家银行有足够的资本购买你喜欢的房子。
如果你需要从银行贷款,你还需要从贷款银行获得一份预先批准的贷款证书,这表明银行在预先检查你的收入和资产后愿意借钱给你买房,也就是说,你是银行的合格贷款人。
对于那些明确表示要贷款购房的人,建议他们可以提前申请预批准函,尤其是在竞争激烈的房地产市场。如果他们想买房子,他们应该做出决定并立即申请交易。如果你不准备预批证书,你可能会错过一个好的房子!
全款买房对于买房人来说,如果他买了一套全额付款的房子,他需要向卖房人充分证明他有足够的资金来承担这套房子。事实上,本证书没有标准格式,以卖方可接受的证书为准。
常用的有:银行出具的资本证明:银行月结单银行特别出具的证明从网上银行下载的账户余额文件股票或其他资金等的账户余额目前,美国房地产市场上有许多中国买家。一些买家没有美国银行账户的对账单。我们该怎么办?在这种情况下,建议买方尝试提供自己的材料。代表买方利益的经纪人将试图向卖方解释,希望卖方能够接受买方提供的文件。图片图片3图片贷款买房图片如果采用银行贷款的方式,那么除了首付的资金证明以外,还得需要提供一份从贷款机构出示的预先核准贷款的证明Pre-approvalletter。这表明银行预审了买家的收入、信用和资产后,愿意借出资金给买家买房。
鉴于目前华人青睐的区域以卖方市场居多,供不应求,且同一房屋来源的多个买家经常竞购,建议在看房前获得贷款机构批准的贷款证明。
如果没有这两个证书,卖方将不会考虑你的出价。美国购房汇款根据中国法律规定,中国公民每年只能向海外账户汇款$5万(约¥30万),无形中,汇款成了中国投资者在海外房产道路上最先需要面临的一大困难。
美国的许多银行也可以处理海外汇款业务,包括花旗银行、中国银行和中国工商银行的海外分行。投资者只需提供境外银行账号、账户名称和开户银行代码(需要咨询银行,没有英文代码无法收到汇款)。处理时间约为3-5天。
华人购房办理汇款有几个需要注意点小细节:电汇既方便又快捷电汇是向海外账户汇款的常用方法。现在许多学校要求学生直接将学费电汇到指定账户。电汇一般在2~3个工作日内到达,分为外汇汇款和外币汇款。
票汇相对便宜汇票转账是银行向汇款人签发汇票,然后将汇票带到国外,或通过邮寄方式将汇票寄到国外。虽然汇票转账成本相对较低,但不如电汇快,需要在开证行境外网点或指定的开证行托收行办理汇票转账手续。
银行人士建议,大额汇款最好采用电汇方式,因为一旦票据遗失,报失等手续相对麻烦,且票据有效期为一年,到期后将返还原开证行。
西联汇款、速汇金即时到账目前专业汇款公司纷纷和国内银行合作,推出了一系列快捷的跨国汇款服务,如与农行、邮局合作的西联汇款、与工行合作的速汇金汇款等。这种汇款方式可以即时到账,免收钞转汇费用、中间银行手续费和电报费,只按照相应的汇款金额所属等级一次性收取手续费。如农行西联汇款$1000~2000收取$25手续费,$2000~5000收取$30手续费。一般而言,汇款的数额大,费用相对就低;而汇款数额小,相对费用就高。
旅行支票灵活方便旅行支票使用起来灵活方便,兼有现金和汇票的特点,有固定的面值,并有多种面额可以选择,没有确定的使用地点和使用期限,在境外既可直接缴纳学费又可用于日常消费。办理国际旅行支票手续费相对较高,如中行按购买旅行支票的面值收取千分之五的手续费。
