抵押贷款利率与通货膨胀率之间的差异。。。
为什么房主急于尽快偿还贷款?为什么许多房主急于尽快偿还抵押贷款?“想想我会省下的所有钱”,他们说。
事实上,预付款的真正节省可能会很小。
这个怎么可能?答案就是金融界所说的“金钱的时间价值”。
2040年的一美元对我们来说并不像本周银行账户中的一美元那么值钱。
是的,有一种叫做通货膨胀的东西。
那么,你如何计算购买房屋的真实成本呢?让我们来打个比方。
根据得克萨斯A&M大学房地产研究中心最近的一份报告,美国主要城市地区的房价中位数从30万美元以上不等。
具有良好信用评分和20%首付的合格买家,可以将抵押贷款利率降至3.75%。(这不包括任何提高实际利率的积分支付。)房子的真实成本是多少?那么,一套300,000美元或400,000美元的房子的真实成本是多少?如果你以300,000美元的价格购买房屋,首付60,000美元,你将借款240,000美元,每月支付房贷1,111.48美元,在30年内偿还400,132.80美元。
如果通货膨胀与利率相匹配,所有那些付款的”现值”(英文叫presentvalue,指的是未来货币在今日的价格,说白了就是未来1元等于现在多少钱)将恰好是您昨日借入的金额,即240,000美元。
但是,如果通货膨胀率高得多怎么办?例如,如果通货膨胀率以7%的速度运行,你将偿还167,063.86美元的现值,而不是240,000美元。实际上,你房屋的真实成本为227,063.86美元(60,000美元的首付加上你将偿还的金额167,063.86美元现值)。
换言之,你偿还的房价低于最初300,000美元。
抵押贷款利率与通货膨胀率现在让我们用400,000美元的房子做同样的练习。
首付80,000美元,你将借款320,000美元,需要每月支付房贷1,481.97美元。超过30年,你将支付533,509.20美元。但在7%的通货膨胀之后,这些付款的现值为222,751.31美元,而不是320,000美元。
以上两种情况,你都以近25%的有效折扣买了房。
买房能不能达成上述,取决于一件事。
就是抵押贷款利率与通货膨胀率之间的差异。如果通货膨胀过热,你会大赚一笔。
是的,这是一场赌注。但正是这场赌注,在二战后的几十年里建立了中产阶级的净资产。
这不是金融界的“新招”。每当通货膨胀率高于抵押贷款利率时,情况就是如此。
这是否意味着房价不高?不,这只意味着,有胆识的购房者可能不像许多人想象的那样需要“操之过急”,尽快把房贷都还了。
拖久了,可能只赚不赔。
近日湾区房地产市场势头强劲,房价一路上涨。不少买家一边提升预算一边降低对房屋的要求。在各方面都趋向极限的情况下,如何实现所购置房屋价值最大化呢?
今天,城市君邀请到了旧金山湾区达到亿万销售额的金牌经济人VickyWang,她将为大家独家解读高房价市场环境下,如何最大化实现房屋价值?快一起来看一下吧!
1.高房价市场环境下,如何最大化房屋价值?过去一套入门级独立屋(三房1500尺以下),一个三口之家可能考虑居住5年左右,随着家庭成员的长大、增加,会再换一套更大的独立屋,再次整合面积,地块,交通和学区需求,可能考虑居住时间长达10年以上。
但是,在高房价环境下,买家短期换房难度加大,现有居住时间将会拉长,对房屋和地块的居住价值的预判要提升。
那么,什么是预判提升呢?所谓预判提升,不是说不顾一切直接升级到大地大房,而是在同等预算内,选择潜力更大的房子。
潜力更大则分为几个方面。首先是不可变因素,交通,学区,社区环境,房屋位置与地块朝向。
因为居住时间长,有小孩子的家庭要对学区的考量加重,可能需要从一开始的小学,拉长时间考虑到中学高中。交通则要考虑所从事的行业公司主要集中的位置,居住期内换公司的可能性加大,不能让居住位置变成换工作的阻碍,也不能换工作以后交通变得特别艰难。
房屋位置则关联诸如路冲,高速,高压线等硬伤环境。房子已经很贵了,Vicky的团队会设身处地为客户考虑多重因素,以期保证长期居住的舒适性!然后是可变因素,众所周知就是装修,加建与重建。重建由于耗时费力预算高,高房价市场环境下不应该作为主要的购房目的。
那么装修与加建就很重要。
因为每个房子都是独一无二的,即使细微的差别也可能存在本质的区别。比如,Vicky的一家老客户升级学区房,当周该区上市两套房,相邻半条街,地块与房屋面积,户型结构和朝向都相同,客户倾向于其中全新装修的一套。
可在看房过程中,Vicky认为全新装修的一套后院纵深不足以加建一套卧室,而另一套后院则宽一些。
因此,她建议客人购买选择后院更宽的,其后客户参考她的建议进行加建,建筑师形容说:“这个后院宽度刚好可以加建一套完整合理的主卧,窄一点儿都是不行的!”加建除了考虑地块的大小,还需要综合考虑地块的开面,朝向,现有房屋的布局。
由于加建申请,材料供应,建造等耗时较长,许多客户选择住在房子里加建,那怎么能最小化打扰日常生活,同时保证加建完成后的房子室内交通顺畅,整体性强,采光充分?Vicky团队的建筑师,将为客户在看房阶段即提供专业有效的加建改建建议以及相关预算!
2.卖房如何实现卖家利益大化?——一条龙服务,全方位包装!有一位卖家在Vicky的GoogleReview写到:Asstatedbefore,onceIhandedoverthekeys,shearrangedtherepairs,cleaning,staging,andopenhouses,andetc.
Vicky的团队,有经验有热忱,执照装修团队随时可以进场赶工;Staging是从三藩请来的高端设计团队,高品位新家具;花园,清洁,宣传设计,一应俱全。
正如Vicky承诺她的卖家:“当你把钥匙交给我,就可以放心把一切交给我,我和我的团队会让客户用最少的花费最短的时间呈现最好的效果。”值得一提的是,当Vicky代理卖家的时候,不会同时代理这套房屋的买家。卖家利益大化是她唯一的目标,因为她深信房屋的卖价是对她业绩的评判!VickyWang(中文名:王紫薇)就职于旧金山湾区/硅谷著名的Compass专业地产公司,办公地点位于LosAltosDowntown,是一位服务旧金山湾区/硅谷社区多年的资深地产经纪人,多年年度销售额超过1亿美金。
Vicky毕业于中国顶尖高校,并获得美国UniversityofMissouri的MBA学位,具有八年在中建筑设计开发经历与在湾区十年房屋销售经验,对房屋的建设与估价,居住文化,竞争市场以及投资与回报有深入的研究与独到的见解。
