对许多千禧一代来说,有房一直是遥远的梦想。在晚婚晚育多年以后,租房一代终于成为房地产繁荣的一大推力。千禧一代是美国有史以来人数最多的一代。随着越来越多的人迈入买房高峰期,他们正成为房地产市场不可小觑的力量。
在美国,他们是增长最快的买家群体,在过去的两年中,他们占到所有按揭申请的一半以上。2020年,千禧一代买的房占到房地产销售增长的60%以上。
未来两年,更多的千禧一代将达到32岁,这是首次买房者的平均年龄。如果要满足额外的需求,美国建筑商每年需要建造多达200万套房屋。相比之下,2021年新房开工量为160万套。但买房热潮反映出的不仅仅是千禧一代年龄变大。
在疫情期间,随着封锁和其他对日常生活巨大的改变,越来越多的千禧一代希望拥有更大的住宅,里面有更专用的办公空间用于远程办公。有房人士正在换购更大的空间。在美国,近三分之一的年轻人表示,疫情促使他们提前找房。
千禧一代的推动正在重新塑造房地产市场。千禧一代正在用住宅替换公寓。2021年美国绝大多数的年轻买家购买了独栋住宅。许多人也离开了城市,或者从昂贵的地区换到便宜的地区。远程办公也为人们带来更实惠的居所。
在美国买家蜂拥到阳光带的热点地区,如坦帕。一个典型的旧金山租客要拿出收入的2.4%存上6到7年,才能存够20%的定金在奥斯汀买一套新房。在旧金山买差不多的房,他们得存上70多年。
千禧一代的买家是否会继续推动市场?越来越多的千禧一代迈入他们的买房期,这一势头将持续下去,灵活的工作方式将继续使廉价地区更具吸引力。现在的问题是经济承受能力如何。美联储预计今年将加息六次。这会降低需求,增加按揭服务成本。然而,现在的不同在于,按照历史标准利率还很低,预计只会逐渐上升。
在美国买房后,大家最为关注的一个问题是:每年我要为自己的房子支付多少钱,有哪些费用是必不可少的?今天为大家说说在美国成功购房后,您所要面对的持有成本:房产税。
房产税美国的房产和土地都是私有制的,房主拥有永久产权,但每年要缴纳一定的房产税。美国的房产税并不是由美国联邦政府或州政府征收,而是由地方政府,郡政府和学区征收,主要用于居民所在区域的治安,消防,教育等公共服务。
美国房产税是如何计算的?美国房产税是以房屋的政府评估价(TaxAssessedValue)计算的,而不是像很多人以为的是以房屋成交价计算。
地方政府会请专业的评估员(Assessor)根据周边类似房屋的价格,房屋面积,房龄,地段等因素,公正地评估区域内每栋房屋的价值。一般来说政府的评估价会低于它的市场成交价,例如一栋2017年标价42万美元的房子,政府2016年对其估价只有27万美元。
同时,地方政府会确定下一年的财政预算,减去其他政府收入,来决定需要征收的房产税(PropertyTax),把这个数字再除以当地房产的计税价值总额,便得出房产税率(PropertyTaxRates)。
美国房产税率大概是多少?美国的房产税率一般在1%-3%之间。中国投资者比较喜欢的加州平均房产税率为0.81%,佛罗里达州1.10%,纽约州1.58%,德克萨斯州1.93%,华盛顿州0.57%。全美平均房产税率最低的是夏威夷州(0.28%)、,最高的是新泽西州(2.29%)。
每年地方政府的预算和计税价值总额都会改变,房产税率也会随之改变。2016年,美国人均每年缴纳的房产税为2,127美元。
需要注意的是,即使是在同一个州内,不同城市,不同学区的房产税征税方法和税率也都不同。纽约州的平均房产税率是1.58%,但纽约市(NewYorkCity)的平均房产税率只有0.80%,这是因为纽约市的房价远高于纽约州的其他城市,较低的房产税率也足以覆盖城市运营开支。
而同一个城市里,不同社区的房产税率也都不同。一般来说,房产税高的地方,公立学校质量,治安状况,公共设施等都会更好。
