从2008年始发的国际金融危机过去超过10年了。金融巨头雷曼兄弟（Lehman Brothers）也因之破产。从今天来看，美国经济似乎正在蓬勃发展。股市在经历了3453天（将近9年半）的牛市行情没有出现重大调整之后，刚刚创下了现代史上最长牛市的纪录。今年早些时候，美国失业率降至3.8%，创下18年来的新低。
无疑，2008年的金融危机始发于房地产，可以说房地产泡沫的破裂是导致大萧条的危机的核心。但在今天，在很大程度上，房地产市场也很火爆：价格上涨，库存下降，贷款标准放松，使得更多人有可能获得抵押贷款。根据最近的一篇FICO研究博客文章称，围绕新产生的抵押贷款观察到的第一个明显趋势是，随着我们离经济大衰退越来越远，承保标准似乎有所放宽，越来越多的消费者因此获得了抵押贷款。该文也担心，是否离新的金融危机越来越近了？
尽管如此，这10年对于住房来说，也是一个跌跌撞撞复苏的10年。回想一下导致这场危机的劣质贷款行为：在金融危机爆发前，住房供过于求促使放贷者向几乎所有愿意在虚线上签字的人发放贷款，即使这些人显然无法偿还贷款，只是为了填补过剩的库存，发放给没有收入、没有工作、没有资产的借款人的情况非常猖獗，而广泛发行的次级债券和可调利率抵押贷款（ARM）让借款人陷入破产境地。这些贷款在头两年给借款人提供了低于市场的惊人的低利率，之后利率飙升至更高的利率，往往使房贷者支付不起。
从2006年第一季度到2012年，这些次级抵押贷款的止赎起始率远高于固定优质贷款、优质贷款、次级固定抵押贷款和联邦住房管理局贷款，如下表所示，抵押贷款银行家协会。在同一时期，次贷拖欠率也最高。
随后这些贷款产生的债务被重新包装成可投资产品，包括抵押贷款支持证券，然后出售给银行、对冲基金、保险公司、养老基金，甚至是富人。当借款人开始拖欠贷款时，这对任何买卖抵押贷款证券的金融机构（或个人）都是灾难性的。其影响导致了整个金融业的崩溃。股市崩盘，银行倒闭，数百万人失业，退休储蓄大幅缩水，房屋也随之被债权人收回拍卖，房价暴跌。
今天的地产市场健康吗？
根据美国房地产数据公司CoreLogic的一份特别报告，全美国的房价指数在2006年4月见顶，在2011年3月达到最低点，大约在经济衰退正式结束两年后，并在2017年10月恢复到峰值。内华达州在经济衰退期间降幅最大，房价下跌了60%。亚利桑那州和佛罗里达州紧随其后，分别下降了51%和50%。
“在2011年终于触底之后，房价开始缓慢回升，回到我们现在的水平，”CoreLogic首席经济学家Frank Nothaft说。“更大的需求和更低的供应量以及繁荣的就业市场让一些受冲击最严重的房地产市场推高了房价。然而，许多州的房价仍没有回到金融危机前的水平。”
虽然许多州已经恢复到危机前的价值观，但这并非都是好消息。自危机以来，更严格的贷款标准使得抵押贷款很难获得，一些业内人士认为，这导致库存收紧，价格远超危机前的峰值水平。
面对高昂的房价、严格的贷款标准和所有现房购房者的竞争，很多购房者现在除了租房别无选择。据美国城市研究所（Urban Institute）的数据显示，在包括旧金山在内的一些大都会地区，只有25%的居民有能力买房。事实上，根据房地产网站Zillow的数据，在2006年至2016年间，美国50个最大城市的租房者比例有所上升。如今，美国的租房的人口比例达到1965年以来的最高水平。
美国房地产评估咨询公司米勒.萨缪尔（Miller Samuel）公司的首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）说。“价格上涨并不意味着我们已经复苏。（市场）仍然扭曲，这是因为信贷状况决定的。”
承受能力取决于市场供应
当美国的房地产市场在2006年4月达到顶峰时，美国近三分之二人口最稠密的大都会区被列为高估值，只有5个大都会区被认为估值过低，仅占1%。2011年3月，市场触底反弹，只有27个市场被认为估值过高，占人口最多的大都市地区的7%。今天（截至2017年12月，最新可用数据），美国人口最多的大都会地区几乎处于估值过低、估值过高和估值过高的市场之间，也就是说，美国地产市场处于长期、可持续的水平，受可支配收入等本地市场基本面因素的支撑。
显然，美国地产可承受性取决于市场。例如，曼哈顿每平方英尺房屋价值中位数是克利夫兰和底特律等地的20倍左右。根据摩根大通（JPMorgan）的一份报告，高房价与抵押贷款债务的相关性较小，而更多地集中在供应受限的地区，如纽约市、旧金山湾区、波士顿、西雅图、丹佛和俄勒冈州波特兰（Portland）等地区。
抵押贷款的可用性
过去几年，美国贷款标准有所放松。CoreLogic贷款公司发表的一份分析报告发现，贷款正被批准给风险稍高的借款人，不过，与危机前的年份不同，借款人需要提供其收入和偿还能力的完整文件。例如，房利美将其最高债务收入比例从45%提高到50%，近年来，房利美和房地美都开始接受首付低至3%的抵押贷款。如今，美国消费者所面临的浮动利率并不像危机前那么严重，只有约15%的未偿抵押贷款市场处于可调利率水平。尽管有这些积极因素，但抵押贷款发放仍未达到危机前的水平。
底线
另外，美国大都会地区高房价和库存不足，再加上抵押贷款紧缩和学生贷款债务严重，导致了租房的根本性转变。事实上，美国的住房拥有率在2004年达到了69%的峰值，尽管最近有所上升，但仍保持在64%的水平。其他因素也导致了租房的增加，包括消费者偏好和对更灵活生活方式的渴望。
大衰退十年后，美国经济正以创纪录的牛市行情蓬勃发展，失业人数创下历史新低，房地产市场数量也在不断增加，已恢复到危机前的水平。然而，尽管今天房地产市场火爆，但有很多猜测认为，另一场房地产市场崩盘正在逼近，尽管不一定是在全国范围内，而是在显示出缺乏支付能力和房价快速上涨的大都市地区会悄然酝酿着危机。
在美国，现在想找到工作机会多，房价低的城市的确不易。纽约、旧金山这样的金融、IT科技企业多，但高昂的租房价格也令一般人望而却步。那么，有没有工作机会多，薪水不错、租房价格低的城市呢？换言之，就是要想找到一个收入高、住房便宜、而且就业前景乐观、生活又不太枯燥的地区取得平衡。那么，下面5个中等城市也许是你不错的选择。他们分别是：爱荷华州得梅因（Des Moines, Iowa）、明尼苏达州明尼阿波利斯-圣保罗（Minneapolis-St. Paul, Minnesota）、犹他州盐湖城（Salt Lake City, Utah）、爱达荷州博伊西（ Boise, Idaho）、内布拉斯加州奥马哈市（Omaha, Nebraska）。
例如，爱荷华州得梅因是一个中等规模的城镇，户外娱乐活动、文化活动丰富，也有精致的餐饮和购物，所有这些都位于价格合理的大都市，特别是就业市场相对强劲；而明尼苏达州的明尼阿波利斯和圣保罗都是大城市，有大量博物馆、美术馆、体育赛事和其他活动；城市的中等年薪和房租价格也算合理；盐湖城不仅以摩门教闻名，也是犹他州最大的城市，还拥有任何大城市的所有文化和娱乐选择，并拥有良好的年收入——生活成本平衡；爱达荷州博伊西是自然爱好者的理想之地，有良好的文化和餐饮选择；与其他一些城市相比，该市的中等年薪相对较低，但其中等房价也比较适中；内布拉斯加州奥马哈市是伯克希尔哈撒韦公司和一批科技创业公司的总部，与美国其他类似规模的城市相比，该市的中等年薪中等，但房价中值也非常低，非常宜居。
另外，这5个城市也被《美国新闻与世界报道》（U.S.News&World Report）的“25个最适合居住的地方”的排行榜中。
上述城市这些数据分别来自美国人口普查局、联邦调查局、美国劳工部、美国住房和城市发展部、社区和经济研究理事会。这种比较方法也综合考虑了就业市场与生活成本的平衡性。
以旧金山为例，它是美国最好的就业市场之一。旧金山69110美元的平均年薪是美国最高的。不幸的是，这座城市的房价中值是790233美元。如果你的年收入不到7万美元，那么今后购房无疑会很困难。倒过来考虑，德克萨斯州布朗斯维尔的生活成本比美国平均水平低近15%，是一个便宜的居住地方。但就业市场让该市的吸引力大大降低。
因此，即便一个地区就业市场强劲、年薪相对较高的城市，如果生活成本极高，对居民来说仍然是艰难的。下面逐一介绍这5个城市。
1.爱荷华州得梅因（Des Moines, Iowa）
爱荷华州的首都城市人口总数只有60多万，虽然面积很大，但仍然很像乡村。像许多城市地区一样，得梅因市中心是千禧一代和空巢老人的阁楼和公寓的所在地，周围都是居住着家庭的郊区。
该市的公园、自行车道和湖泊提供户外娱乐，而文化活动、节日、独一无二的餐厅和商店则突出了活跃的城市娱乐场景。据《美国新闻与世界报道》，所有这些加上平均年薪49420美元和房价中位数仅181217美元，使得梅因成为全美国第四个最适合居住的地方。更好的是，根据《美国新闻》（U.S.News）和《华尔街日报》（WalletHub）的报道，居民往往只将年收入的23.52%用于住房成本，包括抵押贷款（或租金）、水电费和税收，这一事实使得梅因成为美国第三大负担得起的城市。
至于就业市场，得梅因在瓦莱苏布最适合就业的182个城市中排名第60。就业前景，尤其是在科技行业和初创企业中，由于该社区2.9%的低失业率，就业前景有所改善。其他有希望的领域包括保险、金融服务、物流、出版（Meredith总部设在那里）和医疗保健。
美国最大的城市纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿和凤凰城的年收入中位数可能很高，但它们的房价中值也非常高。
2.明尼苏达州明尼阿波利斯—圣保罗
明尼苏达周到明尼阿波利斯和圣保罗（又称双子城）拥有近350万人口的大都会人口——当然不包括芝加哥。这个双子城大城市里有很多便利设施，比如运动场、博物馆和美术馆，还有密西西比河，它提供了大量的水上活动。事实上，明尼苏达州被称为“万湖之乡”，根据季节的不同，从划船、游泳到冰上钓鱼和越野滑雪，应有尽有。
双子城为居民提供了55010美元的年薪中值，加上237367美元的中等房价，使该地区在《美国新闻》最佳居住地排行榜上名列第9。一个合理的低生活成本使居民只需将年收入的25%用于住房成本，其余部分用于其他支出。
明尼阿波利斯-圣保罗地区的就业前景强劲，生命科学、生物技术和健康技术处于领先地位。明尼阿波利斯还是Target、百思买、3M、嘉吉(Cargill)和 General Mills等公司总部所在地（或附近），制造业和零售业管理部门的工作也表现强劲。该地区3.3%的低失业率使明尼阿波利斯排在第12位，圣保罗排在第25位。
3.犹他州的盐湖城（Salt Lake City, Utah）
人们往往认为盐湖城的摩门教遗产是一个决定性的特征，但这座城市不是那么的有宗教戒律。尽管有现代圣徒的健康守则，市中心的咖啡店比比皆是，许多餐馆、酒吧和酒吧都可以买到和饮用酒精。作为西部的十字路口，犹他州首府盐湖城因靠近大盐湖而得名。户外娱乐很受欢迎，开车就能到达五个国家公园和几个世界级的滑雪场。
在《美国新闻》的“最佳居住地点”报道中，盐湖城的都市人口不到240万，是犹他州人口最多的大都市。居民的年收入中位数为46221美元，每年用于住房开支的支出略高于25%。盐湖城一套住宅的中间价为280894美元，是本次调查中最高的。
在快速发展的盐湖城地区，求职者有很多选择。盐湖城被调查机构列为第33个找工作的地方，该地区的失业率为3.1%。最好的私营部门机会出现在贸易、运输、技术和公用事业领域，教育、金融、医疗保健、制造业和建筑业也提供了许多机会。
4.爱达荷州博伊西（Boise, Idaho）
爱达荷州博伊西市是户外探险和远足者的天堂。事实上，在河流、山脉、峡谷、沙漠或湖泊周围的娱乐活动中，这个地区几乎可以排在任何人的榜首。这就是说，博伊西市中心在文化、夜生活、娱乐和餐饮方面也有很多可圈可点的地方。
城市人口不足以和博伊梅因市一样，拥有4000人的城市生活设施。结果在美国新闻最佳居住地排行榜上名列第23位。
据《美国新闻》报道，该地区的平均年薪为43040美元，房价中值为221475美元，这进一步提高了该地区的住房支出，使其成为第25个最经济实惠的居住地点。
在有关调查机构的排名中，博伊西市的失业率为3%，就业机会比大多数城市都好，尤其是在金融、伐木、采矿、畜牧和农业方面。最近，由于美光科技公司（microntechnologyinc.）、惠普公司（HP Inc.）和惠普（Hewlett-Packard）等公司都在博伊西设有办事处，所以该地区的科技发展迅速。
5.内布拉斯加州奥马哈
奥马哈市有90多万人口，过去当地居民多从事牧场业，现在这里是一大批新科技创业公司的基地。这一地区曾经是第一条横贯大陆铁路的东端起点，现在人们可以从空中看到这一地区，因为旅客们会进一步向西前往旧金山和西雅图等城市。
另外，奥马哈市在《美国新闻》最适合居住的地方中排名第28位，是最实惠的地方之一（据美国新闻网报道，排名第7），年薪中位数为46490美元，超低的中位数房价仅为165667美元。这意味着居民的生活成本只占其年收入的25%用于住房等开支。
奥马哈3%的失业率也让它成为一个找工作的好地方。除了新兴的科技产业，内布拉斯加州最大的城市也是沃伦?巴菲特的伯克希尔?哈撒韦公司、奥马哈互惠银行、TD Ameritrade公司和联合太平洋铁路公司的所在地。医疗服务和教育提供了越来越多的就业机会，但从就业角度看，真正的未来可能是科技领域，这个地区最近获得了“硅谷大草原”的绰号。
如果你想找一个既有经济适用房又有良好工作前景的城市，可以考虑以上列出的任何一个城市。
