俄罗斯对乌克兰的入侵让世界大部分地区都处于紧张状态,这已经成为欧洲二战以来的最大军事冲突,并且间接扰乱了全球金融市场,且波及美国房地产市场。
根据房地美最新数据,原本预计将继续微升的抵押贷款利率反而略有回落,截至2月24日的一周,30年期固定房贷利率从3.92%,跌至3.89%。
许多投资人为防止股市、加密货币暴跌,已经从中提取资金转而购买其它有形,例如房地产、贵金属。最终,已经加速的通货膨胀率,预计将进一步上升,这将伤害租房者、买家,甚至是建筑商,他们将继续努力应对快速上涨的建筑成本。
“这对经济和住房都不利。⋯⋯这只是糟糕程度的问题”,穆迪分析(Moody’sAnalytics)首席经济学家马克・赞迪(MarkZandi)说,“俄罗斯的行动会以多种不同的方式损害住房。”虽然美股再开战前产生恐慌,但它不像2000年那样的崩溃,当时市场损失了超过50%的价值。
“投资者往往对坏消息反应过度,然后慢慢安定下来。”全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特・迪茨(RobertDietz)说。
这可能对豪华房地产市场产生更大的影响,富裕的买家经常套现股票或加密货币来购买价值数百万美元的房屋,或第二或第三居所。然而,任何不确定性都可能迫使所有价格范围内的买家,暂停购买房地产或其它大宗投资。
片目前,由于担心欧洲爆发全面战争,股市的不确定性正在帮助控制抵押贷款利率。许多投资者进入了包括抵押债券在内的债券市场,因为它们通常被认为是更安全、波动性较小的投资。当债券价格因此上涨时,抵押贷款利率通常会下降。
根据房地美的数据,截至2月24日的一周,利率平均为3.89%。利率没有突破4%,而是从前一周的3.92%小幅下降。
“我们预计利率会上升,”Realtor.com首席经济学家丹尼尔・海尔(DanielleHale)说,现在“利率更有可能稳定,甚至下滑。”从另一方面来看,如果买家不担心他们现在必须在抵押贷款利率进一步上涨之前购买房屋,那么它将可以缓解市场的一些紧迫性。这可能会在短期内减少需求,从而减少买家之间的竞争。海尔认为这将影响所有价位的房产。
然而,对于利率是否会保持较低水平,尚无定论。马克・赞迪(MarkZandi)认为,由于动荡和随之而来的通胀,它们可能会上涨。
对美国人来说,另一个影响是石油和天然气价格上涨,因为俄罗斯是地球上第二大石油生产国。虽然这预计会影响油气和家庭供暖成本的价格,也可能使商品更加昂贵。这是因为食品、产品和建筑用品的生产通常需要石油。然后它们需要在全国,甚至世界各地运输,才能上架。
“如果油价上涨,就会提高整个经济的成本,”海尔说,“这意味着更多的通货膨胀。”赞迪警告说,如果美国人缩减开支,这可能会导致失业。他预计不会出现另一场衰退,但他也不排除会出现衰退。
全球供应链也可能出现更多中断。“这对房屋建筑商来说是一个真正的问题”,赞迪说,“他们无法建造以满足需求,因为他们无法获得建筑材料和电器,以及完成房屋所需的东西。”预计通货膨胀和供应链问题将导致更高的建设成本。罗伯特・迪茨(RobertDietz)说,建筑材料的价格已经同比上涨了22%。木材在过去13个月中上涨了40%,而建筑中使用的一种流行刨花板,同期上涨了约60%。这些成本将转嫁给新购房者。
说到美国买房卖房,房契转名是很多人关心的话题,美国产权转移是房产交易中最重要的一个环节,所谓产权转移,也就是产权证上要更改名字,俗话称房契转名。房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单,但事实上需要了解的知识却很多。房契转名可以简单的归纳为两种,一种是有偿转让就是正常的房屋买卖,还有一种是无偿转让例如赠与。
有偿转让所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了,交易双方聘请经纪人,在办理过户的时候签字即可,基本上由律师把关,所以不会有太多的纠纷和问题产生。但是在有偿转让存在一种情况,就是把房子以非常便宜的交易价格出售,比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什么问题,但是这个里面涉及很多内容。
第一,就是产权保险,这套房产的交易价格是20万,购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的,也就是说这套房屋一旦出现产权问题,产权公司只能根据20万来计算理赔额。第二,是缴税方面这里面可能涉及的税主要有两项:交易税和资本增值税。
资本增值税如果这套房产是用于自住没有问题,但是如果这是一栋投资房,将来卖房的时候就会涉及到另外一项税,就是capitalgains。还是刚刚的例子,过了几年侄子想要卖房,这个时候这套房子的市场价格已经涨到70万了,70万-20万(当初购房的价格)=50万(需要缴纳所得税的部分),像capitalgains的税率非常高,差不多要15%。那么50万×15%=75000美金(资产所得税)。
无偿转让所谓无偿转让就是赠予,如果想要办理无偿转让,手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了:第一次去的时候带着自己的有效ID和社会保险号,让律师准备一份房契赠与的法律文书。第二次去的时候,赠与人在房契赠与文件上签字,然后赠与双方在交易税单上签字,就可以完成。
里面所产生的费用也远低于房屋交易的过户费,不到1000美金就可以完成,主要就是160美金产权登记费以及律师费。由于赠予的房产没有交易,因此也没有办法购买产权保险,一旦产权出现问题,也只能赔偿原屋主。从税务方面来说,没有交易税,资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。
无偿转让听起来很美,但仍有可能引发法律纠纷。
类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单,但还是有很多需要注意的地方。总结了以下几点:一老年人福利图片现在有很多老年人想要申请政府的一些福利,比如medicaid。但是因为对收入有要求,很多老年人担心,如果自己有房产会影响申请medicaid,所以把房产转让给自己的子女。但是他们不清楚即便是转让了房产,有一些情况下,他们5年内还是不能申请政府的medicaid。并不是转让就能马上申请,这个是他们必须要注意的。
而且,这样一种房契转名会让很多老年人没有保障,如果有老年人一定要把房产赠予给自己,可以在房契里写入一项条款。就是尽管老人把房产转给子女了,但是老人拥有这栋房产的终身居住权。很多人存在误区,有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样可以申请。如果这套房产是老人唯一居住的房产,老人有没有什么收入和存款,那么同样可以申请medicaid。这样只要有一天老人打算卖房或者去世了,卖房的钱先偿还自己的看病的花费,剩下的钱留给子女也是可以。
二医疗信托图片如果有这种需要的老人,最好还是要和律师沟通,看哪种方法是最好的。事实上,其实老年人不用担心房产会影响自己申请政府福利,而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子,那么也还是要寻求一种保护自己的方法。
三为欠款临时过户图片有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人,然而,无偿转让是没有办法购买产权保险的,保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款,这笔欠款除了跟着人走,也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子,还是要偿还欠款,不然房产的产权也是有问题的。
四将个人房产转让到自己公司名下图片现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产,那么公司也必须是夫妇两人名下的,而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题,因为这种转让是不需要转让税的。
