《家住美国》3月17日报道，据美国《财富》3月14日消息，在创纪录的低抵押贷款利率和雇主允许多数美国人远程工作的诱惑下，一下子催生了这两年美国人住房的巨大需求。购房者在疫情期间涌入房地产市场。购房者的涌入导致待售房屋数量大幅下降。当然，面对更高的需求，供应减少也是房价飙升的完美秘诀。
人们相信，一旦疫情会有所缓解，美国这场房屋库存危机就会有所改善。当时的想法是，许多老年美国人在大流行期间不热衷于出售和搬家，一旦接种疫苗，他们最终会将自己的房子挂牌出售。此外，许多房地产专家预测，去年为在疫情期间保护房主而设立的“房贷宽容”计划将逐步结束，届时将有更多房屋上市。例如，在2021年4月，美国全国房屋库存最少有96万家，截至2021年9月，房屋库存已升至110万。
但是近期对于购房者来说，又有了库存再次下降的坏消息，预计对于购房者的信心带来严重打击。
3月11日，Zillow报告称，2月份美国房屋库存降至72.9万套。从2021年2月开始下降了25%，自2020年2月以来下降了48%。这也是库存连续第五个月下降。
美国约翰·伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）研究副总裁德文·巴赫曼（Devyn Bachman）近期告诉记者，只要美国房屋库存水平保持在40年来的低点附近，房地产市场就很难恢复到正常的增长水平。这种观点在房地产经济学家中得到了广泛认同，他们指出，库存是决定前所未有的房地产繁荣何时最终降温的关键指标。
事实上，美国房屋库存紧缩不仅仅发生在圣何塞和纽约等高价市场，而是在全国是个普遍现象。事实上，在Zillow测量的327个地区住房市场中，四分之三的库存数据比疫情之前的水平至少低30%。
德文·巴赫曼（Devyn Bachman）说：“我们的房子都卖完了，也失去了耐心。这就是我们今天的房地产市场。”
为什么库存情况越来越糟？它从需求开始，因为美国人对扩大住房的需求没有停止。我们仍处在五年窗口期（2019年至2023年）之中，这5年是在这一代人出生最多的年份（1989年至1993年）。而这一代出生的都在组建家庭，并将迎来最重要的首次购房年龄。2008年金融危机后，房屋建筑商减少了建筑量，但他们根本没有准备好迎接这场甚至在疫情爆发之前就迫在眉睫的人口浪潮。更糟糕的是，由于疫情造成供应链和劳动力短缺，房屋建筑商现在甚至难以按时完成合同，因为不堪重负的全球供应链继续造成从车库门窗到框架木材等所有产品的延误和短缺。
另外，近期美国房屋库存再次减少还有另一个原因：房屋抵押贷款利率再次的飙升，客观上刺激了人们买房的需求。2021年12月，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.11%。截至3月11日，这一比率已飙升至3.85%。而美联储已经进入了加息周期，美国人都想趁在加息前买房。理论上，随着时间的推移，更高的利率应该会给市场降温。然而，巴赫曼说，抵押贷款利率的突然上升刺激了人们趁低利息前买房的紧迫感。在房价进一步上涨之前，购房者现在正争先恐后地购买。当然，这只会减少市场上的库存。
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《家住美国》3月18日报道据美国《www.therealdeal.com》网站消息，俄罗斯入侵乌克兰不仅进一步扰乱了美国的供应链，而且阻碍了美国房屋交易的周期。
早在俄罗斯入侵乌克兰之前，因疫情扰乱的供应链挑战就已经推高了美国建筑成本，通胀担忧也为更高的抵押贷款利率奠定了基础。
现在，就在疫情复苏似乎指日可待之际，弗拉基米尔·普京的战争让美国房地产行业做好了应对其影响的准备。物价正在进一步上涨——这加强了美联储提高利率的愿望，这项全球不确定性使一些地产交易被搁置和延误。
俄乌危机对美国商业房地产构成的最大直接威胁是俄罗斯金融危机的连锁反应。美国金融机构Real Capital Analytics公司的吉姆·科斯特洛（Jim Costello）表示，1998年，当俄罗斯国央行债务违约时，引发了一场国际连锁反应，尽管当时的影响是短暂的。
“当时市场暂停，因为融资突然有点枯竭。”他说。科斯特洛说，就像特朗普政府对中国征收关税一样，乌克兰冲突是对自由贸易氛围的打击，几十年来，自由贸易一直在助长房地产。各国对入侵的反应是在经济上孤立俄罗斯，切断东西方的联系。
他说：“自1990年代以来，全球化的稳步推进帮助遏制了通货膨胀。但是现在不一样了，全球化即将结束，不同的贸易集团正在崛起。”
3月16日，德意志银行在一份声明中表示：“我们正在逐步缩减在俄罗斯的剩余业务，同时帮助我们的非俄罗斯跨国客户减少业务。在俄罗斯不会有任何新业务。”
美国供应链面临阻碍
在疫情期间，由于供应链的问题使得美国建筑业受到很大影响，由于窗户或门铰链需要很长时间才能到达，工人也越来越难找到，项目被推迟。尽管乌克兰作为美国贸易伙伴的作用相对较小，但预计冲突将进一步推高成本，并使项目时间表复杂化。
美国知名物业管理部门第一太平戴维斯在北美的工业部门负责人格雷格·希利（Gregg Healy）说：“这意味着，俄乌危机就可能对全球市场产生深远的影响，并使全球供应链进一步紧张。这只会进一步给工业房地产需求带来压力。”
俄乌战争也导致了贵金属的短缺。俄罗斯是世界上最大的镍、钢和铝生产国之一，战争扰乱了建筑材料市场。据彭博社报道，用于钢铁和锂电池的镍在3月8日达到每吨逾10万美元的历史新高，导致伦敦金属交易所30年来首次停止这种材料的交易。尽管交易后来回馈付，但西方对俄的制裁还导致铝和铜价格飙升。
建筑咨询公司特纳与汤森德（Turner&Townsend）美国房地产主管约翰·罗宾斯（John Robbins）说：“没有迹象表明这些价格正在下降。我们将看到一个非常、非常不稳定的供应链。”
约翰·罗宾斯（John Robbins）说，供应商已经开始增加燃料成本的费用，施工经理正在缩短他们保证合同总价的时间框架。客户对启动项目越来越不放心，尽管很少有人有能力在市场条件不那么动荡之前暂停。
利率上升
俄乌冲突也加剧了通胀。而且对美国的直接影响很大程度上可以归结为通货膨胀：为了遏制成本上升，美联储预计将提高利率，可能比最初计划的更为积极。3月17日，央行将利率上调了25个基点，这是自2018年以来的首次加息，并预示着今年还会有六次加息。
在疫情期间，美国人对住房的巨大需求达到了狂热的程度。一些市场的竞标者排了几个小时的队，竞相购买任何价格合理的住宅。黑石（Blackstone）等机构投资者也将独栋住宅作为出租，进一步压缩了库存。
同时更高的抵押贷款利率加剧了购房者的困境。根据房地美的数据，截至3月10日，30年期固定利率抵押贷款平均利率为3.85%，高于上周的3.76%。去年的平均比率为2.96%。
美国联邦储备委员会（Federal Reserve，简称美联储）的首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）在一份声明中表示，预计美联储将在本周完成其加息计划，但俄乌战争的不确定性正在推动利率波动，短期内可能会持续下去。
Redfin公司的经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）表示，目前，买家仍基本上认为利率相对较低。他在一次采访中说：“每周都有一点波动，但总体而言，我们看到需求保持增长。全球冲突并没有破坏这一点。”
总体而言，房地产市场仍可能感受到危机的连锁反应。泰勒·马尔（Taylor Marr）在2月份写道，天然气价格上涨可能会冷却某些市场的需求，而股价下跌可能会削弱买家出售资产以支付首付的能力。
与此同时，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最近的一份报告，石油生产州，包括德克萨斯州、阿拉斯加州、科罗拉多州、怀俄明州、北达科他州、新墨西哥州和俄克拉荷马州，预计随着钻井工增加产量，就业机会将增加，进而更加推动住房需求。
延期交易
俄乌战争危机引起了经济学家和央行的关注。加息被用来抑制通货膨胀，更广泛地说是用来对冲不确定性。放贷者正以类似的担忧关注着冲突的发展。
而且，俄乌战争已经暂停了一些债券交易，主要体现在房产抵押贷款证券方面。包括为德意志银行位于哥伦布圈的新总部提供15亿美元的商业抵押贷款支持证券融资。
据彭博社报道，相关公司的交易预计将在市场条件改善时进行。据报道，由美国哥伦比亚地产信托公司（Columbia Property Trust）和安联（Allianz）拥有的办公楼投资组合支持的19亿美元债券本月也被推迟发行。
美国跟踪证券化抵押贷款的Trepp公司的结构性金融专家马努斯·克兰西（Manus Clancy）表示，虽然抵押贷款证券的一些交易已经暂停，由于波动性，贷款人要求更高的保费。
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