在美国，购房者在申请房屋贷款前，都会心存疑惑：在美国申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份，对吗？怎么能知道银行最多贷我多少钱？
不同银行对不同签证有不同的限制
在美国申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份，对吗？
不是！银行还是要看你的签证类型的。
首先，是要可以合法在美国境内居住的，所以签证过期非法滞留的不能获取银行贷款；
其次，没有在美工作许可的签证也不能获得贷款。
比如旅游签证，因为银行审查贷款能力的重要指标就是收入水平，无法在美国境内工作就没有办法取得合法收入，没有收入银行自然不会通过贷款，而海外收入由于很难查验一般银行也不考虑。
第三，有些银行对有工作许可签证的类型也有限制。
比如学生签证在毕业后一般都会先得到OPT获取暂时的工作许可（1-2年），然后再申请工作签证H1b，但是大部分银行都不能通过OPT申请人的贷款，因为现在的H1b抽签制度使得他们觉得OPT存在很大的风险，一旦申请人没有抽中H1b就失去了在美国工作生活的权利。
大部分银行审查贷款人的资格的第一步就是问你的身份（签证类型）以及是否还在有效期。
身份有效，再谈贷款能力的问题。
另外就是有些银行对不同的签证也有不同的限制。
美国公民，永久居民（就是常说的绿卡）以及工作签证如H1，基本所有银行都能做也并没有额外的要求。
但是学生签证就一定要有OPT，不仅不是所有银行都能做，还有额外的对贷款额、信用分数和信用历史的要求。
怎么能知道银行最多贷多少钱？
银行一般考虑以下因素，来评估你的贷款能力和风险：
一是信用记录
最直观的体现就是信用分数，信用分数过低可能会影响你的贷款额或者利率，如果信用记录上有late payments，collection或是破产，不仅会导致信用分数低，还会直接导致银行不通过你的贷款申请；
二是月债务-收入比例（我们称之为DTI）
一般银行可允许的最高DTI范围在43%-50%（每个银行的规定不一样），如果你的月收入是1万的话，你的最高月债务额就是4300-5000元，这些债务包含了贷款月供、地税、房屋保险、车贷、助学贷款、信用卡每月最低payment；
三是贷款额-房屋价值比例（也就是LTV）
房子需要有足够的equity（资产净值），银行会聘请第三方估价师来对你的房子进行估价，如果房子估价不足，可能就会需要降低贷款额。
房贷的reserve，也就是房贷资金的reserve，中文大白话解释起来就是除去贷款，以及首付和closing cost之外，贷款银行还需要看到你的存款账户中有额外的余额，这种情况一般发生在贷款金额比较大以及需投资房贷款中，下面就分情况介绍一下:
贷款金额较大（Jumbo loan）
每个地区Jumbo loan和非Jumbo loan的界限都不一样。
以加州湾区为例，贷款金额在$625,500以上的贷款叫做Jumbo loan，按照银行不同，一般会要求有6-9个月的PITIA（Principle & Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。
举例来说，如果要买$1M的房子，贷款$800K，利率是3.500%, 30-yr fixed，那么每个月的Principle & Interest 是$3,592.36，地税Property Tax假设是每年1.25%每个月$1,041.67，房屋保险Home insurance假设每个月是$100，HOA fee假设没有，那么每个月的PITIA合起来就是$4,734.02，6个月的PITIA就是4734.02 x 6 = $28,404.12。
首付Down payment为$200K，假设closing cost是$5,000，加上6个月的$28,404.12的reserve要求，那么存款账户里至少要有$278,404.12这么多的钱贷款银行才会approve这个jumbo loan。
买投资房（Investment property）
申请投资房贷款的时候，不管是不是Jumbo loan，一般银行都会要求有reserve。
要求一般是要买的那个投资房（Subject Property）的6个月的PITIA，加上其他除了自住屋以外的有贷款的房子每个2个月的PITIA。
举例来说，如果要买$400K的投资房condo，贷款$300K，利率是4.000%, 30-yr fixed，那么每个月的Principle & Interest 是$1,432.25，地税Property Tax仍假设是每年1.25%每个月$416.67，房屋保险Home insurance假设每个月是$50，HOA fee假设是$300，那么每个月的PITIA合起来就是$2,198.91，6个月的PITIA就是2198.91 x 6 = $13,193.46.
又假设这个人除了这个房子以外还有两个投资房，且其中一个有贷款，每个月的PITIA是$2,000，那么总共需要的reserve就是4000 + 13193.46 = $17,193.46.
此外，Reserve的部分的钱只是要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savings account里面（不用用掉，但是要待在里面)。
除了checking/savings这种cash account之外，股票（stock），退休金（retirement account)，401K都可以当作reserves。
股票要打ending balance的30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
