在美国，买房成交前，您会收到一些文件，清晰地显示出完成房产交易的额外费用。这些费用是除了首付再减去同样结算之外暂交第三方保管的费用。这笔费用数目不小，通常为购买价格的3%到5%。
这些费用叫做“结算费用”或“清算费用”，您需要携带认证的支票或人个支票到成交所，地点可能是产权公司、银行或律师办公室来支付。您需要支付的最终费用可能与您的贷方最初的保守估价有相当大的差异，特别是律师费用或产权费用。
以下费用是普遍要求支付的，但并不是所有购房者都需要支付所列的每一种费用。或许您与卖方达成了某种协议，可以仅支付一部分结算费用。
可能还会有地域差异。此外，并不是所有贷方都收取所示的所有费用。
✔经纪人佣金
金额：传统上是6%，分给买方纪经人和卖方经纪人；通常3%付给买方经纪人，3%付给卖方经纪人。
描述：为经纪人服务费。所有房地产经纪人/中介销售佣金均在成交时支付。
支付人：卖方支付，除非当地习俗另有规定，或者经协商分摊佣金并写入销售和购买合同中。
注：这些费用不包含在贷方的保守估价中。
✔贷款发放费金额：通常至少是贷款金额的1%。该费用也称为“点数“- points。一个点数等于贷款的1%。
描述：贷方预先收取该费用作为手续费。
支付人：买方
注：在一些区域卖方支付一半。另外，有些贷款没有发放费。
✔贴现贷款（点数）金额：贴现利息。
描述：该费用指由贷方或抵押经纪人收取的一次性费用以降低利率，继而降低每月按揭还款额。预付的点数越多，利率越低。贷款贴现也亦为“点数”或“贴现点数”。
注意，利率并不是按每一点降低百分之一来计算。
支付人：买方支付，除非卖方同意提供一些帮助。
✔申请费金额：平均金额低于$300，而一些专家报告最多收取$500。
描述：大多数贷方收取申请费或“贷方处理”费。
支付人：买方
✔估价费金额：大约是$300。根据房产规模和您所在区域，估价费可能上下浮动。
描述：银行雇用一名独立估价员，计算该房产是否值得您报出的售价。
支付人：买方
✔信用报告费金额：该费用也称为“信用核查费用”，每份核查的信用报告大约为$25，而一些借款者声称最多付了三倍的价钱。
描述：贷方通过详细审查信用评分和报告，分析您的信用历史，这是决定是否向您贷款以及贷款多少的关键一步。
支付人：买方
✔贷方检验费金额：不到$100。
描述：如果您正在建一所新房子，或者要买正在建筑中的房子，那么贷方可能会收取检验费。
支付人：买方
✔抵押贷款保险申请费金额：不定。
描述：如果首付少于购买价的20%，那么您必须购买一份私人抵押贷款保险 (Private Mortgage Insurance - PMI)，在您拖欠贷款时对贷方起到保护作用。
支付人：买方每月缴纳PMI费用，直到抵押资产净值达到20%。
注：一些贷方收取处理申请工作的费用。
✔承担费金额：不定。
描述：有时，买方将接收（承担）卖方现有的抵押贷款。如果是这样，贷方可能收取一些费用。
支付人：买方
✔贷方律师费金额：大约$400。
描述：如果贷方在贷款交易中雇用了律师，则买方可能支付费用。
支付人：一些购房者已成功拒付。其贷方已放弃收取该费用。
✔预付贷款费金额：不定。
描述：可能要求买方在成交时支付该费用。
✔利息金额：从一天到30天的等值利息不等。
描述：大多数贷方要求买方支付从结算日期起到第一个月度按揭还款到期日之间其贷款累计的利息。
支付人：买方
✔抵押贷款保险费金额：不定。
描述：一些贷方要求借贷者预先支付第一年的抵押贷款保险费。其他贷方要求在成交时支付包括贷款期限的保险费总额。
支付人：买方
✔灾害险保险费金额：一整年灾害（业主）保单保费。
描述：该保单保护贷方不受火灾、大风或其他自然灾害造成的损失所影响。
支付人：买方
✔水灾险保险费金额：不定。
描述：贷方可能根据财产位置要求水灾险。
支付人：买方
✔地震险金额：不定。
描述：贷方可能根据房产位置要求地震险。
支付人：买方
✔储备账户基金
描述：您的每月按揭还款可能包括支付财产税和业主保险（也称为“灾害”险）费用的按比例分配金额。该笔费用由贷方保存在“储备”或“暂由第三方保管”的账户，贷方会为您交费。在成交时，贷方可能要求您支付预付款，保证有充足的储备金支付费用。
✔业主保险金额：等值两个月业主保险费。
支付人：买方
✔抵押贷款保险金额：等值两个月抵押贷款保险费。
支付人：买方
✔城市房产税金额：等值两个月城市房产税。
支付人：买方
✔郡房产税金额：等值两个月郡房产税。
支付人：买方
✔年度评估费金额：等值两个月年度评估费。
描述：由公寓或业主协会进行的年度评估的费用也可能算入每月按揭还款中。
支付人：买方
✔产权调查金额：大约$200-$400。
描述：产权调查旨在确保该房产没有任何未付的抵押贷款或赋税留置权。
支付人：可协商
✔产权保险费金额：该费用平均为$350，但根据所居住的州，最高可达贷款的百分之一。
描述：产权保险这项保单旨在保证房产产权明确，保护业主。
支付人：买方
注：在成交文档中可能列有第二项费用，支付保护贷方的独立保单保费。
✔文档准备费用金额：平均大约$200。
描述：贷方和产权公司有时收取该费用，作为准备最终法律文件的费用。
支付人：买方
注：专家称之为“乱收费”。您可以通过协商不向产权保险或贷方支付该费用。
✔公证费金额：不定。
描述：该费用系用于执证公证人的宣誓作证，公证人证明文档中命名的人真的是签署文档的人。
支付人：买方
✔律师费金额：根据情况而定，该费用可能低于$500 或超过$1,000。
描述：在全国的某些地区，由律师而不是产权公司处理成交，而有时贷方雇用律师审查某些文档。
支付人：买方
✔政府记录和转让费：州和当地政府的规定差异很大。根据在销售合同中协商的条款来确定谁支付多少这些费用。
✔登记费金额：平均大约$100。
描述：支付在政府备案材料中登记销售的费用。
支付人：通常由买方支付
✔转让税金额：不定。
描述：在征收转让税的地方中，这些税款可能相当多。一些政府还要求购买印花税。
支付人：买方
✔杂项清算收费根据在销售合同中协商的结果，决定买方还是卖方支付以下费用。
✔勘测费金额：大约$1,000。
描述：有时贷方要求勘测房产。
支付人：买方
✔害虫检查金额：不定。
描述：根据地点，可能要求进行白蚁或其他害虫检查。
支付人：通常是卖方
✔含铅油漆检查金额：不定。
描述：支付评估含铅油漆风险的费用。
支付人：通常是买方
✔快递费金额：不定。
描述：如果使用快递提取和交付文档，则收取该费用。
支付人：买方
俄寡头求安全纷纷与普京切割
《家住美国》3月7日报道，据《NBC》电视台3月2日消息，尽管从2014年以来美国对俄罗斯就有新的制裁措施，但俄罗斯人多年来一直在向美国房地产投资。俄乌战争爆发后数日，美国对于俄罗斯给予了重量级的金融制裁。当美国乔·拜登总统发誓要通过扣押俄罗斯金融寡头在美国的豪华游艇、豪宅和其他资产来惩罚俄罗斯时，房地产界人士和立法者对他能否成功获得俄罗斯人几十年来一直在房地产领域投入的资金表示怀疑。从佛罗里达州的阳光地带到克利夫兰和曼哈顿的高楼大厦，近几十年来，后苏联的寡头们的资金涌入了美国大城市和中心地带，买下了很多美国产业。
美国乔治·梅森大学跨国犯罪和腐败中心主任路易斯·雪莱说，这是因为联邦政府几乎无法查明谁拥有美国的房地产，美国或已经成为全世界洗钱者的“首选目的地”，他是俄罗斯资金如何通过房地产洗钱的专家证人。
美国研究非法资金流动的非营利组织全球金融诚信（Global Financial Integrity）8月份的一份报告显示，从过去五年报告的案件来看，至少有超过23亿美元通过美国房地产被清洗，包括数百万美元通过艺术品、珠宝和游艇等其他替代资产被清洗。
在2020年，美国国会通过立法，授权财政部阻止逃税者、盗贼、恐怖分子和其他犯罪分子利用匿名空壳公司隐藏和清洗资产，包括房地产资产。它要求公司向财政部自我报告某些基本信息，包括资产的真正所有者。这些信息将保存在执法部门、国家安全官员和金融机构的数据库中。
雪莱说：“在让房地产经纪人报告方面，监管方面没有足够的力度，尤其对美国的商业房地产的重视不够。这都是寡头们为自己购买房地产的问题。”
虽然欧洲国家长期以来一直有类似的要求，但最新的立法背离了美国长期以来对私营公司的做法和披露要求。尽管如此，美国财政部的金融犯罪执法网络仍在制定激活该网络所需的最终法规。但它只解决了更大问题的一部分。专家表示，寡头可以从私募股权和奢侈品的重大披露漏洞中获益。
揭露美国成为俄罗斯金融寡头通过地产洗钱方式的专著——《美国盗贼统治：美国如何创造历史上最伟大的洗钱计划》（《American Kleptocracy: How the U.S. Created the World’s Greatest Money Laundering Scheme in History》）一书的作者凯西·米歇尔（Casey Michel）说：“人们有一种误解，认为美国可以出去夺取这些豪宅，夺取这些游艇。对这么多人来说，这是一个完全的黑匣子。”
他说：“美国提供了寡头们所需的所有匿名工具拜登无法立即采取行政行动来解决这个问题。”
数十年的投资
自苏联解体以来，俄罗斯资金一直在涌入美国。1999年，时任中央情报局莫斯科大使馆站长理查德·帕尔默在国会证词中警告说，在苏联解体的最后几天，俄罗斯“盗贼”和克格勃官员向欧洲和美国的私人账户存入了数十亿美元。
米歇尔说，在2001年通过《爱国者法案》（Patriot Act，要求披露重大银行交易）后，美国境外大部分资金被转移到了通过空壳公司隐藏的房地产和奢侈品上。
对于试图衡量财富规模的政府和学者来说，这一直是一个挑战。在2015岁的时候，加利福尼亚大学财富与收入不平等问题中心的主任伯克利（Gabriel Zucman）估计，52%的俄国财富被关押在国外。美国财政部保存着一份“关于俄罗斯联邦寡头和准国家实体的报告”，虽然96名寡头的名单是公开的，但也有一个更长的分类版本，其中包括对寡头和实体财务状况的深入调查，包括他们的收入来源和对美国经济的敞口。
俄罗斯富豪涌入纽约
在美国2006年和2007年房地产繁荣期间，俄罗斯人涌向曼哈顿购买房产。他们买下了广场酒店的楼层，并在时代华纳中心和中央公园西15号的楼盘创下了销售记录。他们最终也引起了美国执法部门的注意。
据《华盛顿邮报》报道，俄罗斯总统弗拉基米尔·普京的盟友、俄罗斯寡头奥列格·德里帕斯卡在涉及俄罗斯和前总统唐纳德·特朗普的调查中多次被提及，他与曼哈顿格林威治村附近的一处住宅有关联，尽管他多年没有来过美国。奥列格·德里帕斯卡后来在声明中谴责了这场战争。
位于纽约的Teplitzky Dunayer团队与房地产经纪公司Elliman的管理合伙人杰基·特普利茨基（Jacky Teplitzky）于2006年和2007年在曼哈顿和迈阿密向俄罗斯买家出售了数十套公寓。他在纽约市购买后表示，俄罗斯买家随后将注意力转向了佛罗里达州。
2017年路透社的一项调查发现，至少63名持有俄罗斯护照或地址的人在佛罗里达州南部的7座川普品牌豪华大厦购买了至少9840万美元的房产。调查发现，在川普七栋大楼的2044套公寓中，至少有703套（约占三分之一）是有限责任公司，可以掩盖房产真正所有者的身份。但是，川普组织首席法律官艾伦·加滕当时告诉路透社，这是一个“夸大的故事”多年来，事实证明，这种购买以及俄罗斯人进行的更广泛的投资更难追踪。
Teplitzky说：“这些俄国人非常聪明，他们在世界各地都有一支会计师和顾问队伍。他们中的许多人在美国有生意。而且是合法的美国公司。”
心脏地带的购买
米歇尔说，美国的心脏地带很可能充斥着俄罗斯的非法资金。米歇尔记录了一位乌克兰寡头对克利夫兰的巨大金融控制。
虽然俄罗斯寡头伊霍尔·科洛米斯基是乌克兰现任总统的早期推动者，但他最终在川普政府期间成为推动俄罗斯宣传的人物。美国国务院去年公开认定科洛莫伊斯基及其直系亲属涉嫌腐败。根据《匹兹堡邮报》的一项调查，科洛米斯基“成为克利夫兰市中心最大的房东”。米歇尔说：“他会去伊利诺伊州、肯塔基州和西弗吉尼亚州的小镇上的钢铁厂和工厂，把钱种下，然后任由这些工厂腐烂。”
由于这些富有的俄罗斯企业高管巧妙的与其他投资者合作，而且利用空壳公司购买房地产，因此很难可靠地追踪任何此类信息。摩根士丹利资本国际房地产公司（MSCI Real Estate）首席经济学家吉姆·科斯特洛（Jim Costello）可以举出六家总部位于俄罗斯的机构和人士，他们在美国的商业房地产中拥有12亿美元的出售，这只是去年在美国售出的8080亿美元房地产中的一小部分。
天际线的缩减
随着2014年俄罗斯入侵克里米亚和奥巴马政府通过的制裁，美国俄罗斯住宅房地产买家基本上消失了。维多利亚·施泰纳（Victoria Shtainer）是Compass公司在乌克兰出生的房地产合伙人，曾在2005年至2014年间以300万至2000万美元的价格向俄罗斯买家出售了30至40套曼哈顿公寓。她指出，市场很快就枯竭了。她说，她的客户发现很难获得赴美签证，曼哈顿公寓的高价在她的客户试图转账时，在银行系统引发了太多的危险信号。
施泰纳说，虽然她的一些客户卖掉了自己的公寓，但其他客户把它们留给了自己的孩子。
施泰纳说：“他们中的一些人把房子租了出去，或者现在就让人租，或者让孩子们住在里面，或者他们空无一人。整个目标是让他们的孩子在美国接受教育。”
寡头主动与普京划清界限
随着拜登政府推进制裁，越来越多的俄罗斯寡头和他们以前的一些亲人开始谴责普京在俄罗斯的行为。俄罗斯寡头罗曼·阿布拉莫维奇（Roman Abramovich）的前妻达莎·朱科娃（Dasha Zhukova）是英国足球俱乐部切尔西（Chelsea）的老板，她强调说，她的前夫不再与这对夫妇在曼哈顿上东区购买的三套联排别墅有关联。房产记录证实，这些房产在2018年就被以约9000万美元的价格售出。
朱科娃说：“罗曼·阿布拉莫维奇和我于2016年分居，所转让的资产符合离婚判决。”。“从那以后，我继续我的生活，幸福地再婚了。”
朱科娃说：“作为出生在俄罗斯的人，我明确谴责这些战争行为，我与乌克兰人民以及数百万有同样感受的俄罗斯人站在一起。”
俄寡头在美开设的Aman Resorts公司的首席执行官弗拉迪斯拉夫·多罗宁（Vladislav Doronin）也与俄罗斯的现状保持距离。该公司今年春天将在曼哈顿中城的皇冠大厦（Crown Building）开设一家“会员专用空间”的酒店。多罗宁的发言人夏洛特·卢瑟福强调，多罗宁不是俄罗斯人，他谴责俄罗斯的行为。她还强调，阿曼纽约市项目的买家中没有一个是俄罗斯公民。
多罗宁谴责俄罗斯对乌克兰的侵略，并热切希望和平。多罗宁先生出生在苏联，这是一个不再存在的联盟，由俄罗斯和乌克兰组成。他在1986年苏联解体前离开，因此从未成为俄罗斯国民。作为一名国际商人，他的团队遍布全球各地，他一直信奉包容与和平的文化。”
《家住美国》网站原创文章均归本站版权所有，未经书面授权禁止使用。违者一经发现查实本站保留法律诉讼的权利。
