无论您是寻找度假屋的国内投资者，还是刚开始第一次找房的新移民，在美国买房似乎都是一项巨大的工程。虽然美国的房地产惯例和抵押贷款要求可能与国内不同，好消息是，外国买家在购房流程的每个阶段都有许多资源和选择。
1、聘用专门服务外国买家的房地产专业人士
在寻找、评估房地产和作出财务安排时，重要的是不仅要找到具有当地专业知识的持牌代理，而且要找到能够为您作为海外购房者可能面临的复杂交易提供建议的专业代理。
组建一个称职的团队需要一些时间，您可以请亲友或同事推荐，在地产代理名录寻找当地人，并查看其履历和推荐信。这些专业人士有助于减轻您的压力，您的专业团队应该包括：
具有CIPS认证的买方代理：
具有外国房地产交易专业知识的持牌代理通常都完成了额外的课程作业，成为注册国际房地产专家(Certified International Property Specialists， 简称CIPS)。这些专业代理人中的许多人都能流利地使用多种语言，还可以帮助您了解每个州份的独特规则和法规。
在一些州份，除了代理人之外，您可能还会看到“房产经纪人”。经纪人和代理人之间的区别主要在于经纪人拥有更高的执照，需要更多的课业时间和更严格的考试，房产经纪人处于督导代理人、监管交易的角色。
房产律师：
有些州份要求买家聘请房产律师来处理文书工作，而其他州只要求买家的代理人。房产律师可以为您审查销售合同，检查产权和其他与您购房有关的文件，并就有关您财产的法律和税收问题提供建议。
业务遍布全球的贷款公司：
选择一家提供全球服务的银行，帮助您解决货币汇率、跨国税收和在其他国家建立信贷等问题。
总部设在美国的财务顾问/会计师：
虽然您可以通过当地的银行分行找到财务顾问，但找到一家专门与国际客户合作的公司可能也很方便。
税务顾问/律师：
向税务专业人士咨询，他们可以建议您需要向贷款人提供什么表格来作为工作证明(如果适用)。您也要确保自己了解在美国购买房产的税务影响和相关规则。
2、获取个人纳税人识别号(ITIN)
您需要一个个人纳税人识别号(Individual Taxpayer Identification Number，ITIN)来在美国买房。ITIN是由美国国税局向没有资格获得社会保障号码的人发放的。要获得ITIN，您需要联系认证受理机构(CAA)填写W-7表格。
作为非公民，在美国买房需要什么?如果您需要申请抵押贷款，您可能需要出示以下资料：
●社会保障号码或ITIN
●有效的外国护照、美国签证或驾照
●银行对账单和海外银行的财务记录(如果适用)
●储备金证明
●工资单
●信用评分
●报税表
3、建立信贷记录
作为外国人在美国要想获得房屋贷款，首先要建立信贷记录，获得良好的信用分数。您的信用分数越强，未来房贷的利率就越优惠。
如果您还没有美国银行和信用卡账户，请优先考虑这一步，并预算大约3到6个月的时间来开始建立您的信用记录。联系当地银行，了解从零开始建立信用的各种方法和工具。
除了信用分数，贷款人通常还会看收入信息来确定贷款资格，但无论就业状况如何，都有许多途径可以获得抵押贷款的批准。美国的财务顾问和/或税务专家可以为您提供相关选择和所需文件的信息。
4、先咨询顾问，再选择房贷机构
单纯地寻找贷款公司可以帮助您获得更优惠的利率，但您可能想花时间先与抵押贷款顾问交谈，以帮助您了解个人的独特情况。您的居留身份——您的居留期限和您在美国的时间都会影响您的贷款资格和所需文件的类型。绿卡持有人、永久居民和难民有资格获得与美国公民相同的房屋贷款，但可能需要额外的文件。
根据您的情况，更多的首付可以提高您的融资资格——不妨考虑30-40%。一般来说，20%的首付被认为是理想的购房方式，但有些贷款机构甚至会提供首付只有3%的抵押贷款，所以请与您的贷款机构商讨，以确定适合您的付款计划。
对理财投资熟悉的客户，合理配置资产分散风险是不可缺少的环节，而海外置业正是重要途径之一，而美国又是各类投资者的首选。
但大部分客户通常在考虑美国置业时会碰到类似大量资金周转困难，周转时间过长，或是无法在美国普通银行获批贷款的问题。今天将以问答的方式为各位投资者详细并着重介绍一下如何在美国通过贷款轻松置业。
01、没有身份的海外投资者是否可以贷款？
可以，有签证的客户或者没有签证客户都可以申请贷款，这其中包括留学生，在美国持有工签的人以及新移民。
02、什么样的银行愿意为海外客户做贷款？
最好的方式便是直接找借款方（Direct Lender），找这类贷款银行的时请注意询问他们是否有自己的审核部门，是否与其他银行都有进行合作。
因为这种银行能省去海外客户花时间跑到各大银行去对比利率，去查房产是否会获得银行审批，去查自己的情况是否符合贷款要求。此类银行通常能非常高效的发现问题，并迅速提供各类不同解决方案，帮助客户节省很多时间以及提供了效率，一条龙的解决问题。
此外，各位投资者需要注意的是并非所有美国银行都提供针对海外客户的贷款业务。大部分本土大银行都相对保守，不愿意承担海外客户的贷款风险，且通常该类银行审查文件非常严格，贷款成功率较低之外，花的时间也非常长。
03、海外投资者可以贷多少额度？以及需要什么条件能达到获批贷款的要求？
通常海外客户可以获批贷款60%-70%，而持有H1B签证投资者最高甚至可以获得80%-90%的贷款额度。通常需要收入证明及资产证明，海外的收入及资产也可以获批。
一些银行或许会要求在刚开设账户以及存款。但更好的银行可以在不需要开户及存款的情况下，接受任何一家银行存款并通过审核。
04、海外投资人的利率及费用是多少？是否比本地客户高许多？
海外客户利率相比美国本土条件好的公民会稍高一些，但实际相差并不远，相对而言新移民利率更能获得一些优惠，而贷款费用则与本地客户相差无异。美国公民在报税低，信用不好的情况下，实际获得的利率要高于海外客户所获批的利率。
05、贷款需要什么手续及材料？
通常需要五样东西：购房合同，身份证明（护照、身份证或驾照），资金证明（国内国外都可，资产，流动资金，房产，股票，基金）， 收入证明信（国内国外都可），信用证明信（海外金融机构证明客户有良好记录即可）。不同贷款产品所要求的文件可能略有不同。
06、为什么需要贷款？
1）对于在美国有工作的海外客人来说，贷款是可以抵税的，还贷款的每月利息可以与工资税务或出租收入的税务相抵。
2）杠杆原理，帮助投资者合理配置资产，赚取额外的收益。
3）外汇管制。在一些房子特别抢手的情况下，卖主通常没有耐心等待资金汇出，会要求最多60天内过户，这时便需要能快速审批的银行通过贷款的方式解决现金周转的问题。
07、一般新楼盘的贷款周期有多长？
新楼盘贷款短则45-60 天，长则大半年，受不同情况影响，比如交割时间，施工或材料审查和房屋评估报告等。
08、海外客户需要本人来美国办理手续和出席过户吗？
不需要。客户的贷款申请及签字材料都可在网上进行，过户时也可以委托律师来办理过户手续，无需亲自到美国办理。
