美国房价从2012年开始上涨，价廉屋美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。但是，对于他们来说，房子在美国天远地远的，怎么个买法呢？买后不住的话如何出租呢？租不出去怎么办呢？有人心想：“只要投资能保证达到一定的净回报率，我就买”。于是，在众人的疑惑和期盼中，一批针对中国人海外投资而注册的“房屋管理包租公司”投其所好应运而生了。

已有不止一个网友问过，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，而且如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？如何判断您的代理人是否在欺骗您呢？您的美国投资购房计划有多大风险呢？

美国购房流程规范，法律法规齐全。按道理，找个好的经纪人，就基本上可以放心了。但是，有人的地方，就有江湖。那小乐今天为您一一解释，在购房过程中会有哪些风险，外居乐如何帮助用户规避。

Q1: 跟您签订合同的代理公司和代理人具备美国房产经纪人资格吗？

在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照。获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，通过犯罪记录审核，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有经纪人公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。

在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果您不小心与它签了代理合同，可以肯定的是合同无效，您的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。

Q2: 跟您签合同的经纪公司“跨州执业”了吗？

美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效。打个比方，您遇到的经纪公司或经纪人只有佛州的执照，那么它就不能买卖加州的房屋。如果这家公司提供给您的房源是遍布全美各州的，那您就要格外小心了，您要问清楚，如果您买其他州的房产，谁才是您真正的经纪人？您必须跟直接的真正的经纪人签订代理合同，才有可能保障自身权益。

Q3: 您的购房合同是标准格式吗？

如果您遇到的是正规经纪人，他提供给您的购房合同一定是当地行业协会内部的标准文本。判断是否为标准文本只需看看合同的上方或下方是否有当地房地产经纪协会的 Logo 就知道了，还有呢，美国的官方文字是英文，如果您的购房合同是中英文对照版且没有 Logo，那就要多问个为什么，这些非标准文本的合同极有可能只有利于对方而对您不利。

Q4: 您买的房屋将获得哪种形式的产权文件？购房款中有产权保险费吗？

美国的房屋产权文件按照获得方式的不同和产权的完整性不同分为四种，其中产权最完整最好的一种是 General Warranty Deed。如果卖方只提供 Special Warranty Deed 或其他类型的 Deed，您就要多问个为什么了，比如您买的是不是银行法拍屋？因为出售法拍屋的卖方都不会提供 General Warranty Deed，所以买法拍屋是有风险的，甚至有些产权保险公司现在已不再对法拍屋的产权提供保险。

Q5: 您买房的过程是否经历了全部流程？

在美国买房的流程是非常程序化的，每一步骤都应该有专业经纪人按照行规和固定程序指导买方参与其中，包括合同的签定和更改，房屋检查和修理，定金和购房款的交付以及产权调查过户备案等等，每个步骤每个程序都十分重要，可能都是对您利益的保护，如果这些流程或步骤缺少了一个甚至全部没有，您如何说服自己您是真的在买房？

Q6: 你的购房款交给了谁？

购房款的清算和过户是由过户公司（Escrow Company 或 Title Company）来完成的，美国的过户公司是正规合法的公司，把款项打入他们的帐户不会有错。因为对这些公司而言，客户的定金和购房款属于信托资金，他们必须将信托资金存入信托帐户，以自有资金帐户相区别，两者不能混淆，以便于管理部门进行监督。如果你遇到的代理公司让你把钱如数打入他们自己的公司，你就要多长个心眼，因为事情开始不对了。

Q7: 您找的代理公司要求你支付买卖佣金吗？

在美国房屋买卖，佣金都是由卖方支付的，通常，卖方经纪人与买方经纪人共同分享，已是不成文的行规。只是遇到相当复杂或看房成本过高的买卖，买方才有可能额外支付费用给买方经纪人。

Q8: 承诺包租的房屋管理公司有经纪执照吗？

跟从事房屋买卖一样，专门从事房屋出租管理的公司和个人也必须要有房产经纪人执照。如果没有，那么它从事的房屋管理活动就是非法的，你签的房屋出租管理合同就是无效的。

Q9: 承诺不低于10%的净投资回报率有操作性吗？

如果你签订委托管理合同都无效，承诺给你固定高额回报率的担保合同能有保障吗？虽然说美国的房屋出租情况比中国要好得多，达到10%的净回报率不是不可能的事，但是，没有一个正规的房屋管理公司会承诺给你固定回报。如果那家为你担保的公司是个在美国注册的皮包公司，它的承诺不是一张废纸又是什么？

Q10: 购房50万美元就可以办绿卡吗？

50万美元购房获美国绿卡，只是一厢情愿的想法。目前，美国投资市场上推行的 EB-5 投资移民法案明确规定，经过政府审批的 EB-5 区域中心可以招募投资人，投资人需要投资50万美元，创立一个项目，只要产生了政府规定的10人以上就业人数并运作正常两年以上，就能申请无条件绿卡。但这与直接购买美国房地产完全没有任何关联，美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。

如果有人告诉您买套50万美元的房子就能办绿卡，就当笑话听吧。