提到很多房产投资者在用的PHRESE投资法——Purchase(买入),Hold(持有), Refinance(再融资) and Sell(卖出)，最关键的环节在于Refinance，那么 Refinance 怎么理解，如何操作?
Refinance是指用现在的房价和收入，重新做一遍房贷，把已有的房贷用新的房贷替换掉。要想持续Refinance（一般每5-6年一次），光是房价涨了是不能Refinance的，借款人必须保持良好收入水平。
以美国为例，为获得更低的利率或更优惠的贷款条件而申请 Refinance 时，实际上是拿出一笔新的贷款，用这笔钱来偿还现有的住房贷款。
税收减免通常指支付的贷款利息
通常，房贷利息可用于抵免税。需要满足的条件是，房子是主要住所，或者是不用来出租的第二套房子。可以用于抵税的贷款利息上限为$750,000。
对于申请 cash-out refinance （提现再融资）的房主，提现的资金需用于房屋翻新才可以将利息用于抵税。
符合条件的翻新工程包括：在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改进、更换新的 HVAC 系统、更换屋顶等。但是，房屋的日常保修和保养不属于房屋翻新。另外，如果将资金用于合并债务、旅游、结婚等，涉及的贷款利息也不能抵税。
房贷点数可以抵税
房贷点数买来可以用来降低房贷利率，如果在 Refinance 的时候买了房贷点数，它作为 Refinance 的一部分支付费用，是可以申报税收减免的，但会是逐年部分减免。比如 Refinance 是15年贷款期，就会是分成15年减免。
结算费用不能享受税收减免
当签署了所有的文档，正式 Refinance 的时候，就进入了“结算或关闭”的房贷再融资的动作。结算时可能会收取一些费用，称为“结算成本”，加起来可能多达数百或数千美元，具体包括：鉴定费用，律师费用，检查成本，法律及录音费用，都是不能享受税收减免的费用。
Refinance 房产出租可抵税
如果申请 Refinance 的房产是用来出租，那么收来的租金即为应税收入，必须在纳税申报表上申报。
但对于 Refinance 的人而言，出租的房产，不仅可以扣除租赁房产 Refinance 的利息和积分，还可以扣除所有的结算成本和费用。
今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房者可以尝试做 refinance，不过注意一定要货比三家。
中国人在美国置业，肯定都希望能亲自选地看房，但飞去美国一趟不仅消耗大量时间精力，还会产生额外的行程开支。
其实，不用亲自实地考察，也可以安全地完成远程购房，效率反而更高——只需认真做好前期工作、选择可靠的服务公司以及利用现代高科技即可。
不过，在决定远程选地看房后，需要考虑以下几个因素：
目的
房子是想在美国做生意期间居住还是想作为一个长期的居所？是为您的孩子将来在美国读大学准备的单身公寓？还是想作为一项投资？对房子本身和周围环境有什么样的要求？
确定了房产的基本用途和要求，经纪人更容易为您缩小街区和房屋搜索范围。
了解社区基本情况
虽然不能亲自查看房屋的周围街区，但利用网络资源也可以很好的了解当地的情况。
1. 社区人口
社区的人口统计数据，可以从美国人口普查网站查到，包括种族、人口密度，甚至包括了平均通勤时间等细节。
2. 社区特色
Neighborhood Scout网站提供了大量的数据，包括房价、犯罪率、通勤难易程度等。
3. 公共交通
美国每天有3,500万人使用公共交通工具。此外，也可以使用“公交分数”网站查询。“公交分数”通过计算附近公交路线的距离，使用频率和路线的类型来确定其有用性和分数。
4. 学校教育质量
在非营利网站Greatschools.org输入邮编，就可以看到当地学校的成绩卡，以及老师，家长和学生的评论。
5. 犯罪率
在mylocalcrime网站输入地址，可以查到当地的安全状况，从破坏公物到枪击案。点击地图功能可以看到具体的犯罪地点，以避免到这些地方去。
6. 娱乐、文化和夜生活
Yelp帮助找餐馆，moviefone帮助找附近的电影院。findgravy网站提供当地活动，包括摇滚音乐会，教堂晚餐。
如何远程购买、出租海外房产？
一般情况下是委托房产公司完成购地建房流程（可从谷歌实景地图、视频连线的方式查看周边情况），后期也是委托相关公代发出租信息、寻找合适的租客。
1. 业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书。
2. 经纪人帮助寻找合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络社交媒体去寻找租客。
3. 在所有租客提出的申请书中，选择最适合的签订租房合约，并完善租赁的细节内容。
4. 托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%~8%(按实际情况而定)
5. 房屋管理的费用一般为月租的6%~10%。每个州租金回报不同，以佛罗里达州为例，租金毛回报高达8%。
