《家住美国》网站1月24日报道，句美国《https://swarajyamag.com》网站消息，自2008年美国发生次贷危机导致房价崩盘以来，投资者一直在关注美国房地产市场的表现，这是可能出现问题的迹象。2006年至2012年期间，美国住宅房地产市场从高峰跌至谷底开始反弹，自2012年此后一直在上涨。

根据衡量美国房价年增长率计算的指数的S& P Caleloic希勒房价指数计算，在2021年4月至2021年10月之间，美国房价以超过年均15%的速度增长。

从2020年8月到2021年8月，美国房价价格上涨了19%。尽管经常有人声称房地产市场存在泡沫，但数据显示情况并非如此。

更好的承保标准

2006年期间，由于大量低质量次级信贷被发放，利率低，贷款标准低，零首付，发放贷款条件过于宽松。投资者、监管者和贷款人对这一事件仍记忆犹新，而如今的信贷标准要严格得多。

此外，在这段时间里，随着信贷宽松和房价飙升，建筑业出现了过剩。泡沫破裂后，房价暴跌，住宅价值在接下来的几年里持续下跌。

今天，这种情况完全不同了。美国住宅库存处于40年低点，住宅房地产建设不足。随着一些地区建筑短缺，土地和房屋建筑材料价格上涨，新房供应可能受到较大限制。

同时，施工和入住之间的交付周期也是一个因素。由于多个地区的建筑受到监管限制，供应状况在未来一段时间内可能不会改善。

对于任何担心房地产市场泡沫的人来说，更高的贷款标准是安全的标志。在2020日历年，借款人的平均信用评分在780分以上，而2006年的平均信用评分仅仅为707分。

显然，银行并没有向有风险客户放贷，这些客户可能会在以后给他们带来麻烦。在以前的泡沫情况下，不分青红皂白地向无法偿还欠款的次级借款人发放贷款。

降低抵押贷款利率

疫情来临后，美联储大幅降低房贷利率，较低的利率在诱导需求方面起到了一定的作用。摩根大通（JP morgan）的一项分析显示，抵押贷款利率下降1个百分点，将使住房资产需求增加10%。

随着美联储降低利率以帮助国民度过危机，抵押贷款利率也下降了约一个百分点，需求增长了约9%。即使按揭利率下降了半个百分点，购房者的储蓄也相当可观，尤其是对于高端住宅市场。一定程度上推升了房价。

由于多数美国人被迫花更多的时间在家里工作，在抵押贷款利率较低的时期，转换到更大的房子是有意义的。因此，当前美国房地产市场的繁荣可能不像过去的泡沫时期那样是仅仅靠次级债泡沫推动的一方。

千禧一代引领美国购房主体

与千禧一代不希望拥有住房的流行观点相反，目前推动购房的是千禧一代和婴儿潮一代。这些千禧一代已经到了30岁，这是前几代人购买第一套住房的年龄。

根据《华尔街日报》的一份报告，千禧一代在2021前八个月首次申请抵押贷款占67%。

尽管流行的说法总是认为千禧一代不希望拥有住房，但需求的缺乏可能来自2008年金融危机后经济的放缓，当时千禧一代刚刚步入美国购房市场。

价格增长可能在2022年放缓

美国两家大型贷款机构房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）预计，自2022年以来，美国房价将以7%至8%左右的速度增长。其他模型甚至预测增长率将大幅下降至2%至3%。随着美联储希望提高利率，随着抵押贷款支付的大幅增加，需求可能会随着时间的推移恢复到正常水平。

同时，美国工人在2021的工资也在水涨船高增长，但住房价格增长了更高的速度。预计2022年工人工资增长率为3.9%，低于对房价的预期。

此外，随着疫情的逐步结束，远程办公可能慢慢减少，降低了房屋需求，也有可能降低房价的增长。

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