在新冠肺炎病毒大流行之初，美国房屋销售出现短暂停滞，购房者蜂拥而至——以至于房价很少受到影响。事实上，房价上涨速度很快，导致房屋净值飙升得更加迅速。
据美国知名地产网站CoreLogic的数据显示，第二季度有抵押贷款的房主的房屋净值年增长率为6.6%。总的来说，这一数字加起来可获得6200亿美元的收益，相当于每户增加9800美元。
据Zillow的数据显示，房屋价值持续上升，目前每年上涨5.1%。全美国50个最大的城市住宅市场中，48个城市的房价上涨加快。
原因有两个：需求大大超过供给，抵押贷款利率接近历史低点。而后者给了买家更多的购买力。
Zillow的数据显示，截至9月12日的一周内，待售房屋总供应量同比下降29%多一点。房屋通常只需14天就可以签约，这比一年前快了14天。几乎一套住房推上市，成交速度同比增速达100%。
此外，根据CoreLogic的数据，在当前经济困难时期，处于负资产状况的抵押房地产数量（抵押贷款大于房屋价值）每年下降15%，仅为170万套住房。这是所有抵押贷款的3%。
而这一点尤其重要，因为一些借款人现在无力偿还抵押贷款，最终可能不得不卖掉自己的房子。只要他们有一些股权，他们就不会被迫丧失抵押品赎回权。
CoreLogic总裁兼首席执行官弗兰克·马泰尔（Frank Martell）表示：“房价上涨继续支撑着房主的资产负债表，这反过来又减轻了止赎压力。”“尽管目前的经济形势仍不明朗，但房屋需求仍将持续强劲复苏。”
这能持续多久？到目前为止，房地产中介报告说，需求没有放缓，甚至进入了一年中传统上较为低迷的房地产销售旺季。
随着冬季的临近，以及某些州疫情病例不断增加的报道，可能会有更多的人寻求改善他们的生活状况，要么搬出城市地区，要么就搬到更大的房子里。只要需求高而供给低，房价就会继续上涨。尽管有些人认为这是有限度的，尤其是在失业率居高不下的情况下。
CoreLogic首席经济学家Frank Nothaft说：“根据我们的最新预测，2021年7月全国房价增长将放缓至0.6%，11个州的房价将下降。”“因此，明年房屋净值涨幅将微乎其微，预计多个市场将出现股本亏损。”
本周，众议院问题解决者核心小组（HouseProblem Solveners Caucus）提出的15亿美元的两党经济刺激方案，在疫情衰退持续之际，为那些需要帮助的人提供了另一轮1200美元的刺激支票和其他现金援助。
但如果经济不迅速好转，该提案不太可能阻止明年可能出现的驱逐和取消抵押品赎回权的浪潮。
对于那些拖欠房贷或房租的住户来说，直接现金显然是一个受欢迎的帮助方案。但除非就业机会恢复，否则这只是一个短期的解决办法。把疾病预防控制中心目前的驱逐禁令延长一个月的想法也是如此。这些都能赢得时间。
据穆迪分析公司（Moody's Analytics）上个月的估计，全美房客已经欠下约250亿美元的欠租，到今年年底将拖欠近700亿美元。今年春天，通过1200美元的支付，以及7月份到期的每周600美元的联邦失业保险金的增加，一些相当强劲的直接刺激美国家庭的租金积压已经发生。
因此，尽管该框架建议在1月份之前每周向失业救济金提供大约450美元的补助金（这是另一次一次性的经济刺激计划），但也不太可能阻止不断增加的租金积压。根据穆迪（Moody's）的数据，到今年年底，估计1280万租房家庭将平均拖欠5400美元的租金。
这项尚未成文的法案的框架确实包括250亿美元的“最贫困者的租房援助”，但“最贫困者”的定义尚待确定，因此这里有很多未知数。与此同时，如果穆迪分析公司（Moody's Analytics）的数据成立，这笔拟议的融资仅能覆盖预计几个月后租金短缺的约三分之一。
从现在的情况来看，川普总统每周延长300美元的联邦失业救济金计划也即将到期，新的住房数据已经显示，这些较低的失业救济金不足以避免住房危机。根据最新的公寓清单调查，9月份，三分之一的房客未能按时支付租金。根据上周公布的人口普查数据，超过25%的受访者表示，他们对自己本月支付房租的能力没有信心或信心不足。
那些房东就不能自食其力吗？嗯，不，事实上。根据城市研究所收集的数据，超过2200万套租赁住房（略高于全国租赁住房的一半）位于1-4套的单户建筑中。如果哪怕只有一个租客不能在任何一个月内租房，那么这些房东的月收入可能会损失25%甚至更高。
根据美国预算与政策优先中心的数据，较小的房东将至少一半的租金收入用于支付抵押贷款、房产税和房产保险。“租金收入的大幅下降可能导致房产维护和止赎的减少，这反过来又会导致更多的拆迁和经济适用房的损失。
据Politico杂志报道，许多拥有这些公寓的夫妻房东都面临着收入急剧下降的问题，他们面临着要么试图卖掉自己的房产，要么负债的前景。报道警告说，如果有足够多的房东不能再自己支付住房费用，“这将威胁到从房产税资助的学校预算到11万亿美元美国抵押贷款市场本身的稳定。”
说到抵押贷款市场，我还没有提到房主。这是因为，正如本周公布的那样，拟议中的两党框架也没有。尽管核心小组在4月份发布了一份包括抵押贷款援助在内的广泛的复苏清单，但最新的提案没有提到对房主的直接援助。
虽然一些保护措施已经为拖欠房贷的房主准备好了，但它们类似于租房者的保护措施。他们会拖延，但不会停止这个过程。
房主要到12月31日才能正式取消抵押品赎回权。那些有联邦政府支持的抵押贷款的人可以协商一个暂缓期，也就是说，当你的抵押贷款服务商或贷款人允许你暂时暂停或减少你的抵押贷款付款，而你又恢复了你的经济基础。根据条款的不同，房主的暂缓条款可能会从现在开始到期，大多数都将在明年到期，这是根据《关爱法案》确定的。
这一切都造成了一种局面，即保护和援助可能在2021年上半年到期，并引发驱逐和取消抵押品赎回权的浪潮。住房权利倡议的创始人和执行董事亚伦卡尔甚至警告即将到来的住房“启示录”
由众议员马克辛·沃特斯（Maxine Waters，D-california）发起的《2020年住房紧急保护和救济法》（House Emergency Housing Protections and Relief Act of 2020）国会拨款1000亿美元用于紧急租赁援助计划，为房主设立了750亿美元的救济基金。但与迄今为止的其他众议院救济方案一样，它几乎不可能采取行动。
