《家住美国》1月19日报道，据2021年12月31日《纽约时报》报道，一年前，当美国大部分地区在低抵押贷款利率和上班族远程办公的推动下出现创纪录的房屋销售和价格时，纽约客大量外迁。疫情影响，销售和租金暴跌，末日预言者预测这座城市将成为一座死城。

时过境迁

然而，纽约的事情变化却未如同一些悲观者所言。目前，纽约的销售和租赁市场正在接近甚至超过了疫情前的价格。2021年第三季度，曼哈顿的公寓数量比过去32年的任何时候都高。而布鲁克林和皇后区的销售额进一步创下记录。而一些仅在2020年下半年前就享受了大幅折扣的幸运租客，现在正面临着30%或40%的租金上涨带来的巨大冲击。

纽约的房地产市场正在强势复苏，一个因疫情负担得起的房价城市的希望正在消失。这一反弹在很大程度上是由豪宅市场推动的，当全纽约州范围内的禁令将于1月中旬结束时，数千名租客面临可能被驱逐的风险。

纽约的分析师和经纪人表示，随着火热的郊区和国际旅游的回归，2022年该市房地产市场有望进一步上涨。但正如传染性极强的Omicron变种所显示的那样，复苏之路可能是曲折的。

曼哈顿房价傲视全美

在全国大部分的房地产市场，2021是没有先例的。房地产公司Redfin的数据显示，全美国6月份的销售价格中值达到38.6万美元，比去年同期上涨24%，创历史最高纪录。

整个夏天，随着远程办公者追求更大的空间和更低的利率，全国各地的房屋销售速度创下历史最快记录——市场平均销售时间仅仅为15天。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示，有史以来最紧张的供应持续了这种狂热：6月份只有138万套住房可用，比去年同期下降了23%。

美国地产2021年涨价创纪录

纵观2021年，美国地产业经历了史上前所未有的涨价潮。

典型的美国住宅售价接近40万美元，同比增长24.4%。

房屋供应量降至历史最低水平，同比下降23%。

典型的房屋在15天内售出，这是有记录以来市场上最低的中位数。

超过60%的房屋在两周内就抛售了。

56.5%的房屋售价高于标价，比去年同期增长29.6%。

抵押贷款利率跌至2.65%的历史新低。

在美国售出的所有房屋中，投资者购买了18.2%的数量，即近五分之一。

对第二套住房的需求比前一个地产周期增长了91%。

近三分之一的美国人希望搬到不同的大都市（基于在线家庭搜索数据）的亿元高于一年前的26%。

但地产上涨速度正在放缓。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather说，到明年这个时候，房价可能只比现在高出3%——这与我们在夏季看到的两位数增长相差甚远——因为到2022年底，抵押贷款利率可能会从3%上升到3.6%左右。

另一方面，评估企业Miller Samuel公司的首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan J.Miller）认为，纽约是早期的病毒热点，因此它比全国其他地区落后了大约六到九个月，而且纽约房价仍在增强势头。

经过一年低迷的销售和价格，曼哈顿在2021季度第三季度创下了三多年来的最高纪录。据纽约市经纪公司Douglas Elliman的数据，中值销售价格为1115000美元，比疫情以前的2019季度高出近9%。

乔纳森·米勒（Jonathan J.Miller）在谈到纽约迟来的增长时说：“一切都偏离了轨道。这不仅是在可能出现扭曲的同比基础上，而且与两年前相比，纽约市地产的销售额仍大幅上升。”

纽约的突然转变是由在疫情大流行开始时离开该市的同一群体推动的：富裕的租房者和有能力搬家的买房者。

从2020年3月到2021年6月，纽约市共有25.45万户家庭离开了纽约市。自7月以来，在该市逐步重新开放的鼓励下，导致移民离开的许多富裕社区的净移民数量开始回流。

纽约移民回流带来的信心的恢复对豪宅销售产生了巨大的影响，疫情以来，纽约的豪宅销售一直落后于市场的其他地区。开始缓解以来，奥尔善房地产公司总裁唐娜·奥尔善（Donna Olshan）表示，截至12月的第三周，共签署了1877份价值400万美元或以上的合同，几乎是2020年的三倍，是至少2006年以来签署合同最多的一次。

“我认为这是被压抑的需求。唐娜·奥尔善（Donna Olshan）女士说，再加上卖家从挂牌到签约，平均降价9%。“他们以折扣价收购纽约。他们中的一些人为了达成交易会经历一场瘟疫。”

奥尔山认为，2022年可能带来更大的收益，原因有很多。最近的销售几乎完全由本地和国内买家推动，不像过去由国际投资者推动的那样。虽然新冠疫情可能会推迟一些买家的旅行，但外国的兴趣可能会推动销售。

乔纳森·米勒（Jonathan J.Miller）说，美国的政治变化，包括提高州、地方和财产税减免上限，以及提高纽约等高成本城市的合规贷款限额，也可能推高房价。而且已经有证据表明，买家正在抬高价格：曼哈顿8.3%的销售额在第三季度以竞价战告终，高于5%到7%的报价典型范围。

几位分析师表示，很少有人相信这种狂热的步伐会长期持续下去，但也没有理由认为随后会出现类似2008年房地产危机的情况。2008年房地产危机是由高风险贷款和低现金销售推动的，目前这种情况已不那么普遍。

布鲁克林和皇后区房产仍有需求

在纽约市的曼哈顿区获得动力的同时，周围的布鲁克林和皇后区也在不断攀升。

布鲁克林第三季度公寓销售价格中位数为828351美元，创下历史新高；纽约的经纪公司Brown Harris Stevens的首席经济学家Gregory J.Heym表示，豪宅销售推高的平均售价为102万美元，这既是创纪录的，也是布鲁克林区首次突破百万美元大关。

“很多人去布鲁克林和皇后区是为了逃离曼哈顿。”Gregory J.Heym先生说，他列举了大量的单户住宅、绿地和相对的可负担性。

纽约地产经纪公司Keller Williams NYC的经纪人Melissa Leifer在布鲁克林的Cobble Hill有一栋两口之家的联排别墅，价值300万美元；该公司目前的合同价格比要价高出约100万美元。“布鲁克林简直是疯了。”她说，主要是因为当地买家的太热情了，不过她补充说，外国客户再次打电话给她。

评估师米勒说，今年第三季度，布鲁克林25.5%的销售额以竞价战告终，这是三年来的最高比例。

在离曼哈顿最近的长岛市皇后区，销售额也达到了新的高度。Corcoran公司的代理Patrick W.Smith说，从1月到11月中旬，共有821宗销售，是去年同期的两倍多，是至少2006年以来的最高销量。

史密斯先生说，布鲁克林和皇后区地产价格11月份的中间销售价格上升到99.5万美元，比去年同期高出近8%，但该街区的价格仍然低于曼哈顿，未来三年缺乏新的供应意味着需求将保持高位。

他说：“任何正在筹备中的开发商都希望现在就开始销售。”

租房者的短暂折扣

新冠病毒的折扣虽然对纽约的一部分租客来说是戏剧性的，但却是短暂的，导致一些租客争先恐后地购买新住房。

2021年1月，曼哈顿的租金中值（包括优惠），降到了每月2750美元，比上年同期下降了21%以上。房地产网站StreeEasy的首席经济学家南希?吴（Nancy Wu）表示，2021年第一季度，纽约有超过24360套公寓（占库存的43%）以一个月或多个月的免费租金形式提供优惠，这是自2010年以来的最高记录。

“一年来，人们都在疯狂地享受三到四个月的折扣优惠。”吴女士说，但其中很大一部分租约将在2022年初到期，房东在归还租客和减少库存的鼓励下，已经收回了优惠——2021年第三季度只有22%的房源提供优惠。

2021年11月，纽约的房屋租金中值飙升至每月3475美元，比2020年同期高出24%，略低于2019年同月3500美元的峰值价格。

这一转变对幸福培训公司繁荣中心的首席执行官埃米莉娅·日沃托夫斯卡娅（Emiliya Zhivotovskaya）来说是令人震惊的。她在纽约曼哈顿上西区租了一套950平方英尺的两居室公寓，她在2020年底同意每月支付5000美元（比房东今年早些时候要求的少800美元）。但当她的一年租约在2021年12月到期时，她说她的房东将租金提高到每月7500美元，增幅为50%，并试图将租约期限缩短到三个月。

她说：“我倒吸了一口凉气，又加了一句咒骂。这简直压力太大了。”

最后她通过谈判将租金提高到每月7000美元，涨幅达40%，并且能够维持一年的租赁期，房屋涨幅让她非常心疼。

迫在眉睫的危机

尽管纽约地产市场看起来很活跃，但当全纽约州暂停驱逐的禁令于1月中旬结束时，数十万租房者仍有被驱逐的风险。

截至11月中旬，纽约州20多亿美元的紧急租金援助计划已帮助约16.6万户家庭支付逾期租金；非营利住房联盟社区和住房发展协会（Association for Neighbory and Housing Development）的执行董事巴里卡·威廉姆斯（Barika Williams）说，州长已要求再拨款近10亿美元，这将帮助7.2万名申请者。

她说，但至少有120506份申请尚未获得批准，截至10月中旬，全州有59万多户家庭拖欠租金，对自己的续租能力信心不足。

在布朗克斯、斯塔顿岛和皇后区的部分地区，黑人和拉丁美洲租房者的风险不成比例地下降。在流感大流行期间，这些地区有很大一部分基本工人工作仍然很脆弱。

Yoselyn Gomez是布朗克斯区的长期租客，自疫情爆发以来，她一直无法支付两居室1616美元的租金；她在流感大流行前不久失去了客户服务工作，并于2020年4月感染了该病毒。在6月份申请紧急援助后，她最近收到通知说，她的部分欠租将得到补偿，但即使有了新的工作——在一家百货公司的临时零售职位——她说她也无法保持现状。

“这还没有结束。”Yoselyn Gomez女士通过CASA的翻译用西班牙语说，CASA是一个租户倡导组织，她是该组织的成员之一。

该组织负责人帕布罗·埃斯图皮尼安（Pablo Estupian）正在游说该州将下一批租金援助增加一倍，达到20亿美元，并延长暂停驱逐的时间。他的许多成员居住的社区区，包括布朗克斯区的高桥和广场，是该市最贫困的地区之一，家庭收入中位数约仅仅为32000美元。

与疫情流行之初大部分富裕的租房者的所谓外流不同，下一波移民潮可能是永久性的。

“人们搬到这里是因为他们别无选择，”在经济适用房方面，这里的房租最便宜。Estupian先生说。“如果他们负担不起住在这里，他们将无法再留在纽约。”

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