根据华尔街日报报导，2021年美国房市火热，根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，2021年美国房贷业者发放的购屋贷款规模高达1.61兆美元房贷，不仅略高于2020年的1.48兆美元，更超越2005年的1.51兆美元。

美国民众申请房贷金额破纪录，凸显房市火热和过去１年来民众对通膨飙升的反应。推动美国民众投入房市的众多因素，包括2021年头几个月疫情爆发后，美国利率降至历史最低，以及渴望拥有更大的房子；此外，美国民众在疫情期间薪资获得调升，加上有钱没地方花，存款变多，让他们有钱可以买房。

房地产仲介商Redfin首席经济学家马尔（Taylor Marr）表示：「这些额外的收入都去了一些地方，而有很大部分投入房市。」

美国就业市场强劲，各行各业全面加薪，促使很多潜在买家投入房市。根据美国劳工统计局的数据，2021年第3季所有民营部门员工的薪资平均调涨4.6%。

MBA首席经济学家法兰塔托尼（Mike Frantantoni）表示：「买房其实是反应对就业、财务和家庭状况的信心。」

年轻买家是近年来拉抬美国房市的主力。根据CoreLogic的数据，在2021年的前8个月首次申请房贷的买家中，1980年代初期至1990年代中期出生的千禧年世代佔67%。

截至2021年10月为止的1年，标普CoreLogic Case-Shiller美国房价指数上涨19.1%，创下45年来的最大增幅，2021年成屋销售预料将达到2006年以来最高水准。最近几个月美国房价涨幅已经趋缓，但仍逼近历史最高纪录。

根据Realtor.com网站统计，自2020年初以来，美国房价中位数累计上涨27％，仅在2021年，美国房市的总市值就暴增9.1兆美元。

在房价涨幅排名方面，西部各州房价涨幅名列前茅。其中，自2020年初以来，蒙大拿州房价飙升57％，涨幅第1，爱达荷州（46%）、犹他州（37%）、内华达州（37%）等州涨幅也突破了30%。

高房价也推高了美国家庭债务，也增加了民众的房贷压力。纽约联邦准备银行2021年11月发布报告称，因价格上涨推高了与住房和汽车相关的债务，美国2021年第3季度家庭债务首次超过15兆美元，年增6.2%。

外国投资人买卖不动产获利将课税30％

中国今年调控房市高达586次，把房市打得奄奄一息，法拍屋4年激增190倍，有些屋主缴不出贷款，房子被法拍，赔了头期款、房贷后，还是欠银行贷款。

即使中国央行最近调降存款准备金率，银行业小降主要贷款基准利率和放鬆房贷申请等，仍然没能阻止房地产价格的继续下跌。

反观美国房价今年8月年增涨幅19.8％破历史新高，今年来涨幅约2成，大陆富豪可能想转往美国炒房，但这不是好的盘算，因为他们同样会遇到美国打的大刀砍向商业不动产市场。

首先，拜登政府12月初宣布将打击用现金买商业和住宅地产的洗钱行为。根据全美房地产仲介协会（NAR）的数据，全现金的房地产交易目前约占美国所有房屋销售的三分之一。而据非营利组织全球金融诚信组织估计，在过去五年，通过美国房地产市场进行洗钱的金额达到23亿美元。

再者，拜登力推的「重建美好未来」（Build Back Better）法案当中，有一条款规定，将对某些国家投资人买卖美国商业房地产赚取的获利课税30％，这一条规定可能会结束海外买家用来节税的复杂操作手法。

《华尔街日报》日前报导，为了为2兆美元的社会支出法案（「重建美好未来」法案）筹集资金，民主党正在瞄准外国房地产投资客。

海外买家利用复杂交易手法避税

美国政府对某些国家的投资人买卖美国商业房地产从中赚取的获利将课税30％。但是，原本许多海外买家通过一项涉及离岸公司贷款的复杂操作，能够避免缴纳不针对美国公司徵收的资本利得税。

现在，「重建美好未来」法案当中一项条款可能会结束这种做法。上个月，该法案获得众议院通过，目前正在参议院进行审议，参议院民主党出现分裂，该法案面临不确定的命运。在民主党重量级参议员曼钦（Joe Manchin)12月24日表示反对该法案后，国会议员可能会对该法案进行重大修改。

但是，如果该条款保留下来，而且该法案成为法律，支持者表示该条款可以筹集数十亿美元的税收。屋主担心这也可能导致外国购买美国商业房地产的数量会减少。

政府若开徵资本利得税，可能会对办公大楼、饭店和购物中心的价格造成压力，主要是近年来欧洲、亚洲和波斯湾的投资客蜂拥买进美国大城市的商业不动产，尤其是在 2008年全球金融海啸之后。这些投资客被美国办公大楼、饭店、商场相对较高的收益率、稳定的美元、稳定报酬所吸引。

办公大楼、饭店和购物中心收益率稳定

根据Real Capital Analytics数据，在过去10年，外国富豪、公司和基金总计直接买进2.26兆美元的美国商业房地产，约占同期总销售额的14％。

Crowe LLP的不动产税务专家Tim Trifilo 说，根据1980年的法律，来自数十个国家的基金和富豪必须在美国所得税和本国税法的基础上，对其持有的美国房地产获利缴税30％。

Trifilo表示，税法和法律修改，将主要影响与美国没有税法协定的国家投资客，例如新加坡、阿拉伯联合酋长国、及亚洲和中东国家。大多数欧洲国家与美国有税法协定。

许多外国投资客已经有办法通过复杂但合法的操作来避税。外国投资客不是直接购买美国大楼，而是在开曼群岛等离岸地点开设空壳公司。

该空壳公司随后将现金借给一家美国公司（blocker corporation，称为绕道公司），这家美国公司购买美国大楼。然后该美商将贷款利息派送给海外的空壳公司，然后空壳公司将利息转给外国投资客，而美商没有直接将大楼的获利支付给外国投资人。

过去10年外国买家占美国商业不动产的14％

专业服务公司CliftonLarsonAllen LLP负责人Mike Smith 表示，通过绕道而行，外国投资客避掉外国持有美国房产的资本利得税，虽然他们必须缴纳其他税款，但其他税率通常较低。

「重建美好未来」法案增加了一项新规则，该规则将使外国买方不可能使用这种手段来避税，这可能会降低外资购买美国房地产的吸引力。

PRP LLC总裁 Paul Dougherty表示，他的公司今年在房地产上投资约12亿美元，其中8成资金来自外国金主。他说，许多海外投资客利用「绕道公司」，来减少税金的缴纳。

《美国之音》报导称，纽约天骄资产管理公司负责人郭亚夫认为，该规定可能对中国投资者的影响不大，因为要来的人「早就来了」